Wie man als Ehepaar über 200.000€ Steuern mit einer Denkmalimmobilie spart - Praxisfall

Stefan und seine Frau verdienen zusammen 200.000 Euro brutto im Jahr – klingt nach viel Geld, oder? Doch jeden Monat ärgerten sie sich über ihre Gehaltsabrechnung. Der Grund: Die Steuerlast war so hoch, dass vom vermeintlich hohen Einkommen viel weniger übrig blieb als gedacht. Vermögensaufbau? Schwierig, wenn der größte Ausgabenposten – die Steuer – unkontrolliert aus der Tasche fließt. Bis Stefan den Hebel umlegte und in eine Denkmalimmobilie investierte. Das Ergebnis: Über 224.000 Euro netto weniger Steuern in den nächsten 12 Jahren – Geld, das jetzt direkt in den eigenen Vermögensaufbau fließt statt ans Finanzamt.

Warum Steuern die größte Bremse beim Vermögensaufbau sind

Viele hoch verdienende Paare wie Stefan und seine Frau kennen das Problem: Selbst mit einem sechsstelligen Haushaltseinkommen bleibt am Ende des Monats weniger übrig als erhofft. Bei einem Bruttoeinkommen von 200.000 Euro jährlich liegt das zu versteuernde Einkommen bei rund 190.000 Euro. Die Lohnsteuer frisst einen erheblichen Teil davon auf.

Die typische Reaktion? "Steuern muss halt jeder zahlen…!" Stimmt – aber du hast durchaus Einfluss darauf, wie hoch deine Steuerlast ist. Stefan hat sich entschieden, seine größte Ausgabe nicht länger zu ignorieren, sondern aktiv zu gestalten. Seine Lösung: eine vermietete Denkmalimmobilie als Kapitalanlage.

Das konkrete Investment: Eine Denkmalwohnung in Leipzig

Stefan investierte in der Georg-Schumann-Straße in Leipzig – in einem Objekt, in dem ich sogar selbst zwei Wohnungen gekauft habe. Die Eckdaten sprechen für sich:

• 80 qm große Wohnung für 520.000 Euro
• Nur 39.000 Euro Eigenkapital für die Kaufnebenkosten bei 100% Finanzierung
• Kaufnebenkosten: 28.000 Euro Grunderwerbsteuer, 2.600 Euro Grundbucheintrag, 7.800 Euro Notarkosten
• Gesamtinvestition: 550.000 Euro

Das mag nach viel Geld klingen – doch die steuerliche Magie beginnt genau hier.

Wie die Denkmalimmobilie zum Steuersparturbo wird

Durch die Investition in die Denkmalimmobilie können Stefan und seine Frau ihr zu versteuerndes Jahreseinkommen deutlich reduzieren. Der Trick: Mit der Immobilie erzielen sie auf dem Papier sogenannte "negative Einkünfte", die mit ihrem eigentlichen Einkommen verrechnet werden.

Diese negativen Einkünfte entstehen hauptsächlich durch:

• Erhöhte Abschreibung (AfA) auf Sanierungskosten
• Lineare Abschreibung auf den Gebäudeanteil
• Zinskosten für die Finanzierung

Stefan kann dem Finanzamt also mitteilen: "Wir haben in eine vermietete Denkmalimmobilie investiert. Durch Abschreibungen und Zinskosten erzielen wir negative Einkünfte. Bitte verrechnet das mit unserem zu versteuerndem Einkommen und tragt mir einen Freibetrag auf meiner Lohnsteuerkarte ein."

Die erhöhte Abschreibung macht den Unterschied

Bei Denkmalimmobilien liegt der besondere Vorteil in der erhöhten Abschreibung auf Sanierungskosten. Bei Stefans Wohnung betragen diese etwa 70 % des Kaufpreises.

So sieht die Abschreibung konkret aus:

• Jahre 1–8: 9 % jährlich, also 34.618 Euro pro Jahr
• Jahre 9–12: 7 % jährlich, also 27.319 Euro pro Jahr
• Zusätzlich: 2,5 % lineare Abschreibung, also 1.772 Euro jährlich

Über 12 Jahre ergibt das eine steuerliche Abschreibung von insgesamt 384.000 Euro.

Schuldzinsen und Bewirtschaftungskosten als Werbungskosten

Da es sich um eine vermietete Kapitalanlage handelt, können Stefan und seine Frau zusätzlich die Schuldzinsen steuerlich geltend machen – jährlich zwischen 15.725 und 20.186 Euro. Auch die Bewirtschaftungskosten für Haus- und Mietverwaltung in Höhe von 660 Euro pro Jahr lassen sich absetzen.

Allein im Jahr 2027 kann das Ehepaar so 50.395 Euro als negative Einkünfte in der Steuererklärung geltend machen.

Mieteinnahmen sichern zusätzliche Liquidität

Neben den Steuervorteilen fließen natürlich auch Mieteinnahmen. Die 80-qm-Wohnung liegt im Herzen von Leipzig, ist in Top-Zustand und profitiert von modernsten energetischen Maßnahmen. Dadurch sind die Nebenkosten geringer, was höhere Nettokaltmieten ermöglicht.

Stefan kalkulierte beim Kauf mit einer Nettokaltmiete von 14 Euro pro Quadratmeter – ganz konservativ und ohne Mietsteigerung. Die jährlichen Mieteinnahmen betragen so 13.475 Euro, die als positive Einkünfte gewertet werden.

Die Rechnung, die das Finanzamt ärgert

Jetzt schließt sich der Kreis. Das neue zu versteuernde Einkommen ab 2027 liegt bei:

189.714 Euro (bisheriges zu versteuerndes Einkommen)
– 50.395 Euro (steuerliche Abschreibungen & Schuldzinsen)
+ 13.475 Euro (Mieteinnahmen)
= 152.794 Euro

Oder anders ausgedrückt: Stefan und seine Frau erhalten eine Steuererstattung von 20.458 Euro allein für das Jahr 2027.

Du siehst sofort: Das in sich geschlossene Denkmalimmobilien-System sorgt dafür, dass das Ehepaar jährlich einen zusätzlichen fünfstelligen Betrag investieren kann – ohne auch nur eine Minute mehr arbeiten zu müssen. Sie investieren mit Euros, die eigentlich als Lohnsteuer ans Finanzamt gehen würden.

Warum sich eine Denkmalimmobilie gerade für Gutverdiener lohnt

Für verheiratete Manager, Führungskräfte oder Unternehmer mit hohem Haushaltseinkommen ist die vermietete Denkmalimmobilie ein echter Game-Changer. Sie kombiniert drei entscheidende Vorteile:

1. Massive Steuerersparnis durch erhöhte Abschreibungen
2. Vermögensaufbau durch Tilgung und Wertsteigerungspotenzial
3. Passives Einkommen durch Mieteinnahmen

Das Beste daran: All das ist gesetzlich garantiert – verankert in §7h/i des Einkommensteuergesetzes. Du nutzt also ein völlig legales Instrument, das dir der Staat bewusst zur Verfügung stellt.

Do's & Don'ts beim Denkmalimmobilien-Investment

Do's:

• Konservativ kalkulieren: Rechne ohne Mietsteigerungen und ohne Wertsteigerungen – das Investment muss jetzt schon funktionieren
• Auf Lage achten: Zentrale Lagen in attraktiven Städten sichern langfristig stabile Mieten
• Energetische Sanierung prüfen: Niedrige Nebenkosten machen die Wohnung attraktiver für Mieter

Don'ts:

• Nicht mit Glaskugelwerten rechnen: Verlass dich nicht auf optimistische Annahmen über Zukunftsentwicklungen
• Nicht die Liquidität vergessen: Auch wenn die Steuerersparnis hoch ist, müssen die laufenden Kosten gedeckt sein
• Nicht ohne Beratung starten: Die steuerliche Gestaltung ist komplex – hole dir Expertise ins Boot

Fazit: Zahlen musst du so oder so – aber wohin?

Die entscheidende Frage lautet nicht, ob du zahlst, sondern wohin du zahlst. Wenn du nichts machst, fließen jeden Monat Tausende Euro Lohnsteuern ans Finanzamt – und du ärgerst dich weiter über deine hohe Steuerlast. Wenn du dagegen klug investierst, fließt dieses Geld in deinen eigenen Vermögensaufbau.

Stefan und seine Frau haben sich für den zweiten Weg entschieden – und sparen dadurch über 224.000 Euro netto in den nächsten 12 Jahren. Sie sind damit nicht allein: Über 300 Manager, Führungskräfte und Unternehmer haben bereits den gleichen Weg gewählt.

Dein Takeaway: Wenn du ein ähnlich hohes Haushaltseinkommen hast und dich über deine Steuerlast ärgerst, lohnt sich ein genauer Blick auf dein persönliches Steuersparpotenzial. Analysiere deine Situation, prüfe die Möglichkeiten – und entscheide dann, ob du weiter ans Finanzamt zahlst oder lieber in dein eigenes Vermögen investierst. Die Wahl liegt bei dir.