Jens Rautenberger im Interview: Immobilieninvestments richtig analysieren

Du überlegst, in eine Denkmalimmobilie zu investieren, bist dir aber unsicher, ob sich das wirklich lohnt? Die gute Nachricht: Bei richtiger Auswahl kann eine Denkmalimmobilie nicht nur ein solides Investment sein, sondern dir auch erhebliche Steuervorteile verschaffen. Die schlechte Nachricht: Es gibt einige Fallstricke, die du unbedingt kennen solltest. Jens Rautenberg, Geschäftsführer der CONVERSIO-Gruppe – Marktführer in der Analyse von privaten Immobilieninvestments – verrät, worauf es bei Denkmalimmobilien wirklich ankommt und für wen sich diese besondere Asset-Klasse eignet.

Was macht Denkmalimmobilien so besonders?

Ein Neubau hinter historischer Fassade

Stell dir eine alte, baufällige Immobilie aus der Jahrhundertwende vor – leergezogen, marode, aber unter Denkmalschutz stehend. Was jetzt passiert, gleicht einem architektonischen Kunststück: Hinter der erhaltenen historischen Fassade entsteht quasi ein Neubau. "Man darf sich das wie eine Filmkulisse vorstellen", erklärt Rautenberg. Die Fassade bleibt stehen, doch im Inneren wird das Gebäude kernsaniert.

Bei einer hochwertigen Denkmalsanierung kommt wirklich fast alles raus: Decken werden aufgerissen, alte Kabel und Rohre entfernt, moderne Technik eingebaut. Das Ergebnis ist eine Immobilie, die den Charme vergangener Zeiten mit modernem Wohnkomfort verbindet – und das ist bei Mietern besonders beliebt.

Die steuerlichen Vorteile: Paragrafen 7h und 7i

Der eigentliche Clou bei Denkmalimmobilien sind die steuerlichen Vergünstigungen. Über einen Zeitraum von zwölf Jahren kannst du als Investor erhebliche Beträge abschreiben – deutlich mehr als bei normalen Immobilien. Aber Achtung: Diese Steuervorteile gibt es nur, wenn die Sanierung denkmalkonform durchgeführt und offiziell abgenommen wurde. Hier trennt sich die Spreu vom Weizen.

Warum nur erfahrene Bauträger geeignet sind

Eine Denkmalsanierung ist kein Projekt für Anfänger. "Das können wirklich nur sehr spezielle, erfahrene Bauträger", betont Rautenberg. Die Herausforderungen sind enorm: Denkmalschutzauflagen müssen eingehalten werden, Genehmigungen sind langwierig, und während der Sanierung können unerwartete Probleme auftauchen. Ein erfahrener Bauträger mit nachweisbarem Track Record im Denkmalbereich ist daher unverzichtbar.

Bei der Prüfung solcher Projekte achtet die CONVERSIO-Gruppe besonders auf:

• Holzschutzgutachten: Das 100 Jahre alte Holz muss untersucht und gegebenenfalls ausgetauscht werden
• Fußbodenaufbau und Schallschutz: Nicht immer lässt sich Neubaustandard erreichen, aber das Mögliche muss getan werden
• Moderne Heizsysteme: Fußbodenheizungen sind auch in Altbauten machbar
• Feuchtigkeitsabdichtung: Besonders im Keller entscheidend
• AfA-Prognose: Die Plausibilität der prognostizierten Steuervorteile muss geprüft werden

Die häufigsten Vorurteile – und was wirklich dahintersteckt

"Denkmalimmobilien gibt es doch nur im Osten"

Dieses Vorurteil hält sich hartnäckig – und ist teilweise auch berechtigt. Korrekt müsste man sagen: Die noch zu sanierenden Denkmalimmobilien befinden sich überwiegend im Osten. Im Westen wurden die meisten Denkmäler bereits in den vergangenen Jahrzehnten saniert. Die Steuervorteile sind dort also schon ausgeschöpft.

Im Osten hingegen gibt es noch erheblichen Sanierungsbedarf. Städte wie Leipzig, Dresden, Berlin, Potsdam, Halle oder Magdeburg bieten interessante Chancen – gerade weil hier ganze Quartiere wiederbelebt werden. Und genau das ist ein wichtiger Punkt: Dein Investment hat hier nicht nur einen privaten, sondern auch einen städtischen Nutzen.

"Der Steuervorteil ist doch schon eingepreist"

Auch diesen Einwand kennt Rautenberg: "Dieses Vorurteil drängt sich manchmal schlicht und ergreifend auf." Bei manchen Objekten ist der Steuervorteil tatsächlich komplett im Preis enthalten – diese lehnt die CONVERSIO-Gruppe dann auch ab.

Aber: Es ist grundsätzlich falsch, eine Denkmalimmobilie einfach mit einer Bestandsimmobilie zu vergleichen. Der Aufwand bei einer Denkmalsanierung ist erheblich höher – Genehmigungen, Denkmalauflagen, langwierige Prozesse. "Das ist oft auch kostspielig", gibt Rautenberg zu. Eine Denkmalimmobilie darf daher durchaus 10 bis 15 Prozent teurer sein als ein vergleichbarer Neubau. Am Ende erhältst du dafür aber auch oft ein spektakuläres, einzigartiges Objekt.

Für wen lohnt sich das Investment wirklich?

Jetzt zur entscheidenden Frage: Macht eine Denkmalimmobilie für dich Sinn? Die Antwort hängt vor allem von deiner Steuerbelastung ab. "Die Denkmalprojekte schaffen einen großen Steuervorteil über den Abschreibungszeitraum von zwölf Jahren", erklärt Rautenberg. Und dieser Vorteil macht nur dann wirklich Sinn, wenn du ihn auch ausschöpfen kannst.

Du brauchst also ein entsprechend hohes Einkommen und eine hohe Steuerbelastung. Ob du Manager, Führungskraft, Unternehmer oder in einem anderen Beruf tätig bist, ist zweitrangig – entscheidend ist deine persönliche Steuersituation. In der Praxis sind es aber tatsächlich oft Gutverdiener, für die sich Denkmalimmobilien besonders rechnen.

Worauf du bei der Auswahl achten musst

Moderne Grundrisse trotz alter Mauern

Viele Menschen zucken beim Thema Denkmalimmobilie zusammen: Kleine Zimmer wie vor 100 Jahren, beige Kachelöfen, lila Bäder – wer will das schon? Die gute Nachricht: Bei professionellen Sanierungsprojekten in Städten mit hohem Sanierungsbedarf sind die Denkmalpfleger deutlich flexibler.

Warum? Weil die Städte auf Investoren angewiesen sind. Ganze Quartiere müssen saniert werden, Wohnraum wird dringend benötigt. Daher ist es oft möglich:

• Grundrisse zu verändern und zu modernisieren
• Balkone anzubauen
• Aufzüge einzubauen
• Moderne Energiesparmaßnahmen umzusetzen

Das unterscheidet sich deutlich von einer privaten Denkmalsanierung auf dem Land, wo die Auflagen oft viel strenger sind.

Bauqualität sicherstellen: TÜV und baubegleitendes Controlling

Ein kritischer Punkt: Weder du noch ein normaler Gutachter können die Bauqualität während der Sanierung wirklich professionell prüfen. Hier kommt das baubegleitende Qualitätscontrolling ins Spiel – ein wichtiges Sicherheitsnetz.

Viele erfahrene Bauträger bieten dies als Standard an: Der TÜV, die DEKRA oder ein bestellter Gutachter führen mehrere Begehungen während der Bauphase durch. Aber Achtung: "Man muss in die Verträge schauen, was wirklich beauftragt ist", warnt Rautenberg. Eine einzelne Endbegehung bringt wenig. Sinnvoll sind:

• 6 bis 12 Begehungen während der Bauphase
• Kontrollen bei Schlüsselgewerken, bevor etwas verputzt wird
• Ausführliche Berichtsführung
• Aufzeigen von Mängeln und Nachkontrollen

Der Verwaltungsaufwand: Was auf dich zukommt (oder eben nicht)

Als Investor willst du dich nicht mit Ämtern und Denkmalbehörden herumschlagen – und das musst du auch nicht. Bei einem guten Bauträger läuft es idealerweise so: Er kauft das Objekt, klärt alles mit dem Denkmalschutz, saniert, vermietet, und am Ende bekommst du deinen Bescheid vom Finanzamt mit den Steuervorteilen in kalkulierter Höhe.

Der Bauträger muss bereits im Vorfeld mit dem Denkmalpfleger sprechen, Grundrisse und Pläne abstimmen und alles genehmigen lassen. Während der Bauphase kommt der Denkmalpfleger mehrmals vorbei. Nach Fertigstellung reicht der Bauträger alle Unterlagen und Rechnungen beim Denkmalamt ein, das die Förderfähigkeit prüft. Erst dann geht alles ans Betriebsstätten-Finanzamt des Bauträgers und schließlich an dein Heimat-Finanzamt.

Dieser gesamte Prozess sollte ohne dein Zutun ablaufen.

Fazit: Denkmalimmobilien können sich richtig lohnen – aber nicht für jeden

Eine Denkmalimmobilie ist eine spezielle Asset-Klasse mit attraktiven Steuervorteilen – aber auch mit erhöhtem Risiko. Sie lohnt sich vor allem für Gutverdiener mit hoher Steuerbelastung, die über zwölf Jahre erhebliche Beträge abschreiben können.

Diese 5 Kriterien solltest du unbedingt prüfen lassen, bevor du in eine Denkmalimmobilie investierst

1. Achte unbedingt auf einen erfahrenen Bauträger mit nachweisbarem Track Record in der Denkmalsanierung
2. Prüfe, ob ein substanzielles baubegleitendes Controlling beauftragt ist
3. Lass die Plausibilität der AfA-Prognose von Experten checken
4. Vergleiche den Preis nicht einfach mit Bestandsimmobilien – ein Aufschlag von 10-15 Prozent ist gerechtfertigt
5. Investiere nur, wenn deine Steuerbelastung hoch genug ist, um die Vorteile wirklich auszuschöpfen

Dein nächster Schritt: Lass deine persönliche Situation von einem Experten analysieren. Nur so findest du heraus, ob eine Denkmalimmobilie tatsächlich zu deiner Investmentstrategie passt. Und wenn ja: Dann kann sie zu einem echten Steuerturbo für dein Vermögen werden.