In Immobilien investieren ohne Eigenkapital: So kann die Finanzierung funktionieren

In Immobilien investieren ohne Eigenkapital – ist das tatsächlich möglich? Viele Ärzte, Zahnärzte und Apotheker möchten Immobilienvermögen aufbauen, ohne ihre vorhandene Liquidität vollständig einzusetzen.

Gerade Ärzte, Zahnärzte und Apotheker verfügen häufig über ein stabiles Einkommen und gute berufliche Perspektiven.

Das allein garantiert allerdings noch keine Finanzierung. Entscheidend ist das Gesamtbild aus Einkommen, Vermögen, Immobilie, Kapitaldienstfähigkeit und Investitionskonzept.

Ich begleite seit über 16 Jahren Menschen auf ihrem Weg zur ersten (und zweiten, dritten…) Immobilie – auch ohne Eigenkapital. Mit echten Beispielen, echten Erfolgen und einem bewährten System.

💸  Warum Eigenkapital überschätzt wird

Eigenkapital ist wie ein scheues Reh: Einmal eingesetzt, steht es für andere Vorhaben zunächst nicht mehr zur Verfügung.

Wer sämtliche Rücklagen in den Kauf einer Immobilie investiert, verliert möglicherweise den finanziellen Spielraum für:

• unerwartete Reparaturen,
• Modernisierungen,
• Mietausfälle,
• berufliche Veränderungen,
• weitere Investitionen,
• oder attraktive Kaufgelegenheiten.

Deshalb kann es sinnvoll sein, einen Teil des vorhandenen Kapitals als Liquiditäts- und Sicherheitsreserve zurückzuhalten.

Wege zur Immobilie ohne Eigenkapital

1. Die 100-%- oder 110-%-Finanzierung

Bei einer 100-%-Finanzierung finanziert die Bank den vollständigen Kaufpreis oder die vollständigen Baukosten. Die Kaufnebenkosten – beispielsweise Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie eine mögliche Maklerprovision – trägt der Käufer grundsätzlich aus eigenen Mitteln.

Diese Kosten werden auch als Kaufnebenkosten bezeichnet und sind kein Teil der 100% Finanzierung.

Bei einer sogenannten 110-%- bis 130-%-Finanzierung werden zusätzlich zum Kaufpreis zumindest Teile der Kaufnebenkosten finanziert. Dazu können beispielsweise gehören:

• Grunderwerbsteuer,
• Notar- und Grundbuchkosten,
• Maklerprovision,
• und gegebenenfalls notwendige Modernisierungsmaßnahmen.

Je nach Modernisierungsbedarf oder zusätzlichem Kapitalbedarf kann die Darlehenssumme rechnerisch auch deutlich oberhalb von 110 % des Kaufpreises liegen. Eine solche Struktur ist jedoch eine anspruchsvolle Einzelfalllösung und kein standardisiertes Bankprodukt.

Was du dafür brauchst:

• Top Bonität: Sicheres und hohes Einkommen, saubere Schufa & Historie, stabile Finanzen und Top-Vermögenshintergrund, ggf. bonitätsstarker Mitantragsteller
• Werthaltige Immobilie: Gute Lage, solide Substanz, Ertragsstark – der Gewinn liegt im Einkauf
• Schlüssige Strategie: Einnahmen durch Vermietung, Rücklagenbildung, Exit-Plan
• Professionelles Auftreten: Banken finanzieren keine Träume, sondern Konzepte
• Vollständige Unterlagen: Sauber aufbereitete und aktuelle Finanzierungsmappe = schnellere Zusage
• Zusatzsicherheiten: ggf. durch Stellung freier Grundschulden oder Aufnahme eines Privatkredits für die Kaufnebenkosten (Achtung: SCHUFA-Score)

2.  Verkäuferdarlehen – der unterschätzte Gamechanger

Ein Verkäuferdarlehen ist ein privates Darlehen des Verkäufers an den Käufer – oft zu fairen Konditionen. Der entsprechende Kaufpreisanteil wird nicht sofort bezahlt, sondern später oder in Raten zurückgezahlt.

Wann realistisch? Bei Privatverkäufern, Erbengemeinschaften, investorenfreundlichen Verkäufern oder maklerfreien Deals.

Wichtig: Vertraglich sauber regeln, Nachrangigkeit klären, Zins & Tilgung abstimmen. Die Bank muss dem Verkäuferdarlehen zustimmen und bewertet es individuell – eine Anerkennung als Eigenkapitalersatz ist nicht garantiert.

Der Vertrag sollte gemeinsam mit der Bank sowie einem Notar beziehungsweise spezialisierten Rechtsberater abgestimmt werden. Dabei müssen insbesondere Nachrangigkeit, Verzinsung, Tilgung, Laufzeit, Kündigungsrechte und Sicherheiten eindeutig geregelt sein.

3. 🧾 Verkäufer übernimmt Kaufnebenkosten 

Eine mögliche Strategie: Der Verkäufer übernimmt rechnerisch die Kaufnebenkosten (z.B. Grunderwerbsteuer, Notar, Amtsgericht, Makler).

Warum das funktioniert:

• 🕒 Schneller Verkauf: Verkäufer spart Zeit, du bekommst den Zuschlag
• 💬 Verhandlung statt Preisnachlass: Nebenkosten übernehmen statt Preis senken
• 🧠 Zinskondition: Je nach Ausgestaltung kann sich das Verhältnis zwischen Darlehenssumme und ausgewiesenem Kaufpreis verändern. Ob daraus ein Konditionsvorteil entsteht, entscheidet die Bank anhand ihrer Beleihungs- und Bonitätsprüfung

So geht’s:

• Im Kaufvertrag klar regeln (Verkäufer trägt Kaufnebenkosten) - Achtung: Der Kaufpreis und damit die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer, Notar, Amtsgericht können steigen – das gilt es bei der genauen Berechnung zu berücksichtigen
• Bank frühzeitig einbinden – Transparenz ist entscheidend
• Zahlungstermine und Fälligkeiten der jeweiligen Rechnungen mit Verkäufer und Notar vor Beurkundung abstimmen

📈 Finanzierung ist People Business

Zahlen sind wichtig – aber nicht alles. Banken finanzieren keine Zahlen, sie finanzieren Menschen. Deshalb brauchst du:

• 🎯 Storytelling: Warum willst du investieren? Was ist deine Vision?
• 🧱 Struktur: Businessplan, Cashflowberechnung, Exit-Strategie
• 🧠 Strategie: Zielgruppe, Markt, Skalierung

Alle ins Boot holen – dein Netzwerk entscheidet

• Makler: Zugang zu Off-Market-Deals
• Verkäufer: Offen für kreative Lösungen
• Finanzberater : Zugang zu Bankennetzwerken, Gutachter, Verhandlungsgeschick & großer Erfahrungsschatz aus über 250 Mio. vermitteltem Finanzierungsvolumen

💥 Unsere echte Strategie – mit Track Record

Ich arbeite nicht mit Theorien, sondern mit echten Erfolgsbeispielen. Meine Kundinnen und Kunden haben mit meiner Unterstützung Immobilien gekauft – ohne Eigenkapital, aber mit Plan.

🔔 Fazit:

Immobilien ohne Eigenkapital zu kaufen ist kein Märchen. Es ist aber auch kein Selbstläufer und keine Abkürzung zum schnellen Vermögensaufbau.

Entscheidend sind:

• eine überdurchschnittlich gute Bonität,
• eine passende Immobilie,
• ausreichende Liquiditätsreserven,
• eine realistische Cashflowplanung,
• die richtige Finanzierungsstruktur,
• und ein erfahrenes Netzwerk.

Wer diese Punkte professionell zusammenführt, kann Eigenkapital gezielter einsetzen und sich zusätzliche Investitionsmöglichkeiten offenhalten.

Du bist Arzt, Zahnarzt oder Apotheker und möchtest wissen, welche Finanzierungsstruktur zu deiner Situation passt?

Dann vereinbare deinen persönlichen Machbarkeits-Check. Wir prüfen gemeinsam, welche Strategie wirtschaftlich tragfähig ist und wie du den nächsten Schritt zu deiner Immobilie strukturiert vorbereitest.

Rechtlicher Hinweis:

Die Markus Garbe Finanzdienstleistungen GmbH bietet keine Steuer- oder Rechtsberatung an. Dieser Beitrag dient ausschließlich allgemeinen Informationszwecken und stellt keine individuelle Finanzierungs-, Anlage-, Rechts- oder Steuerberatung dar. Die dargestellten Strategien sind nicht auf Ihre persönliche Situation zugeschnitten und begründen keine Empfehlung zum Erwerb einer konkreten Immobilie.

Jede Finanzierung ist eine Einzelfallentscheidung. Immobilienfinanzierungen – insbesondere ohne Eigenkapital – sind mit erhöhten Risiken verbunden, etwa durch Zinsänderungen, Wertschwankungen der Immobilie oder Einnahmeausfälle. Der Beitrag ersetzt keine individuelle rechtliche oder steuerliche Beratung durch einen Steuerberater oder Rechtsanwalt.

Finanzierungszusagen, Bedingungen, Besicherung und Konditionen werden ausschließlich durch die jeweiligen Kreditinstitute festgelegt. Angaben ohne Gewähr.