Der bekannteste Experte für Denkmalimmobilien für Spitzenverdiener

Wer gut verdient, kennt das Problem: Der Steuersatz frisst spürbar am Einkommen, und die meisten Anlageprodukte, die am Markt kursieren, bringen entweder zu wenig Substanz oder zu wenig steuerliche Wirkung. Fondsprodukte, ETF-Sparpläne, Tagesgeld - all das hat seine Berechtigung, löst aber nicht das eigentliche Problem von Spitzenverdienern: eine hohe Steuerlast, die Jahr für Jahr wiederkehrt.

Genau hier setzen wir an. Wir beschäftigen uns seit 2015 mit einer Assetklasse, die in Deutschland massiv unterschätzt wird: Denkmalimmobilien. Sie verbinden zwei Dinge, die sonst getrennt laufen - laufende Steuerentlastung und Vermögensaufbau in einem echten Sachwert.

Über 300 verkaufte Einheiten später wissen wir aber auch: Kaum eine Assetklasse hat so große Qualitätsunterschiede zwischen einzelnen Angeboten. Genau deshalb lohnt es sich, genauer hinzuschauen, bevor Du unterschreibst. 

Für wen sich eine Denkmalimmobilie wirklich rechnet

Unsere Kunden sind angestellte Führungskräfte, Ärzte, Unternehmer und Freiberufler. Menschen, die gut verdienen, entsprechend viel Steuern zahlen und weder Lust auf ein weiteres 08/15-Fondsprodukt noch Zeit haben, sich monatelang durch Bauträgerverträge und Grundbuchauszüge zu wühlen.

Für diese Zielgruppe wird die Denkmalimmobilie interessant, weil der Staat die Sanierung eines Baudenkmals steuerlich fördert. Die Faustregel dabei: Je höher Dein persönlicher Steuersatz, desto stärker wirkt der Effekt. Unterhalb eines gewissen Einkommens lohnt sich die Struktur schlicht nicht - das sprechen wir im Erstgespräch auch ganz offen an, statt Dir etwas schönzureden, das am Ende nicht passt.

Steueroptimiert strukturiert: So wirkt die Denkmal-AfA

Der steuerliche Kern der Denkmalimmobilie liegt in §7i EStG. Als Kapitalanleger kannst Du die begünstigten Sanierungskosten über 12 Jahre vollständig abschreiben: 9 Prozent jährlich in den ersten acht Jahren, danach 7 Prozent jährlich in den folgenden vier Jahren. Hinzu kommt die reguläre Abschreibung auf die Altbausubstanz mit 2 oder 2,5 Prozent pro Jahr, je nach Baujahr. Willst Du die Wohnung selbst nutzen, greift stattdessen §10f EStG mit 9 Prozent über 10 Jahre.

Entscheidend ist dabei nicht die Formel an sich, sondern die Bemessungsgrundlage dahinter. Der Sanierungsanteil am Kaufpreis liegt am Markt meist zwischen 50 und 80 Prozent - und am Ende zählt nur das, was die Denkmalschutzbehörde tatsächlich bescheinigt. Deshalb prüfen wir vor jedem Angebot, ob die denkmalrechtliche Abstimmung vorliegt und ob der ausgewiesene Sanierungsanteil realistisch bescheinigungsfähig ist.

Geprüfte Objekte in Top-Lagen: So sieht unsere Auswahl aus

Über 90 Prozent der Projekte, die uns angeboten werden, lehnen wir ab. Diese Prüfung findet nicht in einem ausgelagerten Analyseteam statt, sondern wird von uns persönlich durchgeführt. Wir prüfen dabei auf drei Ebenen:

Bei der Lage zählt für uns nicht die Postleitzahl, sondern die Straße. Unser Schwerpunkt liegt in Halle und Leipzig, ergänzt um ausgewählte Objekte in weiteren Metropolen.

Die dritte Ebene, der Bauträger, wird dabei oft am meisten unterschätzt. Du kaufst schließlich vor der Fertigstellung und zahlst nach Baufortschritt in ein Projekt, das es so noch gar nicht gibt. Aus unserer strengen Prüfung von Bonität, Eigenkapital und Ausführungsqualität sind am Ende zwei feste Bauträgerpartner übrig geblieben. Nicht zwanzig.

Full Service vom Erstgespräch bis zur Übergabe

Unsere Kunden kaufen keine Recherchezeit, sondern ein fertiges Ergebnis. Der Ablauf sieht deshalb bei jedem Kunden gleich aus:

1. Erstgespräch und Analyse - Wir schauen uns Deine Einkommenssituation, Deine Steuerlast und Dein Ziel an. Daraus ergibt sich, ob und in welcher Größenordnung eine Denkmalimmobilie für Dich sinnvoll ist.
2. Objektauswahl - Du bekommst kein endloses Sortiment, sondern zwei bis drei Objekte, die zu Deiner Situation passen und unsere Prüfung bestanden haben.
3. Finanzierung - Gemeinsam mit unserem Finanzierungspartner strukturieren wir die Finanzierung passend zur steuerlichen Wirkung, statt einfach die günstigste Kondition zu wählen.
4. Kauf und Bauphase - Wir begleiten Notartermin, Zahlungsplan nach Baufortschritt und die Kommunikation mit dem Bauträger, bis das Objekt steht.
5. Übergabe und Vermietung - Abnahme, Bescheinigung des Sanierungsanteils, Vermietung und Verwaltung. Auch nach dem Kauf bleiben wir Dein Ansprechpartner.

Warum Kapitalanleger mit uns arbeiten

Weil wir selbst investiert sind: Marcel Keller hält Denkmalimmobilien im eigenen Bestand. Wer eigenes Kapital in einer Assetklasse gebunden hat, prüft anders als jemand, der Objekte nur weiterreicht.

Weil wir auch mal absagen: Wenn gerade kein Objekt passt, sagen wir Dir das ehrlich, statt Dir irgendetwas zu verkaufen. 

Fazit: Substanz statt Schnellschuss

Eine Denkmalimmobilie ist kein Produkt von der Stange, sondern eine Struktur, die nur dann funktioniert, wenn Steuersatz, Objekt, Lage und Bauträger wirklich zusammenpassen. Wer als Spitzenverdiener Vermögen aufbauen und gleichzeitig seine Steuerlast senken will, findet hier eine Assetklasse mit echtem Sachwert - vorausgesetzt, die Prüfung dahinter stimmt.

Wenn Du wissen willst, ob sich das für Deine persönliche Situation lohnt, ist ein unverbindliches Erstgespräch der einfachste erste Schritt. Schau Dir Deine letzte Steuererklärung an und frag Dich: Wie viel davon würdest Du lieber in Substanz statt ans Finanzamt zahlen?