Wie ein unter Marktwert erworbenes Investment jetzt zusätzliches Kapital freisetzt

Im Rahmen unseres Immobilieninvestment-Begleitungspakets beraten wir Kunden nicht nur zu Finanzierungsstrategien, sondern suchen aktiv und eigenständig nach passenden Investmentobjekten. Dabei achten wir sowohl auf Preis- und Wertsteigerungspotenzial als auch auf Bauqualität und Vermietbarkeit, damit sich eine spätere Finanzierung selbst trägt oder sogar positiven Cashflow erzeugt.

Bei der Recherche für einen Kunden identifizierten wir ein Studio in der Dubai Marina, dessen Verkäufer unter erheblichem Zeitdruck stand und kurzfristig Kapital benötigte. Der Listingpreis lag bei AED 1.250.000. Anhand verifizierter Transaktionsdaten des Dubai Land Department konnten wir den tatsächlichen Marktwert zum Kaufzeitpunkt auf rund AED 1.100.000 bestimmen.

Aufgrund der Drucksituation des Verkäufers sahen wir hier Verhandlungsspielraum deutlich unterhalb des verifizierten Marktwerts. Wir führten intensive Preisverhandlungen und konnten den Kaufpreis auf AED 980.000 senken, rund 11 Prozent unter dem geprüften Marktwert und rund 22 Prozent unter dem ursprünglichen Listingpreis. Der Kunde erwarb die Immobilie vollständig in bar, ohne Finanzierung.

Der Verhandlungsspielraum entsteht nicht am Verhandlungstisch, sondern davor. Ohne einen belastbaren Marktwert lässt sich ein Listingpreis nicht begründet angreifen, und ohne die Kenntnis der Verkäufersituation weiß niemand, wie weit ein Gebot gehen darf. Beides zusammen macht den Unterschied zwischen einem Nachlass von wenigen Prozent und einem Kauf unter Marktwert.

Der Kaufpreis von AED 980.000 wäre zu heutigen Marktbedingungen nicht mehr erzielbar. Der Marktwert der Immobilie ist mittlerweile auf rund AED 1.210.000 gestiegen, wieder auf Basis verifizierter Transaktionsdaten des Dubai Land Department.

Der Kunde plant nun den Kauf einer weiteren Immobilie mit einer Finanzierung über 65 Prozent. Statt das dafür nötige Eigenkapital von 35 Prozent aus eigener Tasche aufzubringen, beleiht er sein bestehendes Studio in der Marina. Da sich die Beleihungssumme am aktuellen Marktwert orientiert und nicht am damaligen Kaufpreis, fällt sie deutlich höher aus: 35 Prozent von AED 1.210.000 ergeben AED 423.500, gegenüber AED 343.000, hätte sich die Beleihung am ursprünglichen Kaufpreis orientiert.

Rund AED 80.500 zusätzliches Kapital verschafft sich der Kunde damit, allein durch den Kauf unter Marktwert in Kombination mit der seitherigen Wertsteigerung. Damit deckt er praktisch sein gesamtes benötigtes Eigenkapital für die neue Finanzierung, ohne selbst Kapital einzusetzen. Für die neue Immobilie zahlt er de facto nichts aus eigener Tasche außer den Kaufnebenkosten, und die laufende Finanzierung trägt sich durch die Mieteinnahmen.

Was dieser Fall nicht verspricht. Ein Kauf 11 Prozent unter Marktwert ist kein Regelfall, sondern das Ergebnis einer Verkäufersituation, die es so nicht ständig gibt. Und die Rechnung zur Beleihung hängt am aktuellen Marktwert: Fällt er, fällt auch die Beleihungssumme. Wer sein Eigenkapital für den nächsten Kauf vollständig aus einer Beleihung zieht, koppelt zwei Objekte aneinander und sollte das bewusst tun.

Zur Einordnung, weil die Frage regelmäßig kommt: Unser Honorar wird vom Kunden bezahlt, nicht vom Produktvertrieb. Wir nehmen keine Provision von Banken oder Verkäufern, und wir begleiten Sie zur Bank, wir arbeiten nicht für die Bank.

Verfasst hat diese Fallstudie Denise Tanrikul, Managing Partner bei Nexus Bridge Capital. Fachlich geprüft wurde sie von Martin Krygier, Manager bei Nexus Bridge Capital und seit 2012 selbst privater Immobilieninvestor in Deutschland und Dubai. Alle Beträge stammen aus den Unterlagen des Mandats, anonymisiert und mit Einverständnis des Klienten veröffentlicht. Stand: 13. September 2026.