Denkmalimmobilien: Warum 9 von 10 Projekte bei uns durchfallen
Jedes Objekt geprüft. Jede Lage geprüft. Jeder Bauträger geprüft.
"Ich habe schon ein Angebot vorliegen, ich weiß nur nicht, ob es gut ist." Diesen Satz hören wir im Erstgespräch fast immer. Er bringt das eigentliche Problem am Denkmalmarkt auf den Punkt: Es fehlt nicht an Angeboten. Es fehlt an Prüfung.
Ein Exposé sieht fast immer gut aus. Die Abschreibung nach §7i EStG steht auf jedem Deckblatt, die Renditeberechnung wirkt sauber durchgerechnet. Was dort aber nirgends steht: Ob die Sanierungskosten am Ende tatsächlich anerkannt werden. Ob die kalkulierte Miete am Markt wirklich bezahlt wird. Und ob der Bauträger so fertigstellt, wie er es zugesagt hat. Genau deshalb ist unsere wichtigste Arbeit nicht der Verkauf, sondern das, was davor passiert.
Über 90 Prozent der Projekte lehnen wir ab
Uns werden laufend Denkmalprojekte angeboten, doch über 90 Prozent davon lehnen wir ab. Nicht, weil sie auf den ersten Blick schlecht aussehen, sondern weil sie einer von drei Prüfungen nicht standhalten.
Diese Prüfung läuft nicht über ein ausgelagertes Analystenteam oder eine Checkliste, die irgendjemand im Vertrieb abhakt. Wir prüfen sie selbst. Seit 2015 sind wir in diesem Markt unterwegs, haben über 300 Einheiten verkauft und halten Denkmalimmobilien im eigenen Bestand. Und wer eigenes Kapital in einer Assetklasse gebunden hat, prüft anders als jemand, der ein Objekt nur weiterreicht.
Nur Projekte, die unserem Goldstandard entsprechen, werden in unser Portfolio aufgenommen.
Erstens: das Objekt
Der Sanierungsanteil entscheidet über den steuerlichen Effekt und liegt am Markt typischerweise zwischen 50 und 80 Prozent des Kaufpreises. Entscheidend ist aber nicht, was im Exposé steht, sondern was die Denkmalschutzbehörde am Ende tatsächlich bescheinigt. Genau das prüfen wir vorab: Liegt die denkmalrechtliche Abstimmung vor? Ist die Maßnahme dem Umfang nach überhaupt bescheinigungsfähig?
Dazu kommt die harte Rechnung. Wir vergleichen den Kaufpreis pro Quadratmeter mit dem sanierten Altbau bzw. Naubau vor Ort. Wir setzen die kalkulierte Miete gegen tatsächlich erzielte Vergleichsmieten im Umfeld - nicht gegen die Prognose des Anbieters. Wir prüfen anhand von Grundriss und Ausstattung, ob die Wohnung auch in zehn Jahren noch vermietbar ist. Und wir rechnen die Wirtschaftlichkeit nach Steuern über die gesamte Haltedauer durch, inklusive Verwaltung, Instandhaltung und Anschlussfinanzierung.
Zweitens: die Lage
Die Miete zahlt am Ende der Mieter, nicht die Prognose auf dem Papier. Deshalb prüfen wir Lagen auf zwei Ebenen.
Auf der Makroebene schauen wir uns Einwohnerentwicklung, Arbeitsplätze, Kaufkraft, Neubauvolumen und Leerstandsquote der Stadt an. Eine Stadt, die schrumpft, rettet auch die schönste Fassade nicht. Unser Schwerpunkt liegt deshalb in Halle und Leipzig, zwei Städten, die wir seit Jahren im Detail kennen. Dazu kommen ausgewählte Objekte in anderen Metropolen, aber nur dort, wo wir den Markt genauso gut beurteilen können.
Auf der Mikroebene zählt die Straße, nicht die Postleitzahl. Nachbarschaft, Anbindung, Nahversorgung, Leerstand im direkten Umfeld, geplante Bauvorhaben nebenan und die Mietentwicklung der letzten Jahre fließen mit ein. Und wir denken den Ausstieg von Anfang an mit: Eine Lage muss nicht nur heute funktionieren, sie muss auch in zwölf Jahren noch einen Käufer finden.
Drittens: der Bauträger
Das ist der Teil, den Käufer am wenigsten sehen und der gleichzeitig das größte Risiko trägt. Denn in der Regel kaufst Du vor der Fertigstellung. Du zahlst nach Baufortschritt in ein Projekt hinein, das es so noch gar nicht gibt.
Deshalb prüfen wir jeden Bauträger, bevor wir eines seiner Objekte anbieten:
- Bonität und Creditreform-Auskunft
- Eigenkapitalausstattung
- Historie der letzten Projekte
- Einhaltung von Fertigstellungsterminen
- Qualität in bereits übergebenen Objekten
Referenzobjekte schauen wir uns vor Ort an, statt nur Referenzlisten zu lesen. Dazu kommt der Vertrag: Bauträgervertrag nach MaBV, Zahlungsplan nach echtem Baufortschritt, Festpreis, verbindlicher Fertigstellungstermin, Gewährleistung und der genaue Umfang der Baubeschreibung.
Genauso wichtig ist etwas, das in keiner Auskunft steht: Verlässlichkeit. Uns wurde einmal ein Projekt angeboten, das auf dem Papier tadellos funktioniert hat. Dann wurde nachträglich immer wieder etwas geändert. Einzelne Etagen sollten plötzlich erst später saniert werden, der Umfang verschob sich, Zusagen von gestern galten am nächsten Tag nicht mehr. Wir haben abgelehnt, denn dieser Wirbel landet am Ende nicht beim Bauträger, sondern beim Käufer, der auf Fertigstellung, Mieteinnahmen und die Bescheinigung seines Sanierungsanteils wartet.
Genau deshalb arbeiten wir heute mit zwei festen Bauträgern zusammen. Nicht mit zwanzig, sondern mit zweien, bei denen wir genau wissen, wie sie sich verhalten, wenn es auf der Baustelle mal eng wird.
Was das für Dich bedeut
Der Erfolg einer Immobilieninvestition beginnt mit der richtigen Auswahl – vor allem Objektqualität, Lage und die Referenzen des Bauträgers sind entscheidend.
Wenn Du Deine erste Denkmalimmobilie kaufst, kannst Du diese drei Prüfungen kaum selbst leisten. Du siehst das Exposé, die Steuerersparnis und die sanierte Fassade. Du siehst nicht die Bilanz des Bauträgers, die Mietentwicklung in der Nebenstraße oder die Frage, ob die Behörde den Sanierungsanteil jemals in dieser Höhe bescheinigt.
Deshalb bekommst Du von uns kein Sortiment, sondern eine Auswahl. Zeigen wir Dir ein Objekt, hat es alle drei Prüfungen bestanden. Und wenn gerade nichts passt, sagen wir Dir das genauso offen.
Der Steuervorteil rettet keine schlechte Immobilie. Er macht eine gute Immobilie besser. Über 300 verkaufte Einheiten seit 2015 und mehr als 90 Prozent abgelehnte Projekte gehören zusammen. Das eine ist ohne das andere nicht zu haben.
Was macht eine Denkmalimmobilie steuerlich interessant?
Über §7i EStG lässt sich der Sanierungsanteil am Kaufpreis über mehrere Jahre steuerlich absetzen, vorausgesetzt die Denkmalschutzbehörde bescheinigt die Maßnahme in der angegebenen Höhe.
Warum lehnt ihr so viele Projekte ab?
Weil die meisten Angebote einer genauen Prüfung von Objekt, Lage oder Bauträger nicht standhalten und damit ein zu hohes Risiko für Käufer bedeuten würden.
Wie wichtig ist die Lage im Vergleich zum Objekt selbst?
Sehr wichtig, denn die beste Sanierung nützt wenig, wenn die Stadt schrumpft oder die Mietnachfrage im direkten Umfeld nicht stabil ist.
Ab wann lohnt sich der Kauf einer Denkmalimmobilie?
Das hängt von Deiner persönlichen Steuersituation, Deinem Anlagehorizont und dem konkreten Objekt ab, weshalb sich eine individuelle Prüfung im Erstgespräch lohnt.