DLD-Gebühr Dubai 2026: Warum Käufer in der Praxis 4 statt 2 Prozent zahlen

Die Gebührenordnung des Dubai Land Department sieht bei der Eigentumsübertragung offiziell je 2 Prozent des Verkaufswerts für Käufer und Verkäufer vor.

In der gängigen Praxis des Wiederverkaufsmarkts übernimmt jedoch in aller Regel der Käufer die vollen 4 Prozent, weil dies im Kaufvertrag (MOU beziehungsweise Form F) so vereinbart wird, was für die Budgetplanung einen entscheidenden Unterschied macht.

Das Wichtigste in Kürze

• Das Dubai Land Department legt in seiner Gebührenordnung 2 Prozent des Verkaufswerts für den Käufer und 2 Prozent für den Verkäufer fest.
• In der Marktpraxis des Wiederverkaufs vereinbaren die Parteien im MOU/Form F üblicherweise, dass der Käufer die vollen 4 Prozent trägt.
• Das ist branchenübliche Verhandlungssache, keine gesetzliche Pflicht, weshalb eine abweichende Vereinbarung grundsätzlich möglich bleibt.
• Wer seine Finanzierung nur mit 2 Prozent DLD-Gebühr kalkuliert, hat am Ende eine Finanzierungslücke von 2 Prozent des Kaufpreises.
• Zusätzlich zur Übertragungsgebühr fallen feste Kosten an: AED 590 für die Ausstellung der Eigentumsurkunde (Title Deed) und AED 4.200 bis 4.900 für den Übertragungstermin im Trustee-Büro.
• Seit einer Ende Januar 2025 bekannt gewordenen Weisung der Zentralbank, wirksam ab dem 1. Februar 2025, dürfen Banken die DLD-Gebühr und die Maklerprovision nicht mehr in die Hypothek miteinrechnen, sie müssen also vollständig aus Eigenkapital kommen.
• Bei Off-Plan-Käufen direkt vom Bauträger wird die Verteilung der DLD-Gebühr teils abweichend gehandhabt und sollte im Sales and Purchase Agreement (SPA) genau geprüft werden.

Was legt das Dubai Land Department offiziell fest?

Nach der Gebührenordnung des Dubai Land Department für die Registrierung eines Immobilienverkaufs (Property Sale Registration) beträgt die Übertragungsgebühr 2 Prozent des Verkaufswerts, zu zahlen vom Käufer, sowie weitere 2 Prozent, zu zahlen vom Verkäufer. Das ergibt in der Theorie eine hälftige Aufteilung der insgesamt 4 Prozent Transaktionsgebühr zwischen beiden Parteien. Auf diese Übertragungsgebühr fällt keine Mehrwertsteuer an. Hinzu kommen feste Kosten, die unabhängig vom Kaufpreis anfallen: AED 590 für die Ausstellung der Eigentumsurkunde (Title Deed) sowie AED 4.200 bis 4.900 für den Übertragungstermin im Trustee-Büro, bei dem die Registrierung vollzogen wird. Die prozentuale Gebühr ist auf der offiziellen Website des Dubai Land Department veröffentlicht und bildet die rechtliche Ausgangslage, unabhängig davon, wie die Kosten zwischen den Vertragsparteien am Ende tatsächlich verteilt werden.

Wie sieht die Marktpraxis im Wiederverkauf tatsächlich aus?

Die Gebührenordnung beschreibt, wer gegenüber dem Land Department zahlungspflichtig ist, sie schreibt aber nicht vor, wie Käufer und Verkäufer die Kosten wirtschaftlich untereinander aufteilen. Im Wiederverkaufsmarkt (Secondary Market) hat sich seit Jahren eine andere Praxis etabliert: Im Memorandum of Understanding, häufig als Form F bezeichnet, wird in aller Regel vereinbart, dass der Käufer die vollständigen 4 Prozent trägt, nicht nur die formal auf ihn entfallenden 2 Prozent. Der Verkäufer wird auf diese Weise faktisch von seinem Anteil an der Übertragungsgebühr freigestellt.

Auch der praktische Ablauf beim Land Department spiegelt diese Verteilung: Beim Termin im Trustee-Büro wird die Gebühr regelmäßig als eine Zahlung in Höhe von 4 Prozent abgewickelt, üblicherweise durch einen Manager's Cheque des Käufers an das Land Department, statt als zwei getrennte Zahlungen von je 2 Prozent. Diese Vereinbarung ist branchenüblich und wird von den meisten Maklern im Wiederverkaufsmarkt so gehandhabt, sie bleibt aber rechtlich eine Verhandlungssache zwischen den Parteien und keine behördliche Vorgabe. Theoretisch könnte ein Verkäufer in einem angespannten Käufermarkt aushandeln, einen Teil der 4 Prozent selbst zu übernehmen, um sein Angebot attraktiver zu machen, in der Praxis kommt das im aktuellen Marktumfeld jedoch selten vor.

Bei Off-Plan-Käufen direkt vom Bauträger kann die Handhabung abweichen. Manche Bauträger übernehmen im Rahmen von Verkaufsförderungsaktionen die DLD-Gebühr ganz oder teilweise für den Käufer. Diese Regelung ist im jeweiligen Sales and Purchase Agreement (SPA) im Einzelfall zu prüfen und lässt sich nicht pauschal auf den gesamten Markt übertragen.

Warum ist diese Unterscheidung für die Budgetplanung entscheidend?

Wer beim Kauf einer Bestandsimmobilie in Dubai mit lediglich 2 Prozent DLD-Gebühr kalkuliert, weil er die offizielle Gebührenordnung wörtlich genommen hat, unterschätzt seinen tatsächlichen Kapitalbedarf um 2 Prozentpunkte des Kaufpreises. Bei einem Kaufpreis von AED 2.000.000 sind das AED 40.000, eine Summe, die kurzfristig zusätzlich aufgebracht werden muss, wenn sie nicht von Anfang an eingeplant war.

Diese Rechnung wird zusätzlich dadurch verschärft, dass Banken in den VAE seit einer Weisung der Zentralbank, wirksam ab dem 1. Februar 2025, die DLD-Gebühr und die Maklerprovision nicht mehr in die Hypothek miteinrechnen dürfen. Das bedeutet: Bei einer Finanzierung von beispielsweise 65 Prozent des Kaufpreises reichen 35 Prozent Eigenkapital allein nicht aus. Käufer benötigen zusätzlich zu diesen 35 Prozent noch die vollständigen Nebenkosten in bar, darunter die 4 Prozent DLD-Gebühr und die marktübliche Maklerprovision von rund 2 Prozent zuzüglich 5 Prozent Mehrwertsteuer. Zusammen mit den kleineren Fixgebühren sind das insgesamt rund 6 bis 7 Prozent des Kaufpreises zusätzlich. Wer diese Rechnung nicht vollständig durchführt, gerät kurz vor dem Trustee-Termin in eine Finanzierungslücke, die sich dann nur noch schwer kurzfristig schließen lässt.

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten bei unterschiedlichen Kaufpreisen? Ein Rechenbeispiel

Die folgende Tabelle zeigt die DLD-bezogenen Kosten für drei typische Kaufpreise, jeweils unter der marktüblichen Annahme, dass der Käufer die vollen 4 Prozent DLD-Gebühr trägt.

Zum Vergleich: Wer stattdessen fälschlicherweise nur mit 2 Prozent kalkuliert, hätte bei AED 2.000.000 lediglich AED 40.000 statt AED 80.000 eingeplant und damit eine Lücke von genau AED 40.000, die zusätzlich zur Maklerprovision und den übrigen Nebenkosten aus eigenen Mitteln aufzubringen ist.

Häufige Fehler bei der DLD-Kalkulation und was Sie stattdessen tun sollten

Der häufigste Fehler ist, die offizielle Gebührenordnung des Land Department eins zu eins auf die eigene Finanzplanung zu übertragen und dabei nur den formal auf den Käufer entfallenden Anteil von 2 Prozent einzuplanen. Ein zweiter, damit verwandter Fehler ist, die DLD-Gebühr fälschlich als Teil der finanzierbaren Kaufsumme zu betrachten, obwohl sie seit Anfang 2025 ausdrücklich nicht mehr mitfinanziert werden darf. Ein dritter Fehler ist, die festen Kosten für den Title Deed und den Übertragungstermin im Trustee-Büro zu übersehen, weil sie im Vergleich zur großen 4-Prozent-Position unbedeutend wirken, obwohl sie zusammen bei rund AED 4.800 bis 5.500 liegen.

Sinnvoller ist es, von Anfang an mit den in der Praxis tatsächlich anfallenden vollen 4 Prozent zu kalkulieren, diese Verteilung im MOU beziehungsweise Form F schriftlich festzuhalten und die gesamten Nebenkosten inklusive Maklerprovision als eigenständigen, nicht finanzierbaren Kapitalbedarf neben dem eigentlichen Eigenkapitalanteil zu behandeln. Wer diese Rechnung vor der Reservierung einer Immobilie einmal vollständig durchspielt, vermeidet die unangenehme Überraschung eines kurzfristigen Kapitalengpasses unmittelbar vor der Eigentumsübertragung.

Bevor Sie eine konkrete Kaufentscheidung treffen, lohnt sich eine zweite, unabhängige Durchsicht Ihrer Nebenkostenkalkulation, die nichts kostet und zu nichts verpflichtet.

Fazit: Rechnen Sie mit 4 Prozent, nicht mit 2

Die Gebührenordnung des Dubai Land Department ist korrekt, aber sie beschreibt nicht, was Sie am Ende zahlen. Im Wiederverkauf trägt der Käufer in aller Regel die vollen 4 Prozent, dazu kommen rund AED 4.800 bis 5.500 an festen Kosten und die Maklerprovision. Da Banken diese Posten seit Februar 2025 nicht mehr mitfinanzieren, gehören sie vollständig in Ihre Eigenkapitalplanung. Wer bei einem Kaufpreis von AED 2.000.000 von Anfang an mit rund AED 85.000 rechnet statt mit der Hälfte, wird beim Trustee-Termin nicht überrascht. Lassen Sie sich die Verteilung im Form F schriftlich bestätigen, bevor Sie reservieren.

Häufige Fragen

Über die Prüfung dieses Artikels

Verfasst hat diesen Text Martin Krygier, Manager bei Nexus Bridge Capital und seit 2012 selbst privater Immobilieninvestor in Deutschland und Dubai. Fachlich geprüft wurde er von Denise Tanrikul, Managing Partner bei Nexus Bridge Capital. Stand: September 2026.

Quellen

• Dubai Land Department, Property Sale Registration, offizielle Gebührenordnung, dubailand.gov.ae, abgerufen im September 2026
• Dubai Land Department, Registering the Sale of a Mortgaged Property, Ablauf und Zahlung der Übertragungsgebühr beim Trustee, dubailand.gov.ae, abgerufen im September 2026
• The National, Bericht vom 25. Januar 2025 zur Weisung der Zentralbank der VAE (wirksam 1. Februar 2025) zur Nichtfinanzierbarkeit von DLD-Gebühr und Maklerprovision, thenationalnews.com
• DLD Fees Dubai: Complete Costs Guide 2026, Marktübersicht zur Verteilung der Übertragungsgebühr im Wiederverkauf, propertyfinder.ae, abgerufen im September 2026
• Nexus Bridge Capital, Kostenaufstellung aus der laufenden Kaufbegleitung in Dubai, Stand September 2026