Das Testament für die VAE-Immobilie: Warum Ihr deutsches Testament hier nicht reicht
Ihr deutsches Testament gilt in Deutschland. Für die Immobilien in Dubai nicht.
Bankkonten eingefroren, Immobilien blockiert: Wer Immobilien in den VAE besitzt, aber kein registriertes Testament hat, hinterlässt seinen Angehörigen oft ein jahrelanges Problem. Was Sie jetzt wissen müssen.
Stellen Sie sich vor, Sie besitzen eine Immobilie in Dubai. Sie sterben. Ihre Ehefrau in Deutschland geht davon aus, dass sie das Erbe antreten kann. Doch dann ruft die Bank an und sperrt das Konto. Die Immobilie kann nicht verkauft werden. Und das deutsche Testament wird in Dubai nicht anerkannt.
Genau das passiert in der Praxis immer wieder. Der Grund: Seit dem 1. Juni 2026 gilt in den VAE ein neues Zivilgesetzbuch, das das alte Gesetz von 1985 ablöst. Die wichtigste Regel für Eigentümer: Für Immobilien in Dubai gilt immer das Recht der VAE – egal, welchen Pass Sie haben. Ohne ein speziell hier registriertes Testament entscheidet das Gesetz, was mit Ihrem Vermögen passiert – nicht Ihr Wille.
Das Wichtigste in Kürze
- Das Recht der VAE gilt: Seit dem 1. Juni 2026 gilt in den VAE ein neues Zivilgesetzbuch. Für eine Immobilie in Dubai ist zwingend das Recht der VAE maßgeblich – unabhängig von Ihrer Staatsangehörigkeit. Ein deutsches Testament deckt die Immobilie nicht automatisch ab.
- Ohne Testament droht die Blockade: Liegt kein registriertes Testament vor, werden Bankkonten (auch Gemeinschaftskonten) sofort eingefroren. Das Dubai Land Department blockiert den Verkauf der Immobilie. Die gesetzliche Erbfolge greift, und die Anerkennung eines deutschen Testaments kann Jahre dauern.
- Das Heimatland-Recht greift nicht automatisch: Die Regelung für Nicht-Muslime (seit 2023) muss von den Erben aktiv beantragt werden. Zudem hilft sie bei der Dubai-Immobilie ohnehin nicht weiter, da hier VAE-Recht gilt.
- Drei Register stehen zur Wahl: Je nach Wohnsitz, Religion und Vermögenslage kommen die DIFC Courts (Standard für Nicht-Muslime, komplett digital), das Abu Dhabi Judicial Department (ADJD) (gute Alternative für Vermögen in Abu Dhabi) oder die Dubai Courts (bürokratischer, auf Arabisch) infrage.
- Der direkte Weg ist der beste: Ein Testament direkt in den VAE zu erstellen (oft per Videocall) ist schnell, zweisprachig und rechtssicher. Die nachträgliche Legalisierung eines deutschen Testaments (Apostille, Botschaft, Übersetzung) ist teuer, langwierig und mit dem Risiko der Nichtanerkennung verbunden.
Der größte Irrtum: Das deutsche Testament gilt nicht automatisch
Viele Expats glauben, sie seien auf der sicheren Seite, weil sie in Deutschland ein Testament beim Notar haben. Oder sie verlassen sich auf die Regelung, dass seit 2023 für Nicht-Muslime das Heimatland-Recht gilt.
Das ist ein gefährlicher Irrtum. Das Heimatland-Recht greift nicht automatisch. Ein Erbe muss dessen Anwendung erst beantragen. Und selbst dann hilft es bei einer Dubai-Immobilie nicht weiter, weil hierfür das VAE-Recht zwingend vorgeschrieben ist. Ohne ein hier registriertes Testament haben Sie keine Kontrolle darüber, wer Ihre Immobilie erbt – und die Konten bleiben erst einmal gesperrt.
Für die in Dubai gelegene Immobilie gilt das Recht der VAE, unabhängig davon, welchen Pass Sie haben.
Was ohne Testament tatsächlich passiert
Wenn eine Person in den VAE stirbt und kein Testament vorliegt, passiert Folgendes:
- Die Konten werden gesperrt: Sobald die Bank vom Todesfall erfährt, friert sie die Konten ein. Das gilt auch für Gemeinschaftskonten. Der Ehepartner kommt nicht mehr an das Geld – nicht einmal für die laufenden Kosten der Immobilie.
- Die Immobilie ist blockiert: Das Dubai Land Department (DLD) verarbeitet keinen Verkauf, solange der Verstorbene noch als Eigentümer eingetragen ist.
- Das deutsche Testament muss erst mühsam anerkannt werden: Ein deutsches Testament ist in den VAE nicht automatisch gültig. Es muss legalisiert und vor einem Gericht anerkannt werden – ein Prozess, der schnell ein Jahr oder länger dauern kann.
Welches Register passt zu Ihnen?
- Die DIFC Courts (für Nicht-Muslime): Das ist der Standardweg für Expats mit Vermögen in Dubai. Die Registrierung ist komplett digital per Videoanruf aus dem Ausland möglich. Sie brauchen keinen Wohnsitz in den VAE, und das Testament wird auf Englisch erstellt.
- Das Abu Dhabi Judicial Department (ADJD): Eine sehr gute Alternative, besonders wenn Sie in Abu Dhabi residieren oder dort Vermögen halten. Das ADJD registriert Testamente für Nicht-Muslime, deckt aber auch Vermögen in anderen Emiraten ab. Der Prozess läuft ebenfalls digital per Videokonferenz.
- Die Dubai Courts: Das lokale Gerichtssystem steht sowohl Muslimen als auch Nicht-Muslimen offen. Hier ist der Prozess etwas bürokratischer, da die Dokumente in arabischer Sprache beurkundet werden.
Wenn Sie das Testament direkt vor Ort bei einem Notar in den VAE (z.B. bei den Dubai Courts oder dem ADJD) erstellen, wird es in der Regel direkt zweisprachig (Arabisch und Englisch) ausgestellt.
Die Praxis-Falle: Das deutsche Testament
Der Unterschied wird klar, wenn Sie Ihr deutsches Testament in Dubai verwenden wollen, ohne ein neues vor Ort zu erstellen. Die VAE sind kein Vertragsstaat des Haager Apostille-Übereinkommens. Eine einfache Apostille aus Deutschland genügt also nicht.
In diesem Fall müssen Sie die vollständige Legalisationskette durchlaufen: Vorbeglaubigung in Deutschland, Legalisation durch die Botschaft der VAE, Beglaubigung durch das Außenministerium der VAE – und am Ende eine beglaubigte arabische Übersetzung. Das dauert in der Regel mehrere Wochen. Das ist der Grund, warum die Registrierung eines Testaments vor Ort in der Praxis der deutlich schnellere und einfachere Weg ist.
Die häufigsten Fehler auf einen Blick
- Fehler 1: Sich auf das deutsche Testament verlassen. Für die Dubai-Immobilie gilt VAE-Recht. Ein registriertes Testament vor Ort ist der einzige Weg, der ohne Gerichtsurteil funktioniert.
- Fehler 2: Die Registrierung aufschieben. Das Argument „Ich lebe doch nicht in den VAE“ zählt nicht. Die Registrierung ist heute digital und ortsunabhängig möglich.
- Fehler 3: Das Gemeinschaftskonto für sicher halten. Auch Gemeinschaftskonten werden nach einem Todesfall gesperrt, bis ein Gericht die Freigabe anordnet.
Fazit: Warum der Umweg über das deutsche Testament keinen Sinn macht
Hand aufs Herz: Warum sollten Sie den beschwerlichen Weg gehen, Ihr deutsches Testament in den VAE legalisieren zu lassen? Die vollständige Legalisationskette – vom deutschen Notar über die Botschaft bis zum Außenministerium der VAE – ist ein bürokratisches Monster. Sie kostet Zeit, Geld und ist am Ende oft mit Unsicherheiten behaftet, weil das Ergebnis trotzdem von einem lokalen Gericht geprüft und anerkannt werden muss.
Der weitaus klügere, sicherere und schnellere Weg ist es, direkt vor Ort ein Testament zu erstellen und zu registrieren. Das ist in wenigen Tagen erledigt, oft sogar per Videocall aus Deutschland. Sie sparen sich den gesamten Übersetzungs- und Legalisierungsaufwand, das Testament wird direkt zweisprachig ausgestellt, und Ihre Familie hat im Ernstfall sofort die Sicherheit, dass das Dokument in den VAE ohne Wenn und Aber gültig ist.
Wenn Sie eine Immobilie in den VAE besitzen, verschwenden Sie keine Zeit mit dem Versuch, Ihr deutsches Testament anerkennen zu lassen. Machen Sie es gleich richtig. Ein Gespräch mit einem darauf spezialisierten Berater kostet Sie einen Nachmittag. Es erspart Ihren Angehörigen im Ernstfall jedoch Monate des Wartens, hohe Kosten und das Risiko, dass die Immobilie blockiert bleibt.
Die Umschreibung auf die Erben kostet beim DLD eine Pauschale von AED 1.000 je Immobilie. Teuer ist nicht die Gebühr, sondern die Zeit, in der Konten gesperrt bleiben.
Häufige Fragen
Gilt mein deutsches Testament in Dubai überhaupt nicht?
Für Ihr Vermögen in Deutschland gilt es normal weiter. Für die in Dubai gelegene Immobilie unterstellt das Zivilgesetzbuch der VAE die Erbfolge dem hiesigen Recht. Ein deutsches Testament kann dort zwar vorgelegt werden, benötigt aber die vollständige Legalisationskette und ein gesondertes Gerichtsurteil, statt einfach vollzogen zu werden.
Muss ich für ein Testament in die VAE reisen?
Nein. Die Testamentserstellung per Videokonferenz mit elektronischer Signatur ist auh, und ein Aufenthaltstitel der VAE ist nicht erforderlich. Für Eigentümer mit Wohnsitz im deutschsprachigen Raum ist das der entscheidende Unterschied zu anderen Wegen.
Fällt im Erbfall die Übertragungsgebühr von 4 Prozent an?
Nein. Für die Umschreibung auf die Erben erhebt das Dubai Land Department eine Pauschale von AED 1.000 je Immobilie zuzüglich Titelurkunde, Karte und kleinerer Gebühren. Die 4 Prozent gelten für Kaufübertragungen, nicht für den Erbfall.
Über die Prüfung dieses Artikels
Verfasst hat diesen Text Martin Krygier, Manager bei Nexus Bridge Capital und selbst privater Immobilieninvestor in Deutschland und Dubai. Fachlich geprüft wurde er von Denise Tanrikul, Managing Partner bei Nexus Bridge Capital. Der Artikel gibt den Rechtsstand von September 2026 wieder, ersetzt keine Rechtsberatung und begründet kein Mandatsverhältnis. Für die Errichtung eines Testaments ziehen Sie bitte einen zugelassenen Rechtsanwalt hinzu. Stand: September 2026.
Quellen
- Bundesdekret-Gesetz Nr. 25 von 2025, Zivilgesetzbuch der VAE, in Kraft seit 1. Juni 2026, Artikel 17, uaelegislation.gov.ae
- Bundesdekret-Gesetz Nr. 41 von 2022 über den Zivilstand von Nicht-Muslimen, Artikel 11 und 13, uaelegislation.gov.ae
- Gesetz Nr. 15 von 2017 des Emirats Dubai über Testamente und Nachlässe von Nicht-Muslimen, dlp.dubai.gov.ae
- DIFC Courts, Wills Service, Leistungsübersicht und Gebührenordnung, difccourts.ae
- Dubai Land Department, Registrierung ererbter Immobilien, dubailand.gov.ae
- Haager Konferenz für Internationales Privatrecht, Statustabelle zum Apostille-Übereinkommen, hcch.net
- Auswärtiges Amt, Internationaler Urkundenverkehr, auswaertiges-amt.de
- Abu Dhabi Judicial Department (ADJD), Registration of Wills for Non-Muslims, adjd.gov.ae