Dubai-Immobilie verkaufen: 10-Jahres-Frist & Steuer 2026

Kurz-Antwort: Ja – die deutsche 10-Jahres-Spekulationsfrist nach § 23 EStG gilt auch für eine Dubai-Immobilie, wenn du in Deutschland steuerlich ansässig bist. Da das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und den VAE seit dem 1. Januar 2022 nicht mehr in Kraft ist (EY, Stand: 2021), besteuert Deutschland den Veräußerungsgewinn nach seinem eigenen Recht – ohne DBA-Sonderregeln, aber mit denselben Fristen wie bei einer deutschen Immobilie.

Eugen Zimbelmann, akkreditierter Immobiliengutachter und Gründer von Dubai Finanz, ordnet ein, was das für deinen Verkaufszeitpunkt bedeutet.

Das Wichtigste in Kürze

• Das Doppelbesteuerungsabkommen Deutschland–VAE ist zum 31. Dezember 2021 ausgelaufen und wurde nicht verlängert (Quelle: EY Deutschland, Stand: 2021) – seither gilt für Immobilienverkäufe in Dubai deutsches Steuerrecht ohne abweichende DBA-Regeln.
• § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG erfasst private Veräußerungsgeschäfte mit „Grundstücken“ unabhängig vom Lagestaat – das Gesetz unterscheidet nicht zwischen Deutschland und Ausland (Quelle: Einkommensteuergesetz, § 23).
• Die Frist beträgt zehn Jahre und einen Tag ab notariellem/vertraglichem Kaufdatum bis zum Verkauf – erst danach ist ein Gewinn grundsätzlich steuerfrei (Quelle: ImmobilienScout24-Steuerratgeber; § 23 EStG).
• Eine Ausnahme verkürzt die Frist bei Eigennutzung: Wurde die Immobilie im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren durchgehend selbst bewohnt, entfällt die Spekulationssteuer unabhängig von der 10-Jahres-Frist (Quelle: § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG).
• Seit der Gesetzesänderung liegt die Freigrenze für private Veräußerungsgewinne bei 1.000 Euro pro Jahr – wird sie überschritten, ist der volle Gewinn steuerpflichtig, nicht nur der übersteigende Teil (Quelle: lohnsteuer-kompakt.de, Stand: 2024/2026 unverändert in Kraft).
• Der BFH hat mit Urteil VIII R 37/16 vom 14.07.2020 bestätigt, dass Deutschland bei Auslandsimmobilien unter bestimmten DBA-Rückfallklauseln das Besteuerungsrecht behalten kann – für Dubai/VAE stellt sich diese Frage seit 2022 gar nicht mehr, weil schlicht kein DBA mehr existiert (Quelle: BFH VIII R 37/16; schwerd.info).

Gilt die deutsche 10-Jahres-Frist wirklich auch für eine Immobilie in Dubai?

Ja. § 23 EStG spricht von „Grundstücken und Rechten, die den Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke unterliegen“ – ohne Einschränkung auf deutsches Territorium. Für Personen mit unbeschränkter Steuerpflicht in Deutschland (Wohnsitz oder gewöhnlicher Aufenthalt in Deutschland) gilt das Welteinkommensprinzip: Dein weltweites Einkommen, einschließlich Veräußerungsgewinnen aus einer Dubai-Immobilie, unterliegt grundsätzlich der deutschen Einkommensteuer.

Früher konnte ein Doppelbesteuerungsabkommen diese Regel überlagern – etwa Steuern im Ausland anrechnen oder Deutschland ganz von der Besteuerung ausschließen. Für die VAE gibt es das seit dem 1. Januar 2022 nicht mehr: Das DBA zwischen Deutschland und den Vereinigten Arabischen Emiraten wurde nicht verlängert und ist zum 31. Dezember 2021 ausgelaufen (EY Deutschland, Stand: 2021). Das heißt konkret: Es gibt keine DBA-Freistellung und keine DBA-Anrechnung mehr, nach der sich richten ließe – es gilt schlicht deutsches Steuerrecht, so wie bei jeder anderen Immobilie auch, für die kein Abkommen greift.

„Viele Anleger denken, ‚kein Doppelbesteuerungsabkommen‘ heißt automatisch ‚steuerfrei in Deutschland‘. Das Gegenteil ist der Fall: Ohne DBA gibt es keine Ausnahme, die Deutschland von seinem eigenen Besteuerungsrecht abhält“, sagt Eugen Zimbelmann, Gründer von Dubai Finanz und vom Dubai Land Department akkreditierter, vereidigter Immobiliengutachter. Was das für deine laufenden Mieteinnahmen aus Dubai bedeutet, habe ich in meinem Artikel zur Steuerpflicht in Deutschland eingeordnet (interner Link: sind-mieteinnahmen-in-dubai-steuerfrei-was-deutsche-vermieter-2026-wirklich-zahlen).

Wie genau wird die 10-Jahres-Frist berechnet?

Eugen Zimbelmann | Investor, DLD-Gutachter & Finanzierungsspezialist

Die Frist beginnt mit dem Datum des notariell wirksamen Kaufvertrags (bzw. dem vergleichbaren rechtsverbindlichen Kaufabschluss in Dubai) und endet exakt zehn Jahre und einen Tag später. Erst mit Ablauf dieses Zeitpunkts kannst du die Immobilie ohne Spekulationssteuer verkaufen – ein Tag zu früh reicht rechtlich nicht aus.

So sieht die Berechnung an einem Beispiel aus:

Quelle: eigene Darstellung nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG; ImmobilienScout24-Steuerratgeber, Stand: 2026

Für vermietete Dubai-Immobilien – der in der Praxis häufigste Fall bei deutschen Anlegern – gibt es keine Sonderfrist: Es zählt allein das Kaufdatum, unabhängig davon, wie lange du bereits vermietest oder wie oft sich die Mietverhältnisse geändert haben.

Gibt es eine Ausnahme durch Eigennutzung – und gilt sie auch in Dubai?

Ja, die Eigennutzungs-Ausnahme aus § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG gilt unabhängig vom Lagestaat der Immobilie. Wurde die Wohnung oder das Apartment im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren durchgehend zu eigenen Wohnzwecken genutzt, entfällt die Spekulationssteuer – selbst wenn die reguläre 10-Jahres-Frist noch nicht abgelaufen ist.

Wichtig für Dubai-Investoren: Diese Ausnahme betrifft nur Immobilien, die tatsächlich selbst bewohnt wurden – nicht rein vermietete Kapitalanlagen. Wer seine Dubai-Wohnung von Anfang an vermietet hat, kann sich nicht nachträglich auf die Eigennutzungs-Regel berufen. Wer dagegen zeitweise selbst in Dubai gelebt hat und die Wohnung erst danach vermietet, muss die exakte Abfolge von Eigennutzung und Vermietung sauber dokumentieren, um die Ausnahme geltend machen zu können – das ist ein Punkt, der in der Steuererklärung häufig zu Rückfragen des Finanzamts führt.

Wie hoch ist die Steuer, wenn die Frist noch läuft?

Eugen Zimbelmann: Investor, DLD-Immobiliengutachter & Finanzierungsprofi

Liegt der Verkauf innerhalb der 10-Jahres-Frist und greift keine Eigennutzungs-Ausnahme, wird der Veräußerungsgewinn mit deinem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert – das sind je nach Gesamteinkommen bis zu 45 Prozent zuzüglich Solidaritätszuschlag, nicht ein pauschaler Kapitalertragsteuersatz. Es handelt sich um „sonstige Einkünfte“ nach § 22 Nr. 2 EStG, keine Abgeltungssteuer wie bei Wertpapieren.

Eine Bagatellgrenze gibt es dennoch: Seit der letzten Gesetzesänderung liegt die Freigrenze für private Veräußerungsgewinne bei 1.000 Euro im Kalenderjahr (lohnsteuer-kompakt.de, Stand: 2024, unverändert 2026 in Kraft). Wichtig ist der Unterschied zum Freibetrag: Bei einer Freigrenze wird bei Überschreitung der gesamte Gewinn steuerpflichtig, nicht nur der Betrag oberhalb von 1.000 Euro. Bei einem sechs- oder siebenstelligen Wertzuwachs einer Dubai-Immobilie spielt diese Grenze in der Praxis ohnehin kaum eine Rolle.

Was hat das BFH-Urteil zu Auslandsimmobilien mit Dubai zu tun?

Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil VIII R 37/16 vom 14. Juli 2020 entschieden, dass Deutschland bei Immobilienverkäufen im Ausland unter bestimmten DBA-Rückfallklauseln das Besteuerungsrecht zurückerhalten kann, selbst wenn ein Abkommen den Gewinn eigentlich dem Belegenheitsstaat zuweist. Für Länder mit gültigem DBA ist dieses Urteil deshalb hochrelevant.

Für Dubai stellt sich diese Frage in der Praxis seit dem 1. Januar 2022 gar nicht mehr in dieser Form: Weil es kein DBA mehr gibt, braucht es auch keine Rückfallklausel, um Deutschlands Besteuerungsrecht zu begründen – es besteht schlicht direkt nach deutschem Recht. „Das Urteil zeigt, wie kompliziert das Zusammenspiel von DBA und deutschem Steuerrecht sein kann. Bei Dubai ist die Ausgangslage seit 2022 in gewisser Weise einfacher, aber nicht günstiger: Es gibt kein Abkommen mehr, das dich schützen könnte“, sagt Eugen Zimbelmann.

Häufige Fehler und Risiken beim Verkauf einer Dubai-Immobilie

Investor Eugen Zimbelmann: DLD-Sachverständiger & Finanzexperte

Der häufigste Fehler ist die Annahme, „steuerfrei in Dubai“ bedeute automatisch „steuerfrei überall“. Dubai selbst erhebt keine Kapitalertrag- oder Spekulationssteuer auf Immobiliengewinne – das ändert aber nichts an deiner unbeschränkten Steuerpflicht in Deutschland, solange du dort ansässig bist. Ein zweiter häufiger Fehler: das Kaufdatum falsch anzusetzen, etwa das Datum der Übergabe statt des rechtsverbindlichen Kaufvertrags – bei Off-Plan-Käufen kann das den Fristbeginn um Monate oder Jahre verschieben und sollte anhand der Originaldokumente exakt geklärt werden.

Ein drittes, ehrlich zu benennendes Risiko: Wer in den Jahren nach dem Verkauf ins Ausland zieht oder seinen deutschen Wohnsitz aufgibt, ändert damit nicht automatisch rückwirkend die Steuerpflicht für einen bereits erfolgten Verkauf – der Zeitpunkt des Verkaufs und deine steuerliche Ansässigkeit zu diesem Zeitpunkt sind entscheidend, nicht der heutige Status. Wie genau dein individueller Fall zu bewerten ist – insbesondere bei Kaufpreisaufteilung, AfA-Historie und der exakten Fristberechnung –, ist eine Aufgabe für deinen Steuerberater in Zusammenarbeit mit einer belastbaren Wertermittlung; wie eine solche Bewertung bei Auslandsimmobilien methodisch funktioniert, ordne ich in meinem Artikel zu den Kaufnebenkosten und der Wertermittlung in Dubai ein.

FAQ: Steuern beim Verkauf einer Dubai-Immobilie

Zahle ich in Dubai selbst Steuern auf den Verkaufsgewinn?

Nein, die VAE erheben aktuell keine Kapitalertrag- oder Spekulationssteuer auf private Immobilienverkäufe. Das betrifft aber nur die Besteuerung vor Ort – deine Steuerpflicht in Deutschland als dort ansässige Person bleibt davon unberührt.

Was passiert, wenn ich meinen deutschen Wohnsitz vor dem Verkauf aufgebe?

Gibst du deinen Wohnsitz und gewöhnlichen Aufenthalt in Deutschland vollständig auf, entfällt für künftige Verkäufe grundsätzlich die unbeschränkte Steuerpflicht. Der genaue Zeitpunkt, die Nachweise dafür und mögliche Wegzugsbesteuerungs-Aspekte sind komplexe Einzelfallfragen, die zwingend mit einem Steuerberater zu klären sind.

Zählt bei einer Off-Plan-Immobilie das Kaufdatum oder das Übergabedatum für die 10-Jahres-Frist?

Maßgeblich ist grundsätzlich der Zeitpunkt des rechtsverbindlichen, notariell bzw. vertraglich bindenden Kaufabschlusses – nicht die spätere Übergabe der fertigen Einheit. Bei Off-Plan-Käufen mit langer Bauzeit kann das den Fristbeginn um Jahre nach vorne verschieben, verglichen mit dem gefühlten „Kaufzeitpunkt“ bei Übergabe.

Muss ich den Verkauf überhaupt in der Steuererklärung angeben, wenn ich glaube, dass er steuerfrei ist?

Ja, ein Verkauf sollte grundsätzlich dokumentiert und im Zweifel angegeben werden, auch wenn du von Steuerfreiheit ausgehst – etwa wegen Fristablaufs oder Eigennutzung. Das Finanzamt kann Nachweise zu Kaufdatum, Nutzung und Verkaufsdatum verlangen; ohne Dokumentation drohen spätere Rückfragen oder Schätzungen.

Gilt die 10-Jahres-Frist auch, wenn ich die Dubai-Immobilie geerbt oder geschenkt bekommen habe?

Bei unentgeltlichem Erwerb (Erbschaft, Schenkung) wird für die Fristberechnung nach § 23 EStG grundsätzlich auf den Erwerb durch den Rechtsvorgänger abgestellt – die Frist läuft also nicht automatisch neu. Die genaue Behandlung hängt vom Einzelfall ab und sollte mit einem Steuerberater geprüft werden.

Kann ich die Spekulationssteuer durch eine Kaufpreisaufteilung oder AfA-Gutachten senken?

Ein Restnutzungsdauer- oder Kaufpreisaufteilungs-Gutachten wirkt in erster Linie auf die laufende AfA während der Vermietung, nicht direkt auf die Spekulationssteuer beim Verkauf selbst. Ob und wie sich beide Themen in deinem Fall sinnvoll kombinieren lassen, ist Teil einer individuellen steuerlichen Gesamtplanung.

Über den Autor

Eugen Zimbelmann ist Gründer von Dubai Finanz (Welldomo Mortgage Broker LLC & Welldomo Valuation Real Estate LLC, Downtown Dubai) und vom Dubai Land Department akkreditierter, vereidigter Immobiliengutachter – der erste deutsche akkreditierte Gutachter in Dubai. Er investiert seit über zehn Jahren selbst in Immobilien (über 60 Wohneinheiten in Deutschland und Dubai) und begleitet deutschsprachige Anleger bei Kauf, Finanzierung, Bewertung und Verwaltung von Dubai-Immobilien. Website: dubai-finanz.de · YouTube: Dubai Finanz

Disclaimer

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Rechtslage und Marktdaten können sich ändern (Stand: September 2026). Besprich konkrete Schritte immer mit deinem Steuerberater bzw. einem qualifizierten Experten.

Quellen

• EY Deutschland: „DBA mit den Vereinigten Arabischen Emiraten endet zum 31.12.2021“, Stand: 2021
• Einkommensteuergesetz (EStG), § 23 Abs. 1 Nr. 1 (private Veräußerungsgeschäfte)
• Bundesfinanzhof, Urteil VIII R 37/16 vom 14.07.2020
• lohnsteuer-kompakt.de: Erhöhung der Freigrenze für private Veräußerungsgeschäfte auf 1.000 Euro, Stand: 2024 (unverändert 2026 in Kraft)
• ImmobilienScout24-Steuerratgeber zur Berechnung der Spekulationsfrist, Stand: 2026

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→ Alle Informationen und Kontakt: https://dubai-finanz.de