Lohnen sich Immobilien als Kapitalanlage?

Immobilien als Kapitalanlage gelten für viele als die Anlageklasse schlechthin. Gerade selbsternannte Experten und Influencer erwecken in den sozialen Medien den Eindruck, jeder könne ganz ohne Eigenkapital zum Immobilieninvestor werden. Klingt verlockend, ist aber nur die halbe Wahrheit.

Denn Immobilien können tatsächlich ein mächtiges Werkzeug für deinen Vermögensaufbau sein, aber nur, wenn du die Risiken genauso ernst nimmst wie die Chancen. Genau darum geht es in diesem Artikel: Wir schauen uns an, warum vermietete Immobilien so beliebt sind, wo die Fallstricke lauern und wie du am Ende eine Entscheidung triffst, die wirklich zu deiner finanziellen Situation passt.

Dieser Beitrag gibt allgemeine Informationen und Markteinschätzungen wieder und ersetzt keine individuelle Anlage-, Finanzierungs- oder Steuerberatung. Genannte Zins- und Marktdaten können sich ändern und sollten vor einer Entscheidung aktuell geprüft werden. Steuerliche Aussagen sollten zusätzlich mit einem Steuerberater abgestimmt werden.

Die großen Vorteile von vermieteten Immobilien

Der Hebel, der dein Geld für dich arbeiten lässt

Der wohl meistdiskutierte Vorteil ist der sogenannte Leverage-Effekt. Anders als bei monatlichen oder einmaligen Anlagen kannst du bei Immobilien mit fremdem Geld arbeiten, nämlich mit einem Bankkredit. Das bedeutet: Du bewegst ein deutlich größeres Vermögen, als du selbst einzahlst.

Ein Beispiel macht das greifbar: Kostet eine Immobilie 200.000 Euro, brauchst du oft nur 20.000 Euro Eigenkapital, oder sogar gar keins. Steigt der Wert der Immobilie, wird die Rendite aber auf die vollen 200.000 Euro berechnet, nicht nur auf dein eingesetztes Kapital. Deshalb muss eine Immobilie gar nicht so stark im Wert steigen wie eine Aktie, um am Ende absolut gesehen deutlich mehr Vermögen aufzubauen.

Ein Sachwert mit eingebautem Inflationsschutz

Im Gegensatz zu vielen anderen Anlageformen ist eine Immobilie etwas Greifbares. Sie bietet Wohnraum, und weil Menschen nun mal irgendwo leben müssen, werden Mieterhöhungen über die Zeit in der Regel akzeptiert. Das macht Immobilien zu einem soliden Schutz gegen Inflation, solange Löhne steigen und Wohnraum gefragt bleibt.

In den Top-7-Städten Deutschlands (Berlin, München, Hamburg, Frankfurt am Main, Köln, Stuttgart und Düsseldorf) sind die Angebots- und Neuvertragsmieten in den letzten 10 Jahren stark gestiegen, oft um 30 bis über 50 Prozent je nach Stadt und genauem Zeitraum.

Steuervorteile, die sich wirklich lohnen

Als Vermieter profitierst du von handfesten steuerlichen Vorteilen. Zinsen, Abschreibungen, Renovierungskosten als auch Sanierungskosten kannst du steuerlich geltend machen. Die Mieteinnahmen zählen zwar als weitere Einkunftsart in deiner Steuererklärung, aber die genannten Kosten mindern die Steuerlast spürbar und sorgen unterm Strich für mehr Ertrag aus deinem Investment.

Noch attraktiver wird es, wenn du eine Immobilie mindestens zehn Jahre hältst: Im Privatvermögen kannst du sie dann steuerfrei verkaufen. Kaufst du beispielsweise eine Wohnung für 150.000 Euro und verkaufst sie zwölf Jahre später für 200.000 Euro, bleibt der Gewinn von 50.000 Euro komplett steuerfrei. Ein Vorteil, den Aktien oder ETFs weder in einem Investmentdepot noch in einer Lebensversicherung in dieser Form bieten.

Diese Risiken solltest du nicht unterschätzen

Wenn der Hebel gegen dich arbeitet

Genau der Effekt, der Immobilien so attraktiv macht, kann sich ins Gegenteil verkehren. Kaufst du eine Immobilie, die sich im Nachhinein als zu teuer herausstellt, oder kannst du die Miete nicht stärker steigern als deine Kosten, wirkt der Hebel plötzlich negativ.

Steigende Zinsen verschärfen das Problem zusätzlich. Im August 2026 liegt die Zinsspanne für 10-jährige Zinsbindungen bei 3,6–4,0 Prozent. Bei einer vollständig fremdfinanzierten Immobilie im Wert von 200.000 Euro und 4 Prozent Zinsen zahlst du etwa 8.000 Euro Zinsen pro Jahr (zur Einordnung: bringst du hier, wie im Beispiel oben, 20.000 Euro Eigenkapital ein, reduziert sich die Zinslast entsprechend auf die tatsächliche Kreditsumme von 180.000 Euro).

Tilgst du 1 Prozent über zehn Jahre, bleibt bei voller Fremdfinanzierung eine Restschuld von ca. 176.000 Euro. Steigt der Zinssatz in der Zwischenzeit auf 5 Prozent, würden die Zinsen sogar schon 10.000 Euro jährlich kosten. Und weil steigende Zinsen meist mit fallenden Immobilienpreisen einhergehen, kann deine Immobilie am Ende sogar weniger wert sein als der verbleibende Kredit.

Kein Selbstläufer: Verwaltung kostet Zeit und Nerven

Vermietete Immobilien sind kein passives Investment. Willst du wirklich gute Mietsteigerungen erzielen, musst du dich aktiv kümmern. Viele setzen auf eine Hausverwaltung, doch nicht jede Verwaltung geht Konflikte mit Mietern konsequent an, was Mieterhöhungen ausbremst. Mieterwechsel, Abrechnungen, Eigentümerversammlungen: All das gehört dazu, wenn du eine ordentliche Rendite erzielen willst.

Konzentrationsrisiko statt Streuung

Anders als ein breit gestreuter Fonds oder ETF hängt eine einzelne Immobilie stark von lokalen Entwicklungen ab, vergleichbar mit dem Risiko einer Einzelaktie, teilweise sogar riskanter. Ein einzelnes Ereignis in deiner Straße oder deinem Stadtteil, etwa der Abzug von Großunternehmen in deiner Nachbarschaft, kann den Wert deiner Immobilie spürbar beeinflussen. Dieses Klumpenrisiko wird viel zu oft unterschätzt.

Mangelnde Transparenz 

Der Immobilienmarkt ist alles andere als durchsichtig. Regeln wie „Hauptsache positiver Cashflow" greifen zu kurz. In wirtschaftlich schwächeren Regionen brauchst du von Anfang an einen positiven Cashflow, um längere Leerstandsphasen zu überstehen oder dir Zeit für die Suche nach wirklich solventen Mietern zu nehmen. Manchmal lohnt sich sogar eine etwas niedrigere Miete, wenn dafür ein zuverlässiger Mieter einzieht.

Besondere Vorsicht ist bei sogenannten Off-Market-Immobilien geboten. Diese können durchaus sehr interessant sein, allerdings ist auch hier genau zu überprüfen, wie lohnenswert ein solches Investment für dich und deinen Vermögensaufbau und nicht für die andere Partei ist.

Hohe Einstiegskosten und lange Bindung

Neben den Kaufnebenkosten (die schnell bei rund 10 Prozent des Kaufpreises liegen), kommt dazu eine deutlich höhere Verbindlichkeit als bei anderen Investments. Eine Immobilie verkaufst du nicht mal eben wie einen ETF-Sparplan. Ein Anlagehorizont von mindestens zehn Jahren ist Pflicht, denn ein kurzfristiger Verkauf kann richtig teuer werden: Neben den Anfangskosten wie Makler, Grunderwerbsteuer und Notar musst du unter Umständen sogar den Verkaufspreis senken, um überhaupt einen Käufer zu finden.

So gehst du das Thema richtig an

Als Faustregel gilt: Die Miete sollte mindestens die anfänglichen Zinszahlungen decken, in schwächeren Lagen sogar von Anfang an einen positiven Cashflow erzeugen. Wer ein Portfolio aus mehreren Immobilien aufbauen möchte, fährt mit 20 bis 30 Prozent Eigenkapital deutlich sicherer, auch wenn die Quote keinen Zwang darstellt. Und ganz wichtig: Eine Immobilie in Frankfurt oder München folgt völlig anderen Regeln als eine Immobilie in Halle oder Lübeck. Pauschale Tipps aus dem Internet ersetzen keine individuelle Analyse.

Gerade für Gutverdiener (ab 100.000 Euro Bruttoeinkommen) kann sich eine oder auch zwei vermietete Immobilien im Portfolio lohnen, um Steuern zu optimieren und langfristig Vermögen aufzubauen. Nicht ohne Grund haben viele vermögende Familien in Deutschland ihr Kapital über Immobilien vermehrt. Verdienst du hingegen um die 2.500 Euro netto oder etwas mehr, ist Vorsicht angebracht: Eine Immobilie bindet dich langfristig, das ist kein Spaß, sondern eine ernsthafte Verpflichtung. In diesem Fall kann es klüger sein, zunächst Eigenkapital aufzubauen, bevor du den Schritt wagst. Und auch wenn du die Immobilie 100 Prozent fremdfinanzierst, empfiehlt es sich, Rücklagen gebildet zu haben.

Fazit

Vermietete Immobilien gehören zu den stärksten Werkzeugen für den Vermögensaufbau, keine Frage. Der Hebeleffekt, der Inflationsschutz und die Steuervorteile sind real und können sich massiv auszahlen. Genauso real sind aber die Risiken: steigende Zinsen, Verwaltungsaufwand, Klumpenrisiko und hohe Einstiegskosten. Wer nur die Vorteile sieht und die Schattenseiten ignoriert, läuft Gefahr, sich finanziell zu übernehmen.

Nimm dir deshalb die Zeit, jede potenzielle Immobilie wie ein eigenes kleines Unternehmen zu analysieren, mit realistischen Zahlen, ausreichend Eigenkapital und einem klaren Blick auf die Lage. Prüfe deine eigene finanzielle Situation ehrlich, bevor du unterschreibst. Beobachte dich selbst: Hast du genug Rücklagen, genug Geduld und genug Bereitschaft, dich aktiv um deine Immobilie zu kümmern? Wenn ja, kann der Einstieg genau jetzt der richtige Schritt für deinen Vermögensaufbau sein.

Wenn du nicht blind in „sichere“ Immobilien rennen willst. Wenn du es satt hast, dein Geld in Projekte zu stecken, die sich nur auf dem Papier gut anfühlen. Wenn du bald merkst, dass dich schlechte Finanzentscheidungen Jahre kosten könnten und wenn du keinen Kaufvertrag unterschreiben willst, bevor du nicht weißt ob sich das ganze für dich lohnt?

Dann buche dir ein kostenfreies Erstgespräch unter www.armin-dzubur.com.