Es gibt eine Sorte Investor, die kein Geldproblem hat. Sie hat ein Zeitproblem.
Deutschlands erste Adresse für Denkmalimmobilien
Es gibt eine bestimmte Sorte Investor, die eigentlich kein Geldproblem hat. Sie hat ein Zeitproblem. Gemeint sind Manager, Führungskräfte und Unternehmer ab einem Jahreseinkommen von 120.000 Euro, die über 40 Prozent ihres Einkommens an den Staat abgeben. Das wissen sie. Das ärgert sie.
Und trotzdem ändert sich jahrelang nichts, weil die naheliegende Lösung nach zusätzlicher Arbeit aussieht: Objekte sichten, Lagen bewerten, Bauträger prüfen, Finanzierungen verhandeln, Notartermine koordinieren, Sanierungen überwachen, Mieter suchen.
Wer 60 Stunden die Woche arbeitet, hat für diese To-do-Liste schlicht keinen Platz im Kalender. Und genau deshalb bleibt das Geld dort liegen, wo es liegt: beim Finanzamt.
Dabei bietet das deutsche Steuerrecht mit der Denkmalimmobilie einen der stärksten Hebel, den Privatanleger überhaupt nutzen können. Die entscheidende Frage lautet also nicht "Wie finde ich eine Denkmalimmobilie?", sondern "Wie komme ich an eine geprüfte Denkmalimmobilie, ohne selbst zum Immobilienexperten werden zu müssen?"
Warum Recherche das eigentliche Problem ist
Gerade für Spitzensteuersatzzahler entfalten Denkmalimmobilien ihre volles Potenzial.
Denkmalimmobilien sind steuerlich der stärkste Hebel, den das deutsche Einkommensteuerrecht Privatanlegern lässt. Nach §7i EStG sind bis zu 100% der Sanierungskosten über zwölf Jahre absetzbar, staatlich festgeschrieben, nicht verhandelbar, nicht vom Wohlwollen eines Sachbearbeiters abhängig.
Der Haken liegt nicht im Steuerrecht. Er liegt in der Objektqualität.
Denn der Steuervorteil funktioniert auch bei einer schlecht sanierten Immobilie in einer sterbenden Lage. Die Abschreibung greift, die Steuererstattung kommt, das Investment ist trotzdem ein Verlustgeschäft. Wer nur auf die Steuerersparnis schaut, kauft im Zweifel die berühmte Schrottimmobilie mit Denkmalstempel.
Die eigentliche Arbeit besteht also darin, aus dem Angebot am Markt das auszusortieren, was auf dem Papier gut klingt, aber in der Realität nicht trägt. Diese Arbeit lässt sich nicht nebenbei am Sonntagabend erledigen. Sie braucht Marktzugang, zehn Jahre Erfahrung mit Bauträgern und die Bereitschaft, sehr oft Nein zu sagen.
Über 90% Absagen: der Filter vor dem Angebot
Über 90% aller angebotenen Projekte werden abgelehnt. Geprüft wird dreifach: das Objekt (Bausubstanz, Sanierungskonzept, Grundrisse, Eigentümerstruktur), die Lage (Makro und Mikrolage getrennt bewertet) sowie der Bauträger.
Ein Beispiel für eine Absage: Ein fertiges Projekt wurde nachträglich immer wieder umgeplant, einzelne Etagen sollten erst später saniert werden. Steuerlich wäre das machbar gewesen, für den Investor hätte es Unruhe und Unsicherheit bedeutet. Also abgelehnt.
Was Kunden zu sehen bekommen, sind die knapp 10%, die durch diesen Filter kommen. Über ein zehn Jahre gewachsenes Netzwerk, Off Market, auf keinem Portal zu finden.
Full Service heißt: zehn Schritte, wenige Stunden Deiner Zeit
Der gesamte Prozess ist standardisiert und auf maximalen Zeitgewinn ausgelegt. Vom Erstgespräch bis zum Notar vergehen im Schnitt sechs bis zehn Wochen.
- Erstgespräch: Steuerpotenzial und Eignung prüfen.
- Beratung: Konkretes Off-Market-Objekt inklusive Kalkulation und Prüfung vorstellen.
- Reservierung: Passendes Objekt sichern.
- Finanzierung: Unterlagen bündeln, Banken anfragen, Finanzierung strukturieren.
- Notar: Kaufvertrag und Abstimmungen werden vorbereitet und koordiniert.
- Investorengruppe: Austausch, Updates und gemeinsame Interessen auf Eigentümerebene.
- Sanierung: Baucontrolling und externe Qualitätssicherung.
- Übergabe: Abnahme durch Bausachverständigen.
- Vermietung: Mietersuche und Bonitätsprüfung werden übernommen.
- Verwaltung: Mieterkommunikation, Abrechnung und laufende Betreuung laufen im Hintergrund.
Dein persönlicher Zeitaufwand: nur wenige Stunden für den gesamten Erwerbsprozess. Das ist der Unterschied zwischen "hätte ich mal machen sollen" und "ist erledigt".
Was am Ende dabei herauskommt
Über 300 Manager, Führungskräfte und Unternehmer haben auf diesem Weg investiert, das vermittelte Volumen liegt bei über 100 Mio.€. Die durchschnittliche Netto Steuerersparnis liegt bei über 175.000€ über die Abschreibungsdauer.
Ein paar Zahlen aus echten Fällen:
- Heilpraktikerin, Investment 456.000€, Eigenkapital 25.080€, Steuervorteil 207.056€
- Versicherungsunternehmer, Investment 430.000€, Eigenkapital 32.250€, Steuervorteil 183.775€
Der aussagekräftigste Wert ist aber ein anderer: Über 70% der Kunden investieren mindestens ein zweites Mal. Niemand wiederholt ein Investment, das Nerven gekostet hat.
Der Praktiker Test
Wer Kapitalanlagen empfiehlt, sollte selbst welche besitzen. Marcel Keller hat 2015 seine ersten beiden Denkmalimmobilien in Leipzig und Halle gekauft, aus derselben Ausgangslage heraus, in der seine Kunden heute stehen: hohes Einkommen, hohe Steuerlast, keine Strategie.
Heute umfasst das eigene Portfolio 13 Denkmalimmobilien mit einem Volumen von über 4.500.000€. Es senkt das zu versteuernde Einkommen um rund 300.000€ pro Jahr und wirft über 150.000€ Mieteinnahmen jährlich ab. Bei vielen der vermittelten Objekte ist er selbst mit investiert, teilweise im identischen Haus wie seine Kunden.
Das ist der eigentliche Prüfmechanismus hinter der Auswahlquote von unter 10%: Wer selbst mit im Objekt sitzt, kann sich ein schwaches Projekt nicht leisten.
Häufige Fragen
Wie lange dauert der gesamte Prozess?
Vom Erstgespräch bis zum Notartermin sechs bis zehn Wochen, danach zwölf bis achtzehn Monate Sanierung bis zur Übergabe und Vermietung.
Was passiert nach den zwölf Jahren Abschreibung?
Zwei Wege: behalten und weiter Mieteinnahmen kassieren oder nach zwölf Jahren verkaufen und den Gewinn steuerfrei realisieren.