Lohnt sich der Kauf einer privaten Immobilie? Kommt der große Crash?
Armin Dzubur I AD Finanz- & Vermögensplanung
Kein Knall, kein Kurssturz, keine Panik in den Nachrichten – auf den ersten Blick wirkt der deutsche Immobilienmarkt erstaunlich stabil. Die Preise halten sich, Zwangsversteigerungen bleiben die Ausnahme, und wer vor Jahren gekauft hat, lehnt sich entspannt zurück. Doch dieser Eindruck täuscht gewaltig. Denn unter der ruhigen Oberfläche baut sich eine Entwicklung auf, die viele Eigentümer in den kommenden Jahren kalt erwischen wird.
Der Grund für die aktuelle Ruhe ist simpel: Millionen Immobilienbesitzer haben sich schlicht Zeit gekauft. Wer vor fünf oder zehn Jahren eine Finanzierung mit langer Zinsbindung abgeschlossen hat, zahlt heute noch Zinssätze, von denen Neukunden nur träumen können. Diese Verträge laufen aber nicht ewig – und genau dort liegt das eigentliche Risiko, das kaum jemand auf dem Schirm hat. Wenn du verstehst, wie dieser Mechanismus funktioniert, kannst du rechtzeitig gegensteuern, statt in ein paar Jahren böse überrascht zu werden.
Warum der Markt aktuell nur scheinbar stabil wirkt
Schauen wir uns die Zahlen an: Im August 2026 liegen die Bauzinsen für zehnjährige Laufzeiten bei einer Spanne von 3,6 - 4,0 Prozent, bei fünfzehn Jahren sind es etwa 4,1 Prozent. Historisch betrachtet ist das moderat – vor zwanzig Jahren lagen die Zinsen bei über 5 Prozent. Das Problem liegt woanders: Viele haben ihre Immobilie 2020 oder kurz davor finanziert, als die Zinsen teilweise unter 1 Prozent lagen. Der Sprung von damals zu heute ist also enorm, selbst wenn die aktuellen Zinsen historisch gesehen gar nicht dramatisch hoch sind.
Solange die alte Zinsbindung läuft, merkt kaum jemand etwas von dieser Entwicklung. Aber diese Ruhephase hat ein Ablaufdatum.
Das Rechenbeispiel, das aufrütteln sollte
Armin Dzubur
Stell dir vor, du hast noch eine Restschuld von 100.000 Euro, finanziert zu einem Zinssatz von 1,1 Prozent. Läuft die Bindung aus und du musst zu aktuellen 3,6 Prozent anschlussfinanzieren, bedeutet das rund 2.500 Euro mehr Belastung pro Jahr – über 200 Euro zusätzlich im Monat. Bei einer Restschuld von 400.000 Euro, was bei vielen Eigenheimen realistisch ist, summiert sich das schnell auf 10.000 Euro und mehr pro Jahr. Für Unternehmen mag das verkraftbar sein. Für private Haushalte ist das oft eine ernste Belastungsprobe.
Warum kaum jemand verkauft - und was das für die Preise bedeutet
Ein fallender Preis braucht zwei Zutaten: mehr Angebot oder weniger Nachfrage. Aktuell fehlt beides in ausreichendem Maß. Viele Eigentümer könnten es sich mit der neuen Zinsrate schlicht nicht leisten zu verkaufen und woanders neu zu finanzieren – also bleiben sie, wo sie sind. Gleichzeitig halten Verkäufer an Preisvorstellungen aus besseren Zeiten fest, während Käufer bei den aktuellen Konditionen zurückhaltend sind. Das Ergebnis: Der Handel steht praktisch still. Transaktionen bleiben aus, und genau deshalb wirken die Preise stabiler, als sie es bei einem echten, liquiden Markt wären.
Hinzu kommt ein Faktor, den viele unterschätzen: Banken sind längst nicht mehr so großzügig wie in der Niedrigzinsphase. Damals mussten Kredite raus, sonst verdienten die Institute gar nichts. Diese Zeiten sind vorbei. Wer wenig Eigenkapital mitbringt und 90 bis 100 Prozent finanzieren möchte, bekommt heute deutlich schwerer einen Kredit als noch vor drei bis fünf Jahren.
Zusätzliche Kostentreiber, die den Besitz verteuern
Neben den Zinsen gibt es weitere Faktoren, die das Halten und Finanzieren von Immobilien zunehmend teurer machen:
- Steigende Grunderwerbsteuern in mehreren Bundesländern
- Energetische Sanierungspflichten mit teils hohen Investitionskosten
- Wachsende Baunebenkosten
- Strengere regulatorische Auflagen bei Krediten und Bauvorhaben
All das addiert sich zu den reinen Zinseffekten und verschärft die Lage zusätzlich.
| Zeitraum | Zinsniveau (10 Jahre) | Situation für Eigentümer |
|---|---|---|
| 2020 | unter 1 % | Sehr günstige Finanzierung, kaum Belastung |
| 2025 | ca. 3,6 % | Aktuelle Neufinanzierung deutlich teurer |
| 2027-2030 | voraussichtlich ähnlich oder höher | Massenhafte Anschlussfinanzierungen fällig |
Was du jetzt konkret tun solltest
Die gute Nachricht zuerst: Diese Entwicklung passiert nicht über Nacht. Anders als ein Börsencrash, der innerhalb von Tagen zuschlagen kann, zieht sich diese Zinswende über Jahre hin. Das bedeutet, du hast Zeit, dich vorzubereiten – aber diese Zeit ist nicht unbegrenzt.
Wichtig ist dabei auch, dein Geld nicht einfach auf dem Konto liegen zu lassen. Durch die Inflation verlierst du real gesehen in den nächsten vier bis fünf Jahren gut und gerne 10 bis 20 Prozent deiner Kaufkraft, wenn dein Erspartes nur mit 0,001 Prozent oder selbst mit 2 Prozent verzinst wird. Der Kapitalmarkt – etwa in Form breit gestreuter Aktienanlagen – kann eine Möglichkeit sein, diese Lücke zumindest teilweise zu schließen. Dabei geht es nicht darum, spekulativ 10 oder 15 Prozent Rendite pro Jahr zu jagen, sondern stabil 3 bis 5 Prozent zu erzielen, um deine Kaufkraft langfristig zu sichern. Wichtig dabei: Auch Kapitalmarktanlagen unterliegen Schwankungen, eine bestimmte Rendite ist nie garantiert.
Wer in den kommenden Jahren eine Anschlussfinanzierung ansteht, sollte sich zudem darauf einstellen, dass die Bank möglicherweise nicht mehr die volle Kreditsumme refinanziert. Dann brauchst du entweder zusätzliches Eigenkapital oder höhere laufende Einnahmen, um die Finanzierungslücke zu schließen.
Fazit
Armin Dzubur
Ein großer Crash steht auf dem deutschen Immobilienmarkt aktuell nicht bevor – die Fakten sprechen dagegen. Trotzdem sind die Risiken real: auslaufende Zinsbindungen, restriktivere Banken, hohe Preise, politische Zusatzkosten und die schleichende Inflation wirken zusammen und werden sich zeitverzögert entfalten, vor allem zwischen 2027 und 2030. Nutze die Zeit, die du jetzt noch hast. Schau dir deine eigene Finanzierung an, kalkuliere durch, was bei dir bei einer Zinserhöhung von zwei oder mehr Prozentpunkten passieren würde, und beginne schon heute damit, Rücklagen und alternative Einnahmequellen aufzubauen.
Wenn du endlich nicht mehr aus Bauchgefühl Immobilien kaufen oder ablehnen willst. Wenn du es satt hast, dich von Crash-Propheten, Banken und Stammtischparolen verrückt machen zu lassen. Wenn du bald vor der Entscheidung stehst, ob du ein Objekt kaufst – und Angst hast, die falsche Richtung zu wählen. Und wenn du nie wieder dein ganzes Geld in eine Immobilie sperren willst, die dich eher blockiert als frei macht.
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Muss ich als Immobilienbesitzer jetzt in Panik verfallen?
Nein, Panik ist fehl am Platz, denn die Entwicklung zieht sich über Jahre hin. Untätigkeit wäre allerdings ebenfalls der falsche Weg - nutze die verbleibende Zeit aktiv zur Vorbereitung.
Wann wird die Zinswende für die meisten Eigentümer spürbar?
Die größte Welle an Anschlussfinanzierungen und damit steigenden Belastungen wird zwischen 2027 und 2030 erwartet, wenn viele aktuell noch günstige Zinsbindungen auslaufen.
Sollte ich mein Geld einfach auf dem Sparkonto lassen, um sicher zu sein?
Davon ist eher abzuraten, da die Inflation bei sehr niedriger Verzinsung real zu spürbaren Kaufkraftverlusten führt. Eine breiter gestreute Anlage mit stabiler Rendite kann sinnvoller sein.
Bekomme ich meine Anschlussfinanzierung sicher in voller Höhe?
Das ist nicht mehr garantiert. Banken sind restriktiver geworden, weshalb du unter Umständen zusätzliches Eigenkapital oder höhere Einnahmen nachweisen musst.
Werden die Immobilienpreise in den nächsten Jahren fallen?
Ein Preisrückgang würde ein steigendes Angebot oder eine sinkende Nachfrage voraussetzen. Aktuell verkaufen viele nicht, weil sie es sich mit neuen Zinsen nicht leisten könnten - diese Dynamik dürfte sich aber über die kommenden Jahre allmählich verändern.