Energielieferverträge in WEGs: Diese Fehler können Verwalter teuer zu stehen kommen

Du bist Hausverwalter und hast gerade wieder einen Energievertrag für deine WEG verlängert? Vielleicht sogar mit attraktiven Konditionen für die nächsten drei, vier Jahre? Dann solltest du jetzt aufmerksam weiterlesen. Denn was nach routinierter Verwaltungsarbeit aussieht, kann rechtlich schnell zum Problem werden. Tatsächlich werden viele Energielieferverträge für Wohnungseigentümergemeinschaften unter Bedingungen abgeschlossen, die sie später anfechtbar oder sogar unwirksam machen. Die Folge: Streit in der Eigentümerversammlung, finanzielle Risiken und im schlimmsten Fall persönliche Haftung.

Die rechtliche Grauzone: Darf der Verwalter überhaupt Energieverträge abschließen?

Viele Verwalter gehen davon aus, dass der Abschluss von Strom-, Gas- oder Wärmelieferverträgen automatisch zu ihren Aufgaben gehört. Schließlich ist die Versorgung der Wohnanlage Teil des Tagesgeschäfts, oder? Rechtlich ist die Sache allerdings komplizierter.

Nach dem Wohnungseigentumsgesetz liegt die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums grundsätzlich bei den Wohnungseigentümern selbst. Der Verwalter handelt nur im Auftrag der Gemeinschaft. Das bedeutet konkret: Für den Abschluss oder die Kündigung von Energielieferverträgen benötigst du in der Regel einen ausdrücklichen Ermächtigungsbeschluss der Eigentümergemeinschaft.

Besonders relevant ist hier § 27 Abs. 3 WEG. Ohne entsprechende Beschlussfassung bewegst du dich auf dünnem Eis – selbst wenn du die besten Konditionen ausgehandelt hast.

So sicherst du dich mit einem Ermächtigungsbeschluss ab

Ein sauber formulierter Mehrheitsbeschluss schützt nicht nur die WEG, sondern auch dich als Verwalter. In diesem Beschluss sollte ausdrücklich geregelt werden:

• dass du Energielieferverträge kündigen darfst
• dass du neue Energieverträge abschließen darfst
• dass du Vertragsangebote vergleichen und Konditionen verhandeln darfst
• welche Laufzeiten du maximal vereinbaren darfst

Wichtig: Verstecke diese Ermächtigung nicht irgendwo im Verwaltervertrag. Ein separater, transparenter Beschluss sorgt für Klarheit und verhindert spätere Diskussionen in der Eigentümerversammlung.

Das unterschätzte Risiko: Warum lange Vertragslaufzeiten gefährlich sind

Jetzt wird es richtig kritisch. Denn bei Strom- und Gaslieferverträgen gelten strenge gesetzliche Vorgaben – vor allem dann, wenn es sich um vorformulierte Verträge mit Allgemeinen Geschäftsbedingungen handelt. Und das ist bei Energieversorgern fast immer der Fall.

Sobald auch nur ein Verbraucher zur WEG gehört, greifen besondere Verbraucherschutzvorschriften. Der Bundesgerichtshof hat hierzu klare Grenzen gezogen:

• Maximale Erstlaufzeit: 24 Monate
• Automatische Verlängerung: maximal 12 Monate
• Kündigungsfrist: höchstens 3 Monate

Diese Vorgaben ergeben sich aus § 309 Nr. 9 BGB und sind nicht verhandelbar – zumindest nicht in vorformulierten Verträgen.

Was passiert bei Verstößen gegen die Laufzeitgrenzen?

Überschreitet ein vorformulierter Energievertrag die zulässige Laufzeit von zwei Jahren, kann die Befristung insgesamt unwirksam sein. Das klingt zunächst abstrakt, hat aber handfeste Konsequenzen:

Die WEG kann den Vertrag häufig jederzeit ordentlich kündigen – mit einer maximalen Frist von drei Monaten.

Stell dir vor: Du hast einen Fünfjahresvertrag mit Preisbindung abgeschlossen, die Energiepreise fallen drastisch, und plötzlich stellt sich heraus, dass die WEG gar nicht an die lange Laufzeit gebunden ist. Die Eigentümer zahlen zu viel, könnten aber längst woanders günstiger einkaufen. Genau solche Situationen führen regelmäßig zu Ärger – und manchmal zu Schadensersatzforderungen gegen den Verwalter.

Betroffen sind insbesondere:

• Stromlieferverträge für WEGs
• Gaslieferverträge für Mehrfamilienhäuser
• Sammelverträge für Wohnanlagen
• Energieverträge mit festen Preisbindungen über drei Jahre oder länger

Die Ausnahme: Individuell ausgehandelte Verträge

Es gibt eine rechtliche Hintertür für längere Laufzeiten – allerdings ist sie in der Praxis schwer zu nutzen. Längere Vertragslaufzeiten sind dann zulässig, wenn sie tatsächlich individuell ausgehandelt wurden.

Aber Vorsicht: Es reicht nicht aus, wenn der Energieversorger dir einfach verschiedene Laufzeiten zur Auswahl stellt. Auch dein bloßes Einverständnis macht den Vertrag noch nicht zur Individualvereinbarung.

Damit eine längere Laufzeit rechtssicher ist, muss:

• die Laufzeit ernsthaft verhandelbar gewesen sein
• die WEG echten Einfluss auf die Vertragsgestaltung gehabt haben
• der Energieversorger dies im Zweifel auch nachweisen können

Besonders rechtssicher wird es, wenn die Eigentümergemeinschaft selbst eine bestimmte Laufzeit vorschlägt und dies dokumentiert wird.

Fernwärme: Hier gelten andere Regeln

Eine wichtige Ausnahme solltest du unbedingt kennen: Bei Fernwärmeverträgen gelten die strengen Laufzeitgrenzen nicht. Da der Fernwärmemarkt nicht dem klassischen Wettbewerb unterliegt, sind hier nach § 32 AVBFernwärmeV Laufzeiten von bis zu zehn Jahren zulässig.

Für dich als Verwalter heißt das: Unterscheide klar zwischen klassischen Strom- und Gaslieferverträgen einerseits und Fernwärmeverträgen andererseits. Was bei Fernwärme erlaubt ist, kann bei Strom schnell rechtswidrig sein.

Fazit: Energieverträge sind kein Kleinkram

Der Abschluss von Energielieferverträgen für Wohnungseigentümergemeinschaften ist rechtlich anspruchsvoller, als viele denken. Drei zentrale Punkte solltest du dir merken:

Erstens: Sichere dich durch einen klaren Ermächtigungsbeschluss der Eigentümergemeinschaft ab – am besten separat und transparent dokumentiert.

Zweitens: Achte bei Strom- und Gasverträgen penibel auf die gesetzlichen Laufzeitgrenzen. Alles über 24 Monate Erstlaufzeit ist in vorformulierten Verträgen riskant.

Drittens: Prüfe die AGB des Energieversorgers kritisch. Im Zweifel hole dir rechtliche Unterstützung – gerade bei langfristigen Bindungen oder ungewöhnlichen Vertragskonstellationen.

Gerade in Zeiten schwankender Energiepreise zahlt sich diese Sorgfalt aus. Denn ein unwirksamer Vertrag hilft weder der WEG noch dir als Verwalter. Nimm dir die Zeit für eine rechtssichere Vertragsgestaltung – es lohnt sich.