Möbliert vermieten: Warum dein Geschäftsmodell bald Geschichte sein könnte

Du vermietest deine Wohnung möbliert und kassierst jeden Monat ein paar hundert Euro mehr als bei normaler Vermietung? Vielleicht hast du sogar eine WG eingerichtet und verdienst richtig gutes Geld damit? Dann solltest du jetzt sehr aufmerksam weiterlesen. Denn eine Gesetzesänderung steht unmittelbar bevor, die dein Geschäftsmodell komplett auf den Kopf stellen wird – und das schneller, als du denkst.

Was viele Vermieter noch nicht wissen: Die sogenannte Mietrechtsreform 2 liegt bereits als Referentenentwurf vor und wird voraussichtlich noch vor der parlamentarischen Sommerpause 2025 beschlossen. Die Folgen für alle, die möblierte Wohnungen oder WG-Zimmer langfristig vermieten, sind dramatisch.

Was sich mit der Mietrechtsreform ändert

Die neue 5-Prozent-Grenze

Der Gesetzgeber reagiert auf den angespannten Wohnungsmarkt – und das mit harten Bandagen. Bisher gab es keine feste gesetzliche Regelung dafür, wie viel Aufschlag du für eine möblierte Wohnung verlangen durftest. Das hing vom Einzelfall ab, Gerichte mussten aufwendig prüfen. Diese Zeiten sind bald vorbei.

Die neue Regelung ist glasklar: Du darfst künftig maximal 5% Aufschlag auf die ortsübliche Vergleichsmiete nehmen. Nicht 30%, nicht 40%, nicht 50% – sondern nur noch 5%.

Was bedeutet das konkret? Ein Rechenbeispiel:

• Bei 10 € ortsüblicher Miete pro Quadratmeter: 50 Cent mehr
• Bei 15 € pro Quadratmeter: 75 Cent mehr
• Bei 20 € pro Quadratmeter in München: 1 € mehr

Für eine 60-Quadratmeter-Wohnung in München bedeutet das: Du darfst gerade mal 60 € mehr verlangen – nicht die 500 oder 600 €, die viele aktuell aufschlagen. Und das, obwohl du mehrere tausend Euro in die Möblierung investiert hast.

Ein Verbotsgesetz mit scharfen Konsequenzen

Jetzt wird es richtig brenzlig: Diese neue Regelung ist ein gesetzliches Verbotsgesetz. Das bedeutet, wenn du mehr verlangst als erlaubt, hat dein Mieter sofort einen Anspruch auf Rückzahlung.

Stell dir folgendes Szenario vor: Ein Mieter unterschreibt deinen Vertrag mit dem hohen Möblierungsaufschlag. Einen Tag später informiert er dich, dass er nur die gesetzlich zulässige Miete zahlen wird – ortsübliche Miete plus 5%. Mehr nicht. Und wenn du dagegen klagen willst? Du wirst verlieren.

Das Verjährungsrisiko: Dein finanzieller Albtraum

Noch dramatischer wird es bei der Verjährung. Mieter können zu viel gezahlte Miete drei Jahre rückwirkend zurückfordern – genauer gesagt ab Jahresende, also im schlimmsten Fall fast vier Jahre.

Die Rechnung ist simpel:

• 300 € monatlich zu viel verlangt
• Über drei Jahre: 10.800 € Rückforderung
• Plus Zinsen
• Bei fünf Wohnungen: mehrere zehntausend Euro Haftungsrisiko

Und das Beste (oder Schlimmste) aus Mietersicht: Die Berechnung ist kinderleicht geworden. Jeder kann online den Mietspiegel seiner Stadt aufrufen, die Wohnungsdaten eingeben und auf den Cent genau ausrechnen, was die zulässige Miete ist.

Wer ist konkret betroffen?

Diese Vermieter müssen jetzt handeln

Stark betroffen sind:

• Alle, die Wohnungen langfristig möbliert vermieten (z.B. über Wunderflats)
• WG-Vermieter, die mehrere Zimmer einzeln möbliert vermieten
• Co-Living- und Co-Working-Anbieter im Wohnbereich
• Studentenwohnheim-Betreiber bei Mietdauern über 6 Monate

Nicht betroffen sind:

• Klassische Kurzzeitvermieter mit Nutzungsänderung
• Ferienunterkünfte mit kurzen Aufenthalten (unter 6 Monaten)
• Beherbergungsverträge im hotelmäßigen Bereich

Die kritische 6-Monats-Grenze

Die Reform führt auch eine wichtige Abgrenzung ein: Bis zu 6 Monate kann ein kurzzeitiger Bedarf bestehen. Alles darüber hinaus gilt automatisch als Wohnraummiete mit allen strengen Wohnraumregeln.

Aber Achtung: Auch zwischen einem Monat und sechs Monaten kann es im Einzelfall kritisch werden. Entscheidend ist die Frage: Wohnt die Person dort oder kommt sie nur kurzzeitig unter?

Beispiele zur Einordnung:

• Drei Tage Messebesuch: kein Wohnen
• Halbjährige Montagestelle, Montag bis Freitag vor Ort: das ist Wohnen
• Zwischen einem und sechs Monaten: Einzelfallprüfung nötig

Was du jetzt tun musst

Option 1: Illegal weitermachen (keine Empfehlung!)

Du könntest einfach weitermachen wie bisher und hoffen, dass niemand etwas merkt. Aber sei dir bewusst: Das Haftungsrisiko wächst mit jedem Monat. Und irgendwann wird jemand darauf aufmerksam – spätestens wenn findige Anwälte mit Kampagnen starten nach dem Motto: „Du hast die letzten drei Jahre bei Wunderflats gewohnt? Wir holen dir dein Geld zurück!"

Diese Werbekampagne schreibt sich praktisch von selbst. Die Wahrscheinlichkeit, dass das passiert, liegt bei nahezu 100%.

Option 2: Geschäftsmodell anpassen (schmerzhaft)

Du passt dich an die neue Regelung an und verlangst nur noch 5% Aufschlag. Dein Cashflow bricht massiv ein, vielleicht bleibt gerade so der Kapitaldienst gedeckt. Das Geschäftsmodell „möbliert vermieten" ist damit faktisch tot.

Option 3: Auf echte Kurzzeitvermietung umstellen (der Ausweg)

Die einzige wirklich zukunftssichere Lösung: Steige auf professionelle Kurzzeitvermietung um. Das bedeutet:

• Aufenthalte deutlich unter 6 Monaten
• Klare Positionierung als Kurzzeitunterkunft
• Saubere vertragliche Gestaltung als Beherbergungsvertrag
• Professionelles Setup mit entsprechenden Abläufen

Viele haben möblierte Langzeitvermietung ja gerade deshalb gewählt, weil klassisches Airbnb in vielen Städten nicht erlaubt ist. Doch mit der richtigen Struktur und Beratung lässt sich Kurzzeitvermietung auch legal betreiben – und ist nun die einzige Möglichkeit, weiterhin deutlich über der ortsüblichen Miete zu liegen.

Timeline: Wie akut ist die Lage?

Die Zeit drängt mehr, als du vielleicht denkst:

1. Der Referentenentwurf liegt bereits vor
2. Das Begleitschreiben des Bundeskanzlers an die Bundestagspräsidentin ist raus
3. Die Beschlussfassung wird noch vor der parlamentarischen Sommerpause 2025 erwartet
4. Das Gesetz tritt üblicherweise einen Tag nach Verkündung in Kraft

Das bedeutet: Wir reden von Wochen bis maximal wenigen Monaten, nicht von Jahren.

Sobald das Gesetz in Kraft ist, gilt es für alle neu abgeschlossenen Mietverträge. Auch wenn dein aktueller Vertrag bei Wunderflats ausläuft und du einen neuen abschließt – dieser fällt bereits unter die neue Regelung.

Besondere Risiken für WG-Vermieter

Wenn du WGs betreibst, ist die Lage besonders prekär. Viele WG-Zimmer werden aktuell zu Preisen vermietet, die bereits an Wucher grenzen. Bisher war der Nachweis für Mieter schwierig. Jetzt haben sie eine glasklare gesetzliche Handhabe.

Die Formel ist einfach:

• Mietspiegel für die gesamte Wohnung ermitteln
• 5% draufrechnen
• Durch Anzahl der Zimmer teilen
• Fertig ist die maximal zulässige Miete pro Zimmer

Jede noch so kleine Gemeinschaftsküche oder das selbst eingerichtete Zimmer ändern daran nichts.

Fazit: Jetzt handeln oder später zahlen

Die Mietrechtsreform 2 ist keine vage Zukunftsvision mehr, sondern steht unmittelbar vor der Tür. Für alle, die bisher vom lukrativen Geschäft mit möblierter Langzeitvermietung profitiert haben, ist es Zeit für eine klare Entscheidung.

Die Kernbotschaft: Das Geschäftsmodell „möbliert langfristig vermieten" ist mit dieser Reform faktisch tot. Wer weitermacht wie bisher, schiebt ein massives Haftungsrisiko vor sich her, das jeden Monat größer wird.

Deine Handlungsoptionen sind begrenzt und die Zeit läuft. Wenn du nicht bereits eine genehmigte Kurzzeitvermietung betreibst, solltest du jetzt professionelle Beratung einholen – sowohl juristisch als auch operativ. Prüfe, ob und wie du dein Geschäftsmodell auf echte Kurzzeitvermietung umstellen kannst.

Und wenn du gerade erst überlegst, in möblierte Langzeitvermietung oder WG-Vermietung einzusteigen? Lass es bleiben. Die Wahrscheinlichkeit, dass das Gesetz kommt, ist extrem hoch – und dann amortisiert sich deine Möblierung niemals.

Risikomanagement bedeutet vorausschauend zu handeln. Warte nicht ab, bis das Gesetz beschlossen ist und die ersten Mieter ihre Rückforderungen stellen. Handle jetzt, solange du noch Gestaltungsspielraum hast.