Viel verdienen, wenig behalten? Die 4 Stufen zum echten Vermögen
Wie du auch in 2026 noch echtes Vermögen aufbauen kannst
Du verdienst gut, und trotzdem fühlt sich dein Vermögen kleiner an als dein Gehalt? Das ist kein Zufall.
Vermögen entsteht nicht durch das, was du verdienst, sondern durch das, was dir nach Steuern und Inflation bleibt. Genau hier verlieren Spitzenverdiener am meisten: Fast jeder zweite Euro geht direkt ans Finanzamt.
Wer nur vom Netto spart und investiert, baut deshalb langsamer Vermögen auf als nötig. Schneller geht es mit drei zusätzlichen Kräften: Rendite, Fremdkapital und Steuereffekten.
Die vier Stufen des Vermögensaufbaus
Auch in 2026 ist es möglich Vermögen aufzubauen. Diese 4 Stufen beachten dabei die meisten Spitzenverdiener.
Am besten gelingt der Vermögensaufbau, indem du nicht alleine investierst, sondern Dritte dich dabei finanziell unterstützen.
Stufe 1: Sparen schafft die Basis, aber kein Vermögen
Sparen ist die Voraussetzung für alles Weitere. Ohne Rücklagen gibt es weder Eigenkapital noch Sicherheit. Wenn du 2.000 € pro Monat zurücklegst, hast du nach 10 Jahren 240.000 € auf dem Konto.
Das Problem ist die Kaufkraft. Bei 2 % Inflation pro Jahr kaufst du mit 240.000 € in 10 Jahren nur noch so viel wie heute mit rund 197.000 €. Dein Kontostand steigt, dein reales Vermögen wächst deutlich langsamer.
Stufe 2: Aktien und ETFs bringen Rendite ins Spiel
Auf der zweiten Stufe arbeitet dein Geld für dich. Breit gestreute Aktien-ETFs haben über lange Zeiträume im Schnitt deutlich mehr Rendite gebracht, als Zinsanlagen. Aus 2.000 € pro Monat werden bei angenommenen 6 % Rendite pro Jahr in 10 Jahren rund 328.000 € vor Steuern. Garantiert ist das nicht, Kursschwankungen gehören dazu.
Die Grenze dieser Stufe liegt im System: Du investierst ausschließlich bereits versteuertes Geld. Auf die Erträge fallen zusätzlich 25 % Abgeltungsteuer plus Solidaritätszuschlag an. Trotzdem gilt: ETFs sind liquide, günstig und breit gestreut und bleiben auch auf den höheren Stufen ein sinnvoller Baustein.
Stufe 3: Immobilien nutzen den Hebel des Fremdkapitals
Mit einer vermieteten Immobilie investierst du erstmals mehr Geld, als du selbst besitzt. Banken finanzieren bei guter Bonität den gesamten Kaufpreis. Mit rund 30.000 € Eigenkapital für die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch) lässt sich ein Objekt für etwa 400.000 € erwerben.
Der Effekt heißt Leverage: Wertsteigerung und Tilgung beziehen sich auf 400.000 €, obwohl du nur 30.000 € eingesetzt hast. Die Miete trägt einen großen Teil von Zins und Tilgung. Dein Mieter baut also Monat für Monat dein Vermögen mit auf.
Hinzu kommen zwei steuerliche Vorteile:
- Schuldzinsen und Abschreibung mindern deine Mieteinkünfte.
- Nach 10 Jahren Haltedauer ist ein Verkaufsgewinn bei Privatpersonen steuerfrei.
Stufe 4: Denkmalimmobilien verbinden Hebel und Steuervorteil
Die vierte Stufe ergänzt die finanzierte Immobilie um die Denkmal-AfA nach § 7i EStG. Bei vermieteten Baudenkmälern schreibst du die Sanierungskosten bis zu 100 % über 12 Jahre ab: 8 Jahre lang jeweils 9 %, danach 4 Jahre lang jeweils 7 %.
Der Sanierungsanteil liegt bei Denkmalobjekten häufig bei etwa 75 % des Kaufpreises. Bei normalen Bestandsimmobilien dauert die Abschreibung des Gebäudes dagegen in der Regel 40 bis 50 Jahre. Die Ersparnis fließt Jahr für Jahr zurück und kann in Tilgung, Rücklagen oder das nächste Investment gehen. Aus Steuerlast wird so Eigenkapital.
Voraussetzungen für § 7i EStG
- Das Gebäude ist ein eingetragenes Baudenkmal oder Teil eines geschützten Ensembles.
- Der Kaufvertrag wird vor Beginn der Sanierung geschlossen.
- Die Maßnahmen sind mit der Denkmalschutzbehörde abgestimmt und werden von ihr bescheinigt.
Dein Fahrplan: In 4 Schritten zur nächsten Stufe
- Basis sichern: Richte eine feste Sparrate per Dauerauftrag ein und baue eine Liquiditätsreserve auf.
- Rendite ergänzen: Investiere regelmäßig in breit gestreute ETFs, unabhängig von der Marktlage.
- Fremdkapital prüfen: Kläre mit einem Finanzierungspartner, welchen Kaufpreis deine Bonität trägt. Als Richtwert gelten rund 8 % des Kaufpreises als Eigenkapital für die Nebenkosten.
- Steuereffekt einbauen: Lass berechnen, wie stark eine Denkmal-AfA deine persönliche Steuerlast senkt und wie das Objekt nach Steuern monatlich dasteht.
Fazit: Vermögensaufbau ist ein System
Wer gut verdient, baut Vermögen nicht durch noch mehr Arbeit auf, sondern durch die richtige Struktur. Sparen schafft die Basis, ETFs bringen Rendite, Immobilien den Hebel des Fremdkapitals und Denkmalimmobilien zusätzlich den Steuereffekt nach § 7i EStG.
Prüfe, auf welcher Stufe du heute stehst und welcher Schritt als Nächstes sinnvoll ist. In einem kostenlosen Erstgespräch lässt sich deine persönliche Situation durchrechnen: www.marcelkeller.com
Ab welchem Einkommen lohnt sich eine Denkmalimmobilie?
Je höher dein Grenzsteuersatz, desto stärker wirkt die Abschreibung. Besonders interessant wird das Modell ab dem Spitzensteuersatz.
Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Kapitalanlage-Immobilie?
In der Regel solltest du die Kaufnebenkosten selbst tragen. Je nach Bundesland sind das etwa 8 bis 10 % des Kaufpreises. Bei sehr guter Bonität sind auch Finanzierungen mit weniger Eigenkapital möglich.
Was ist der Unterschied zwischen § 7i ?
§ 7i EStG gilt für vermietete Baudenkmäler und erlaubt bis zu 100 % Abschreibung der Sanierungskosten über 12 Jahre.
Ersetzt die Denkmalimmobilie ETFs und Rücklagen?
Nein. Die Stufen bauen aufeinander auf. Rücklagen sichern deine Liquidität, ETFs streuen dein Vermögen, Immobilien liefern Hebel und Steuereffekt.