Dubai-Mieteinnahmen steuerlich optimieren mit dem REL-Gutachten (So geht's)

5 bis 7 Prozent Mietrendite bringen Dubai Bestandsimmobilien häufig netto. In Dubai selbst bleiben Mieteinnahmen privater Investoren steuerfrei, doch für Steuerpflichtige in Deutschland oder Österreich ist das nur die halbe Wahrheit. Seit Ende 2021 fehlt Deutschland das Doppelbesteuerungsabkommen mit den Emiraten, in Österreich gilt seit dem 1. Januar 2023 die Anrechnungsmethode mit 0 Prozent Steueranrechnung aus Dubai.

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Erfolgreich in Dubai zu investieren bedeutet mehr, als einfach nur eine Immobilie zu kaufen. Als akkreditierter Immobiliengutachter, Investor und Finanzierungsspezialist unterstütze ich deutschsprachige Anleger dabei, die richtigen Immobilien in Dubai zu finden und optimal zu finanzieren. Ich bin Eugen Zimbelmann von Dubai Finanz und begleite meine Kunden dabei, langfristig rentable Entscheidungen zu treffen. Aus meiner täglichen Praxis als Gutachter ziehe ich daraus eine klare Konsequenz. Über die Qualität eines Dubai Immobilieninvestment entscheidet nicht die Bruttorendite im Exposé, sondern das, was nach Steuern wirklich bleibt. Das REL Gutachten verbindet die Kaufpreisaufteilung mit der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer. Genau diese zwei Säulen erklären, warum viele Investoren auf Dubai Mieten am Ende faktisch kaum Steuern zahlen, völlig legal und immer gemeinsam mit dem Steuerberater strukturiert.

Kaufpreisaufteilung mit hohem Gebäudeanteil

Die AfA, also die Absetzung für Abnutzung, gilt nur für das Gebäude, nicht für den Grund und Boden. In Dubai fehlt jedoch ein Bodenrichtwert, wie ihn deutsche Behörden kennen. Der Bundesfinanzhof hat am 21. Juli 2020 klargestellt, dass die Berechnungshilfe des Finanzamts nicht bindend ist, wenn ein nachvollziehbares Sachverständigengutachten vorliegt. In Dubai stehen Hochhäuser mit 40 oder 50 Stockwerken auf vergleichsweise kleinen Grundstücken. In meinen Gutachten liegt der Gebäudeanteil deshalb regelmäßig bei über 90 Prozent, oft um die 95 Prozent. Auch die 4 Prozent Übertragungsgebühr des DLD, also des Dubai Land Department, fließt anteilig in die Abschreibungsbasis ein.

Mietrendite Dubai nach der Steuer

Das deutsche Einkommensteuergesetz unterstellt bei Wohngebäuden 50 Jahre Nutzungsdauer und damit 2 Prozent Abschreibung pro Jahr. Der Bundesfinanzhof hat 2021 und 2024 bestätigt, dass eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer sachverständig und objektbezogen nachgewiesen werden darf. Das Schreiben des Bundesfinanzministeriums mit engeren Anforderungen wurde im Dezember 2025 aufgehoben. Bei Dubai Finanz bewerte ich jedes wesentliche Bauteil einzeln, darunter Außenwände, Dach, Fenster, Türen, Innenausbau und Technik. Temperaturen regelmäßig über 40 Grad, extreme UV Strahlung und salzhaltige Luft in Küstennähe beanspruchen Materialien stärker als in Mitteleuropa. Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer liegt häufig zwischen 20 und 25 Jahren. In einem Praxisfall lag ein rund 4 Jahre altes Apartment in einer Premium Lage bei knapp 23 Jahren.

Anerkennung hängt am Objektbezug

Blind befüllte Berechnungshilfen, Modellwerte aus der Ferne und Zahlen von Verkäufern oder Maklern führen häufig in die falsche Richtung. Ein tragfähiges Gutachten braucht einen qualifizierten, unabhängigen Gutachter, eine Begutachtung vor Ort und eine Herleitung, die ein Finanzbeamter Schritt für Schritt nachvollziehen kann. Ich, Eugen Zimbelmann, bin der einzige deutsche Gutachter, der vom Dubai Land Department und von der RERA, der Aufsichtsbehörde für den Dubai Immobilienmarkt, anerkannt und akkreditiert ist. Nach über 100 erstellten REL Gutachten wurde bisher jedes einzelne von Finanzämtern in Deutschland und Österreich anerkannt. Mein Team von Dubai Finanz liefert bei Rückfragen auch Schriftsätze und fachliche Begründungen nach.

Für mich als Eugen Zimbelmann bleibt der entscheidende Punkt klar. Dubai bietet aktuell gute Einstiegspreise, hohe Mietrenditen und ein Umfeld, das Investoren aktiv willkommen heißt. Bei Dubai Immobilien macht aber erst die steuerliche Struktur daraus ein rundes Gesamtpaket. Wer individuelle Rahmenbedingungen klären möchte, findet bei mir und meinem Team von Dubai Finanz einen Ansprechpartner für eine sachliche Prüfung.

Kaufpreisaufteilung mit überdurchschnittlich hohem Gebäudeanteil

Die steuerliche Abschreibung (AfA) bezieht sich ausschließlich auf das Gebäude – nicht auf den Grund und Boden. In Dubai existieren jedoch keine Bodenrichtwerte, wie sie deutsche Finanzbehörden verwenden. Der Bundesfinanzhof hat am 21. Juli 2020 entschieden, dass die behördliche Berechnungshilfe nicht verbindlich ist, sofern ein fachlich nachvollziehbares Gutachten vorliegt.

Da in Dubai sehr hohe Wohn- und Nutzflächen auf extrem kleinen Grundstücken entstehen – etwa bei Hochhäusern mit 40 bis 50 Etagen – ergibt sich in professionellen Gutachten regelmäßig ein außergewöhnlich hoher Gebäudeanteil. In meinen Bewertungen liegt dieser Anteil meist über 90 Prozent, häufig sogar bei rund 95 Prozent. Auch die 4 Prozent Transfer Fee des Dubai Land Department (DLD) wird anteilig dem abschreibbaren Gebäudewert zugerechnet und erhöht damit die AfA‑Basis zusätzlich.

Kostenfreies Erstgespräch: https://www.dubai-finanz.de