Immobilie in Dubai kaufen: Alle Kaufnebenkosten 2026 in einer Tabelle

Beim Immobilienkauf in Dubai zahlst du 2026 insgesamt rund 6,5 bis 8 Prozent Kaufnebenkosten: 4 Prozent Übertragungsgebühr (Grunderwerbsteuer) an das Dubai Land Department, rund 2 Prozent Maklerprovision plus Mehrwertsteuer sowie Fix- und Finanzierungsgebühren. Bei einem Apartment für 1,5 Millionen AED (rund 355.000 Euro) sind das etwa 99.000 bis 114.000 AED.

Eugen Zimbelmann, akkreditierter Immobiliengutachter und Gründer von Dubai Finanz, schlüsselt dir hier jeden Posten auf – inklusive der Posten, die im Verkaufsgespräch gern untergehen.

Das Wichtigste in Kürze

• Die größte Position ist die DLD-Übertragungsgebühr (Grunderwerbsteuer): 4 Prozent des registrierten Kaufpreises plus 580 AED Verwaltungsgebühr bei Bestandsimmobilien (Quelle: Property Finder, Stand: Juli 2026).
• Dazu kommen Fixkosten: 4.000 AED Trustee-Office-Gebühr plus 5 Prozent Mehrwertsteuer (ab 500.000 AED Kaufpreis) und 250 AED für die Eigentumsurkunde, den Title Deed (Quelle: Real Estate Club Dubai, Stand: Juli 2026).
• Die Maklerprovision liegt bei Bestandsimmobilien bei 2 Prozent plus 5 Prozent Mehrwertsteuer – bei Off-Plan stecken nach der Marktanalyse von Eugen Zimbelmann teils über 10 Prozent Provision unsichtbar im Katalogpreis.
• Mit Bankfinanzierung kommen 0,25 Prozent der Darlehenssumme plus 290 AED Hypotheken-Registrierung, 2.500 bis 3.500 AED Bewertung und bis zu 1 Prozent Arrangement Fee hinzu (Quelle: MortgageCompare.ae, Stand: Juni 2026).
• Zum Vergleich: In Deutschland kostet allein die Grunderwerbsteuer 3,5 bis 6,5 Prozent; mit Notar, Grundbuch und Makler summieren sich die Nebenkosten auf 9 bis 15 Prozent (Quellen: finanz-tools.de; immo-rechner.net, Stand: 2026).

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in Dubai insgesamt?

Für eine Bestandsimmobilie zahlst du beim Cash-Kauf rund 6,5 Prozent des Kaufpreises an Nebenkosten, mit Finanzierung rund 7,5 bis 8 Prozent. Haupttreiber sind die 4 Prozent DLD-Gebühr und die 2 Prozent Maklerprovision – alle weiteren Posten sind überschaubare Fixbeträge. Die vollständige Rechnung siehst du in dieser Tabelle.

Die Tabelle rechnet mit einem Kurs von rund 4,23 Dirham je Euro (Quelle: finanzen.net, Stand: 4. August 2026). Wichtig für deine Planung: Die beiden großen Prozent-Posten – DLD-Gebühr und Provision – berechnen sich vom tatsächlich registrierten Kaufpreis. Jeder Dirham, den du im Einkauf verhandelst, senkt also automatisch auch deine Nebenkosten.

Und Verhandeln lohnt sich 2026 mehr denn je: Nach dem Rekordjahr 2025 mit über 270.000 registrierten Transaktionen für 917 Milliarden AED (Quelle: Dubai Land Department, Januar 2026) kühlt der Markt ab – der PIX-Preisindex für Wohnimmobilien lag im Juli 2026 bei 205,96 Punkten, 2,6 Prozent unter dem Vorjahresmonat (Quelle: PropertyIndex, Stand: Juli 2026). In so einem Markt entscheidet dein Einkaufspreis über den Erfolg, nicht das Exposé.

Was ist die DLD-Gebühr – und wer zahlt die 4 Prozent wirklich?

Investor Eugen Zimbelmann: DLD-Sachverständiger & Hypotheken-Experte

Die DLD Transfer Fee ist die Übertragungsgebühr des Dubai Land Department: 4 Prozent des registrierten Kaufpreises, fällig bei der Eigentumsübertragung. Rechtlich ist sie je zur Hälfte von Käufer und Verkäufer geschuldet – im Marktalltag zahlt sie fast immer der Käufer komplett (Quelle: Property Finder, Stand: Juli 2026).

Anders als die deutsche Grunderwerbsteuer ist die DLD-Gebühr eine reine Einmalzahlung: Eine jährliche Grundsteuer existiert in Dubai nicht. Abgewickelt wird die Übertragung auch nicht beim Notar, sondern in einem vom DLD lizenzierten Trustee Office – die Eigentumsurkunde, der Title Deed, wird digital noch am Übertragungstag ausgestellt. Die fixe Trustee-Gebühr von 4.000 AED plus Mehrwertsteuer ersetzt damit die prozentualen Notar- und Grundbuchkosten, die dich in Deutschland 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises kosten würden (Quelle: immo-rechner.net, Stand: März 2026).

Ein Punkt, den viele Käufer übersehen: Die 4 Prozent berechnen sich vom registrierten Preis – und genau dort liegt dein Hebel. „Verhandle nie auf Basis dessen, was online steht – verhandle auf Basis dessen, was registriert wurde”, sagt Eugen Zimbelmann, Gründer von Dubai Finanz und erster deutscher vom Dubai Land Department akkreditierter Immobiliengutachter. In seiner täglichen Verhandlungspraxis liegen echte Abschlüsse teils bis zu 20 Prozent unter den Angebotspreisen der Portale. Bei 1,5 Millionen AED Angebotspreis können das 200.000 AED weniger Kaufpreis sein – und damit auch 8.000 AED weniger DLD-Gebühr.

Welche Kosten kommen bei einer Finanzierung dazu?

Finanzierst du über eine Bank in den Emiraten, kommen drei Posten hinzu: die Hypotheken-Registrierung beim DLD mit 0,25 Prozent der Darlehenssumme plus 290 AED, eine Bewertungsgebühr von 2.500 bis 3.500 AED sowie eine Arrangement Fee von bis zu 1 Prozent, bei vielen Instituten gedeckelt (Quelle: MortgageCompare.ae, Stand: Juni 2026).

Konkret: Bei 60 Prozent Beleihung auf ein 1,5-Millionen-AED-Apartment nimmst du 900.000 AED Darlehen auf. Die Hypotheken-Registrierung kostet dann 2.540 AED, die Bewertung rund 2.600 bis 3.700 AED inklusive Mehrwertsteuer und die Arrangement Fee bis zu 9.000 AED – in Summe also etwa 15.000 AED zusätzlich zum Cash-Kauf.

Die Bank-Bewertung ist dabei keine Formalie: Die Bank beleiht nicht deinen Kaufpreis, sondern den Wert, den ihr Gutachter feststellt. Liegt die Bewertung darunter, schließt du die Differenz mit zusätzlichem Eigenkapital – ein Grund mehr, den Kaufpreis vorab gegen registrierte Vergleichstransaktionen zu prüfen.

Welche Bank zu dir passt, welche Zins-Struktur sinnvoll ist und wie du als Nicht-Resident die Finanzierung aufsetzt, hängt an deinem Profil – Einkommen, Wohnsitzland, bestehendes Portfolio. Die Grundlagen findest du im Artikel Immobilienfinanzierung Dubai für Nicht-Residenten planen; die konkrete Struktur gehört ins persönliche Gespräch.

Sind die Kaufnebenkosten in Dubai höher als in Deutschland?

Eugen Zimbelmann – Investor, DLD-zertifizierter Gutachter & Finanzierung

Nein – in der Summe liegen sie deutlich darunter. In Dubai zahlst du rund 6,5 bis 8 Prozent, in Deutschland dagegen 9 bis 15 Prozent: 3,5 bis 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer je nach Bundesland, 1,5 bis 2 Prozent Notar und Grundbuch plus meist 3,57 Prozent Käufer-Maklerprovision (Quelle: immo-rechner.net, Stand: März 2026).

Der Unterschied liegt aber nicht nur in der Höhe, sondern im System. In Deutschland zahlst du nach der Grunderwerbsteuer – von 3,5 Prozent in Bayern bis 6,5 Prozent etwa in Nordrhein-Westfalen (Quelle: finanz-tools.de, Stand: 2026) – dauerhaft weiter: jedes Jahr Grundsteuer und auf jede Monatsmiete deinen persönlichen Einkommensteuersatz. In Dubai fallen nach den einmaligen Kaufnebenkosten lokal weder Grundsteuer noch Steuern auf Mieteinnahmen oder Verkaufsgewinne an.

Zur Ehrlichkeit gehört allerdings auch das: Als deutscher Steuerpflichtiger unterliegst du dem Welteinkommensprinzip. Deine Dubai-Mieten sind in Deutschland grundsätzlich steuerpflichtig, denn das Doppelbesteuerungsabkommen mit den Emiraten ist ausgelaufen. „Steuerfrei” gilt also nur vor Ort – die deutsche Seite gestaltest du über Abschreibung und Kaufpreisaufteilung. Wie das funktioniert, erklärt der Artikel Dubai-Mieteinnahmen steuerlich optimieren mit dem REL-Gutachten.

Mit welchem Gesamtbudget solltest du kalkulieren?

Als Faustformel: Kaufpreis mal 1,07 beim Cash-Kauf, mal 1,08 mit Finanzierung – plus ein Liquiditätspuffer für Strom-Anmeldung, Einrichtung und die erste Service-Charge-Abrechnung. Für ein 1,5-Millionen-AED-Apartment solltest du also ein Gesamtbudget von rund 1,6 Millionen AED ansetzen, umgerechnet etwa 380.000 Euro (Kurs: 4,23; Stand: August 2026).

So baust du deine Budgetrechnung Schritt für Schritt auf:

1. Lege deine Preisklasse auf Basis registrierter Transaktionspreise fest – nicht auf Basis von Portal-Angeboten, die teils bis zu 20 Prozent über echten Abschlüssen liegen.
2. Rechne 4 Prozent DLD-Gebühr plus rund 5.000 AED Fixkosten (Verwaltungsgebühr, Trustee Office, Title Deed) auf den Kaufpreis.
3. Plane bei Bestand 2 Prozent Maklerprovision plus 5 Prozent Mehrwertsteuer ein – und die NOC-Gebühr des Bauträgers mit 500 bis 5.000 AED.
4. Bei Finanzierung: Addiere 0,25 Prozent der Darlehenssumme plus 290 AED Registrierung, 2.500 bis 3.500 AED Bewertung und bis zu 1 Prozent Arrangement Fee.
5. Lege einen Puffer für die Zeit nach der Übergabe zurück: DEWA-Kaution von 2.000 AED beim Apartment plus Aktivierungsgebühren (Quelle: EGSH, Stand: Mai 2026) und die erste Service-Charge-Rechnung.
6. Spiegle das Ergebnis gegen dein verfügbares Eigenkapital – erst dann steht dein realistischer Suchrahmen.

Diese Rechnung gibt dir den Rahmen. Was sie dir nicht abnimmt: Gebäudewahl, Preisverhandlung auf Datenbasis und die Frage, ob Cash oder Finanzierung zu dir passt – genau dafür ist das kostenfreie Erstgespräch da.

Häufige Fehler: Diese Kostenfallen übersehen Käufer am häufigsten

Eugen Zimbelmann | Investor, DLD-Gutachter & Spezialist für Hypotheken

Vier Fehler begegnen Eugen Zimbelmann in der Gutachterpraxis immer wieder – alle vier kosten bares Geld:

Off-Plan-Provisionen unterschätzen. Bei Bestandsimmobilien sind 2 Prozent Provision transparent ausgewiesen. Bei Off-Plan-Projekten fließen dagegen teils über 10 Prozent an Vertriebsprovisionen – sie stehen auf keiner Rechnung, sondern stecken im Katalogpreis. Einer der Gründe, warum Off-Plan-Einheiten im Weiterverkauf zuletzt oft deutlich unter Erstverkaufspreis gehandelt wurden.

Auf Angebotspreise kalkulieren. Wer sein Budget an Portal-Preisen ausrichtet, rechnet mit dem Schaufenster statt mit dem Markt. Registrierte Abschlüsse liegen teils bis zu 20 Prozent darunter – eine Differenz, die auf Nebenkosten, Beleihung und Rendite gleich dreifach wirkt.

Service Charges ignorieren. Die Kaufnebenkosten enden nicht am Übergabetag. In Dubai zahlst du je nach Gebäude typischerweise 10 bis 30 AED pro Quadratfuß und Jahr an Service Charges, in Luxustürmen auch über 60. Zwei Gebäude in derselben Straße können sich dabei um das Doppelte unterscheiden – frag vor dem Kauf immer nach der Service-Charge-Historie.

Die Mehrwertsteuer vergessen. Der Kaufpreis einer Wohnimmobilie ist für dich als Käufer in aller Regel mehrwertsteuerfrei – auf Provision, Trustee-Gebühr und Bewertung kommen aber jeweils 5 Prozent obendrauf (Quelle: Property Finder, Stand: Juli 2026). Im Beispielkauf sind das zusammen knapp 2.000 AED, die in vielen Budgetrechnungen fehlen.

„Der teuerste Satz in diesem Markt ist nicht ‚zu teuer gekauft’. Es ist: ‚Das hat mir niemand gesagt’“, sagt Eugen Zimbelmann, Gründer von Dubai Finanz und akkreditierter Immobiliengutachter in Downtown Dubai. Genau deshalb gehört vor jeden Kauf eine vollständige Kostenrechnung – und ein Blick in die registrierten Transaktionsdaten.

FAQ: Häufige Fragen zu den Kaufnebenkosten in Dubai

Gibt es in Dubai Notarkosten wie in Deutschland?

Nein. Die Eigentumsübertragung läuft nicht über einen Notar, sondern über ein vom Dubai Land Department lizenziertes Trustee Office. Die Gebühr ist fix: 4.000 AED plus 5 Prozent Mehrwertsteuer ab 500.000 AED Kaufpreis, darunter 2.000 AED (Stand: Juli 2026). Prozentuale Notar- und Grundbuchkosten wie in Deutschland entfallen komplett.

Fällt beim Immobilienkauf in Dubai Mehrwertsteuer an?

Auf den Kaufpreis einer Wohnimmobilie zahlst du als Käufer in aller Regel keine Mehrwertsteuer. Die 5 Prozent VAT der Emirate treffen aber die Dienstleistungen rund um den Kauf: Maklerprovision, Trustee-Gebühr und Bank-Bewertung (Stand: Juli 2026). Bei einem Kauf für 1,5 Millionen AED macht das zusammen knapp 2.000 AED aus.

Welche Gebühren fallen beim Off-Plan-Kauf an?

Auch beim Off-Plan-Kauf zahlst du 4 Prozent DLD-Gebühr; die Einheit wird im Oqood-System registriert, die Verwaltungsgebühr beträgt hier nur 40 AED (Quelle: Real Estate Club Dubai, Stand: Juli 2026). Der eigentliche Kostenfaktor liegt woanders: Vertriebsprovisionen von teils über 10 Prozent stecken unsichtbar im Katalogpreis. Eugen Zimbelmann rät aktuell klar zu Bestandsimmobilien.

Was kostet die Strom- und Wasser-Anmeldung (DEWA) nach dem Kauf?

Für ein Apartment hinterlegst du beim Versorger DEWA 2.000 AED Kaution, für eine Villa 4.000 AED – rückerstattbar bei Auszug oder Verkauf. Dazu kommen einmalige Aktivierungsgebühren von rund 155 bis 330 AED plus Mehrwertsteuer (Quelle: EGSH, Stand: Mai 2026). Plane diese Posten in deinem Liquiditätspuffer ein.

Kannst du die Dubai-Kaufnebenkosten in der deutschen Steuererklärung nutzen?

Wenn du vermietest: grundsätzlich ja. Kaufnebenkosten wie DLD-Gebühr und Maklerprovision zählen zu den Anschaffungsnebenkosten und erhöhen anteilig die Bemessungsgrundlage deiner Abschreibung. Wie viel das bringt, hängt von Kaufpreisaufteilung und Restnutzungsdauer ab – das klärst du mit deinem Steuerberater. Die Grundlagen erklärt der REL-Gutachten-Artikel auf diesem Profil.

Lässt sich die Maklerprovision in Dubai verhandeln?

Die 2 Prozent plus Mehrwertsteuer sind bei Bestandsimmobilien gängige Marktpraxis und selten verhandelbar. Der deutlich größere Hebel liegt im Kaufpreis selbst: Registrierte Abschlüsse liegen nach der Verhandlungspraxis von Eugen Zimbelmann teils bis zu 20 Prozent unter den Angebotspreisen der Portale – und mit dem Kaufpreis sinken automatisch auch DLD-Gebühr und Provision.

Über den Autor

Eugen Zimbelmann ist Gründer von Dubai Finanz (Welldomo Mortgage Broker LLC & Welldomo Valuation Real Estate LLC, Downtown Dubai) und vom Dubai Land Department akkreditierter, vereidigter Immobiliengutachter – der erste deutsche akkreditierte Gutachter in Dubai. Er investiert seit über zehn Jahren selbst in Immobilien (über 60 Wohneinheiten in Deutschland und Dubai) und begleitet deutschsprachige Anleger bei Kauf, Finanzierung, Bewertung und Verwaltung von Dubai-Immobilien. Website: dubai-finanz.de · YouTube: Dubai Finanz

Du planst einen Immobilienkauf in Dubai – oder vermietest bereits? Im kostenfreien Erstgespräch prüfen wir deine Situation: unverbindlich, telefonisch oder per Zoom, direkt mit Eugen Zimbelmann. → Alle Informationen und Kontakt: https://dubai-finanz.de