Bestandteile der Gebäudeversicherung: der komplette Überblick
Wie ist eine Gebäudeversicherung aufgebaut? Die Bestandteile im Überblick
Für Hausverwaltungen, Wohnungseigentümergemeinschaften und Immobilieninvestoren gehört die Gebäudeversicherung zu den wichtigsten Verträgen überhaupt – und zugleich zu den am wenigsten verstandenen. Viele wissen, dass das Gebäude versichert ist, aber kaum jemand kann genau sagen, woraus sich der Schutz eigentlich zusammensetzt. Genau hier setzt das Mainzer Maklerhaus Schäfer & Soiné an, das von zwei ehemaligen Finanzbeamten geführt wird und selbst in Immobilien investiert. Das Unternehmen erklärt den Aufbau einer Gebäudeversicherung so, dass auch Verwalter ohne Versicherungsstudium die entscheidenden Hebel verstehen.
Die drei Grundbausteine jeder Gebäudeversicherung
Im Kern besteht eine Wohngebäudeversicherung aus drei klassischen Gefahren, die fast immer zusammen abgesichert werden. Der erste Baustein ist die Feuerversicherung. Sie deckt Schäden durch Brand, Blitzschlag, Explosion und Implosion – also die Gefahren, die ein Gebäude im Extremfall vollständig zerstören können.
Der zweite Baustein ist die Leitungswasserversicherung. Sie ist in der Praxis der häufigste Schadenfall: Ein Rohrbruch, eine undichte Leitung oder ein ausgelaufener Anschluss richten oft schleichend, aber teuer Schäden an. Gerade in Mehrfamilienhäusern ist dieser Baustein für Hausverwaltungen das tägliche Brot.
Der dritte klassische Baustein ist die Sturm- und Hagelversicherung. Sie greift bei Schäden durch Sturm ab einer bestimmten Windstärke sowie bei Hagel – etwa abgedeckten Dächern oder beschädigten Fassaden. Diese drei Gefahren – Feuer, Leitungswasser, Sturm/Hagel – bilden das Fundament, auf dem jede Gebäudeversicherung aufbaut.
Thomas Schäfer, Geschäftsführer von Schäfer & Soiné - schaefer-soine.de
Elementarschäden: der Baustein, den viele unterschätzen
Über die drei Grundgefahren hinaus gewinnt ein vierter Baustein rasant an Bedeutung: die Elementarschadenversicherung. Sie sichert Schäden durch Naturgefahren ab, die nicht unter Sturm und Hagel fallen – also Überschwemmung, Starkregen, Rückstau, Schneedruck, Erdrutsch und Erdsenkung.
Schäfer & Soiné weist darauf hin, dass dieser Schutz längst kein Extra für Lagen am Fluss mehr ist. Starkregen kann praktisch jedes Gebäude treffen. Für Eigentümergemeinschaften und Investoren rät das Maklerhaus deshalb dazu, die Elementarschadenversicherung als selbstverständlichen Bestandteil jeder Gebäudeversicherung zu betrachten, nicht als verzichtbare Option. Ohne diesen Baustein bleibt der Schaden im Ernstfall vollständig am Eigentümer hängen.
Glasversicherung und weitere sinnvolle Ergänzungen
Ein häufig übersehener, aber praktischer Baustein ist die Glasversicherung. Sie übernimmt Bruchschäden an Fenstern, Türen und Verglasungen des Gebäudes – etwa an Haustüren, Treppenhausfenstern oder festverbauten Glasflächen. Für Hausverwaltungen ist das ein dankbarer Schutz, weil Glasschäden im Alltag regelmäßig vorkommen und sonst aus der Instandhaltungsrücklage bezahlt werden müssten.
Je nach Objekt lassen sich weitere Ergänzungen sinnvoll einbinden, etwa der Schutz für Photovoltaikanlagen, Überspannungsschäden durch Blitz oder die Mitversicherung von Nebengebäuden. Welche Ergänzungen wirklich gebraucht werden, hängt vom einzelnen Gebäude ab – weshalb Schäfer & Soiné jede Police individuell zusammenstellt statt mit Standardpaketen zu arbeiten.
Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht: der oft vergessene Schutz
Ein Baustein, der streng genommen nicht zur Gebäudeversicherung selbst gehört, aber für jeden Eigentümer und jede Verwaltung unverzichtbar ist, ist die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht. Sie schützt vor Ansprüchen Dritter, die durch das Gebäude oder das Grundstück zu Schaden kommen – etwa wenn jemand auf dem nicht geräumten Gehweg stürzt oder eine herabfallende Dachpfanne ein Auto beschädigt.
Für Hausverwaltungen und Wohnungseigentümergemeinschaften ist dieser Schutz zentral, weil hier echte Personen- und Vermögensschäden drohen, die schnell hohe Summen erreichen. Schäfer & Soiné prüft deshalb immer mit, ob eine passende Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht vorhanden ist und ob sie zur Größe und Nutzung des Objekts passt.
Vermögensschutz aus Mainz für Immobilien deutschandweit
WEG-Beiratsversicherung: Schutz für die Ehrenamtlichen
Speziell für Wohnungseigentümergemeinschaften gibt es einen weiteren wichtigen Baustein: die Beiratsversicherung für den Verwaltungsbeirat. Die Mitglieder des Beirats handeln meist ehrenamtlich, tragen aber Verantwortung und können bei Fehlern persönlich in Haftung geraten.
Eine WEG-Beiratsversicherung schützt diese Personen vor Vermögensschäden, die aus ihrer Tätigkeit entstehen können. Für Hausverwaltungen ist das ein wertvolles Argument gegenüber den Gemeinschaften, weil es das Engagement im Beirat absichert und die Bereitschaft erhöht, Verantwortung zu übernehmen. Schäfer & Soiné bezieht diesen Baustein in die Beratung von Eigentümergemeinschaften regelmäßig mit ein.
Die Frage aller Fragen: die richtige Versicherungssumme
So wichtig die einzelnen Bausteine sind – der häufigste und teuerste Fehler liegt nicht bei der Gefahr, sondern bei der Versicherungssumme. Wird sie zu niedrig angesetzt, droht im Schadenfall die Unterversicherung, und der Versicherer kürzt die Leistung anteilig. Genau hier kommt eine Systematik ins Spiel, die viele Verwalter zwar schon einmal gehört, aber selten verstanden haben: der Wert 1914.
Der Wert 1914 ist ein fiktiver Neubauwert des Gebäudes, ausgedrückt in Mark des Jahres 1914. Das klingt zunächst kurios, hat aber einen praktischen Grund: 1914 galten stabile Baupreise, die sich als verlässliche Rechengrundlage eignen. Aus diesem Basiswert wird über den sogenannten gleitenden Neuwert jährlich die aktuelle Versicherungssumme berechnet, indem der Wert 1914 mit einem jährlich angepassten Baupreisfaktor multipliziert wird. Der Vorteil: Die Versicherungssumme wächst automatisch mit den Baukosten mit, und das Gebäude bleibt im Idealfall dauerhaft korrekt versichert – ohne Unterversicherung.
Das Wohnflächenmodell als moderne Alternative
Weil die Ermittlung des Wertes 1914 aufwendig sein kann, bieten viele Versicherer inzwischen das Wohnflächenmodell an. Hier wird die Versicherungssumme nicht über den historischen Bauwert, sondern über die Wohnfläche des Gebäudes berechnet. Der Eigentümer gibt die Quadratmeterzahl an, und der Versicherer leitet daraus den Schutz ab – oft verbunden mit einem Verzicht auf den Unterversicherungseinwand.
Beide Modelle haben ihre Berechtigung. Schäfer & Soiné erklärt Hausverwaltungen und Eigentümern die Unterschiede und prüft, welches Modell für das jeweilige Objekt die größere Sicherheit bietet. Entscheidend ist nicht die Methode an sich, sondern dass die Versicherungssumme am Ende stimmt – denn nur dann zahlt die Police im Schadenfall vollständig.
Warum der Aufbau über den Ernstfall entscheidet
Eine Gebäudeversicherung ist kein einzelnes Produkt, sondern ein Baukasten. Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel, Elementar, Glas, dazu die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht und – bei Eigentümergemeinschaften – die Beiratsversicherung: Erst das Zusammenspiel dieser Bausteine ergibt einen Schutz, der wirklich trägt. Und erst die korrekt ermittelte Versicherungssumme sorgt dafür, dass dieser Schutz im Schadenfall nicht ins Leere läuft.
Für Hausverwaltungen, Wohnungseigentümergemeinschaften und Immobilieninvestoren bedeutet das: Es lohnt sich, den eigenen Vertrag nicht nur abzuheften, sondern Baustein für Baustein zu verstehen. Schäfer & Soiné aus Mainz unterstützt dabei – mit dem Blick von Maklern, die selbst Immobilien halten, und dem Anspruch, jeden Baustein verständlich zu erklären. Wer wissen möchte, ob die eigene Gebäudeversicherung vollständig und richtig aufgebaut ist, kann sie unverbindlich prüfen lassen.
Schäfer & Soiné begleitet auf Wunsch auch deutschlandweit Hausverwaltungen bei der Eigentümerversammlung
Häufige Fragen zur Gebäudeversicherung (FAQ)
Was deckt eine Gebäudeversicherung ab?
Eine Gebäudeversicherung deckt Schäden am Gebäude selbst ab. Die drei Grundbausteine sind Feuer (Brand, Blitz, Explosion), Leitungswasser (Rohrbruch, undichte Leitungen) sowie Sturm und Hagel. Ergänzend lassen sich Elementarschäden (Überschwemmung, Starkregen, Rückstau) und eine Glasversicherung einschließen. Versichert ist alles, was fest mit dem Gebäude verbunden ist – also Mauern, Dach, fest verbaute Installationen und meist auch Nebengebäude. Bewegliches Inventar gehört dagegen in die Hausratversicherung.
Was ist der Unterschied zwischen Gebäudeversicherung und Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht?
Die Gebäudeversicherung zahlt für Schäden am eigenen Gebäude. Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht schützt dagegen vor Ansprüchen Dritter, die durch das Gebäude oder Grundstück zu Schaden kommen – zum Beispiel, wenn jemand auf dem nicht geräumten Gehweg stürzt oder eine herabfallende Dachpfanne ein Auto beschädigt. Beide Versicherungen ergänzen sich und sind für Eigentümer und Hausverwaltungen gleichermaßen wichtig.
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Was bedeutet der „Wert 1914" in der Gebäudeversicherung?
Der Wert 1914 ist ein fiktiver Neubauwert des Gebäudes, ausgedrückt in Mark des Jahres 1914 – einem Jahr mit stabilen Baupreisen. Aus diesem Basiswert wird über den gleitenden Neuwert jährlich die aktuelle Versicherungssumme berechnet, indem er mit einem angepassten Baupreisfaktor multipliziert wird. So wächst die Versicherungssumme automatisch mit den Baukosten mit und schützt vor einer Unterversicherung im Schadenfall.
Ist eine Elementarschadenversicherung wirklich notwendig?
Ja, in den allermeisten Fällen. Starkregen, Überschwemmung und Rückstau können heute praktisch jedes Gebäude treffen – nicht nur Objekte in Flussnähe. Ohne Elementarschadenversicherung bleibt ein solcher Schaden vollständig am Eigentümer hängen. Experten empfehlen deshalb, den Elementarschutz als festen Bestandteil jeder Gebäudeversicherung zu betrachten und nicht als verzichtbares Extra.
Wie finde ich die beste Gebäudeversicherung für meine Immobilie?
Die beste Gebäudeversicherung ist nicht automatisch die günstigste, sondern die, die im Schadenfall vollständig zahlt. Entscheidend sind eine korrekt berechnete Versicherungssumme, die passenden Bausteine für das jeweilige Objekt und ein verlässlicher Ansprechpartner für den Schadenfall. Ein unabhängiger Versicherungsmakler kann bestehende Verträge überprüfen, Lücken aufdecken und die Police gezielt auf die Immobilie abstimmen – das ist meist sinnvoller als ein reiner Preisvergleich im Internet.
Schäfer & Soiné Advisory GmbH, Mainz – unabhängiger Versicherungsmakler nach § 34d GewO. Dieser Beitrag basiert auf Angaben des Unternehmens und dient der allgemeinen Information.