Vom Spitzensteuersatz ins Steuerparadies: Wer das System kennt, zahlt legal weit weniger

Für alle, die sich nie damit befassen, ist Deutschland tatsächlich eine Steuerhölle: hohe Abgaben, ein früh greifender Spitzensteuersatz und wer sein bereits versteuertes Nettoeinkommen ausgibt, zahlt gleich noch einmal. Auf Lebensmittel und nahezu jeden Einkauf wird Umsatzsteuer fällig, dazu Energie-, Mineralöl-, Kfz- und weitere Verbrauchsteuern. Am Ende steht Steuer auf die Steuer.

Doch sobald man sich mit dem System beschäftigt, zeigt sich ein anderes Bild. Derselbe Staat hat zahlreiche legale Schlupflöcher bewusst geschaffen – Anreize, mit denen er gewünschtes Verhalten belohnt.

Einer davon heißt § 7i EStG, die Denkmal-AfA. Für Spitzenverdiener ist er ein Steuerparadies im Kleinen: Man baut Vermögen auf und spart, je nach Objekt, über 10.000 Euro Steuern pro Jahr. Das Beste: Einen großen Teil davon finanziert nicht das versteuerte Nettoeinkommen, sondern das Finanzamt – aus Steuern, die sonst weg gewesen wären.

Die erfolgreichen 1 Prozent

Es gibt viele Manager, Unternehmer und Freiberufler, die sechsstellig verdienen. Sie teilen sich grob in drei Gruppen: Rund 80 Prozent ignorieren ihren größten Kostenblock und akzeptieren ihre Steuerlast einfach. Knapp 19 Prozent wissen, dass sie sparen müssten – aber nicht, wie. Nur etwa 1 Prozent nutzt die hohe Steuerlast gezielt als Hebel für den Vermögensaufbau.

Der Grund, warum das kaum jemand vom Steuerberater erfährt: Ein Berater blickt zurück und deklariert die Vergangenheit; Gestaltung aber passiert vor der Investition – und Immobilien zu empfehlen ist nicht seine Aufgabe.

Keine Holding, keine Genossenschaft – § 7i wirkt im Privatvermögen

Viele glauben, Steuersparen brauche komplizierte Strukturen: Holding, vermögensverwaltende GmbH, Genossenschaft. Für Privatpersonen ist das weder nötig noch klug – es kostet und nimmt einem Vorteile wie den steuerfreien Verkauf nach zehn Jahren. Die stärksten Hebel wirken im ganz normalen Privatvermögen. Man braucht kein Konstrukt, sondern das richtige Objekt: eine Denkmalimmobilie.

Die Mechanik: Bei Vermietung sind die abschreibungsfähigen Sanierungskosten zu 100 Prozent über zwölf Jahre abschreibbar – acht Jahre je 9 Prozent, vier Jahre je 7 Prozent (§ 7i).  Entscheidend: Sobald die Denkmalbehörde die Kosten bescheinigt, steht die Abschreibung gesetzlich fest – planbar, nicht erhofft.

Ein Rechenbeispiel

Entfallen von einer Denkmalimmobilie 280.000 Euro auf die abschreibungsfähigen Sanierungskosten, ergibt sich bei 42 Prozent Grenzsteuersatz:

• Jahre 1–8: je 9 Prozent = 25.200 Euro Abschreibung → über 10.000 Euro Ersparnis pro Jahr
• Gesamt über zwölf Jahre: 280.000 Euro fließen komplett in die Abschreibung → rund 117.600 Euro weniger Steuer (bei 45 Prozent sogar ~126.000 Euro)

Weit über 100.000 Euro Steuerersparnis in zwölf Jahren – in welchem anderen Land erlaubt der Staat das? Legal und planbar.

So funktioniert § 7i in der Praxis

1. Kauf eines denkmalgeschützten Objekts, Aufteilung des Kaufpreises in Grund- und Boden, Altsubstanz und Sanierungsanteil.
2. Denkmalgerechte Sanierung nach Vorgaben der Behörde.
3. Die Denkmalbehörde bescheinigt die abschreibungsfähigen Kosten – die rechtssichere Grundlage fürs Finanzamt.
4. Man setzt die Sanierungskosten Jahr für Jahr in der Steuererklärung ab (im Formular „Anlage V" für vermietete Immobilien) – 8 Jahre je 9 %, dann 4 Jahre je 7 %.
5. Parallel laufen Mieteinnahmen, der Mieter trägt einen Teil der Tilgung.

Der steuerfreie Verkauf – nach zwölf Jahren

Am Ende steht der zweite Vorteil: Wer die Immobilie mindestens zehn Jahre im Privatvermögen hält, verkauft sie danach steuerfrei – der gesamte Wertzuwachs bleibt unversteuert (§ 23 EStG). Bei Denkmalimmobilien lohnt sich aber etwas Geduld: Da die Denkmal-AfA über volle zwölf Jahre läuft, sollte man frühestens nach zwölf Jahren verkaufen, um die Abschreibung vollständig mitzunehmen. 

Jeder muss Steuern zahlen. Aber du entscheidest, wie viel.

Allgemeine Einordnung, keine individuelle Steuerberatung; die konkrete Wirkung hängt von der persönlichen Steuersituation ab. Mehr Informationen und ein kostenfreies Erstgespräch unter www.marcelkeller.com.