Offene Immobilienfonds in der Krise: Warum der "sichere Hafen" wackelt

Offene Immobilienfonds galten lange als "sicherer Hafen" im Vergleich zu Aktien und Staatsanleihen – stabil, mit Inflationsschutz und vermeintlich verlässlich. Doch die letzten Monate haben gezeigt: Wenn viele Anleger gleichzeitig ihr Geld zurückverlangen, können selbst große Fonds in eine Abwärtsspirale geraten, die die Anteilspreise deutlich sinken lässt und am Ende Liquiditätsprobleme auslöst.

Für dich als Anleger bedeutet das konkret: Verluste sind nicht nur theoretisch, sondern real und können zudem mit Verkaufsstopps oder Zwangsverkäufen einhergehen. In diesem Ratgeber erkläre ich dir, warum das passiert, welche Folgen das haben kann und wie du dein Immobilien-Exposure so gestaltest, dass du nicht in dieselbe Falle tappst.

Disclaimer: Die Marktdaten in diesem Artikel beziehen sich auf den Stand Spätsommer 2026 und können sich seither verändert haben. Dieser Beitrag gibt allgemeine Informationen und Einschätzungen wieder und ersetzt keine individuelle Anlageberatung. Kapitalanlagen sind mit Risiken verbunden, einschließlich möglicher Verluste des eingesetzten Kapitals. Markt- und Produktdaten ändern sich fortlaufend und sollten vor einer Entscheidung auf Aktualität geprüft werden.

1. Warum offene Immobilienfonds aktuell in die Krise geraten

Illiquidität trifft Liquiditätsversprechen

Ein offener Immobilienfonds verspricht Verfügbarkeit – und investiert gleichzeitig in illiquide Vermögenswerte wie Bürohäuser, Einkaufszentren oder Logistikimmobilien. Das ist ein Grundkonflikt: Anleger können ihre Anteile zurückgeben, Immobilien lassen sich aber nicht per Mausklick verkaufen. Der Verkaufsprozess braucht Käufer, Gutachter, Finanzierung, Notare und Zeit. Deshalb gilt bei größeren Beträgen eine Mindesthaltedauer von 24 Monaten und eine Kündigungsfrist von 12 Monaten. Der Rücknahmepreis steht dabei erst später fest und kann deutlich unter dem Wert zum Zeitpunkt der Kündigung liegen.

Wenn nur wenige Anleger Anteile zurückgeben, funktioniert das System. Kommt es aber zu massiven Rückgaben, entsteht ein Problem: Die Branche hielt zuletzt rund 15 Prozent des Fondsvermögens in liquiden Mitteln (Scope, April 2026), der gesetzliche Mindestwert liegt bei 5 Prozent. Einzelne Fonds liegen deutlich näher an dieser Grenze: Beim Grundbesitz Europa der DWS betrug die Liquiditätsquote Ende August 2026 nur 5,8 Prozent. Müssen größere Teile des Fondsvolumens ausgezahlt werden, als liquide Mittel vorhanden sind, müssen Immobilien schnell verkauft werden – oft unter Druck und damit zu tieferen Preisen.

Kaskadeneffekt und Zinswende

Steigende Zinsen drücken die Immobilienbewertungen. Sinkende Preise führen zu weiteren Rückgaben, weil Anleger Panik bekommen, und dieser Effekt verstärkt sich selbst. Einzelne Fonds wie der Uniimmo Wohnen ZBI mussten bereits im Juni 2024 stark abgewertet werden und sind inzwischen Gegenstand zahlreicher Gerichtsverfahren.

Die Dimension der Abflüsse ist beachtlich: Laut Barkow Consulting haben Anleger seit der Zinswende 2022 mehr als 16 Milliarden Euro aus offenen Immobilienfonds abgezogen. Wie konzentriert das ist, zeigen Morningstar-Daten für den Zeitraum vom 1. September 2025 bis zum 31. August 2026: Allein die drei am stärksten betroffenen Fonds verloren zusammen rund 3,7 Milliarden Euro – der Uniimmo Europa (rund 1,4 Mrd. Euro), der Grundbesitz Europa (rund 1,2 Mrd. Euro) und der Hausinvest (rund 1,1 Mrd. Euro).

Um Rückgaben zu bedienen, verkaufen die Anbieter Objekte: Union Investment hat sich bei seinen drei offenen Gewerbe-Immobilienfonds Uniimmo Europa, Uniimmo Deutschland und Uniimmo Global in den Jahren 2025 und 2026 von 28 Gebäuden im Wert von rund 3 Milliarden Euro getrennt. Die Branche verwaltet insgesamt noch rund 105 Milliarden Euro (Morningstar, Juli 2026) – die Abflüsse sind also substanziell.

Konkrete Folgen für Anleger

• Aussetzung der Rücknahme: Mehrere Fonds haben 2026 Rücknahmen gestoppt oder die Abwicklung eingeleitet, darunter der Wertgrund WohnSelect D, der Fokus Wohnen Deutschland und der UBS (D) Euroinvest Immobilien. Eine Aussetzung kann nach dem Gesetz bis zu drei Jahre dauern.
• Rückgabegebühren und -beschränkungen: Seit April 2026 müssen offene Immobilienfonds zusätzliche Liquiditätsmanagement-Instrumente vorhalten. Laut Medienberichten prüft die DWS den Einsatz solcher Tools bei ihren Grundbesitz-Fonds, was für Anleger Rückgabegebühren oder -beschränkungen bedeuten kann.
• Bewertungsverluste: Verkauf unter Zeitdruck führt zu zusätzlichen Abschlägen auf die Bewertung der verbleibenden Objekte.
• Kostenfalle: Bei teuren aktiven Fonds frisst ein hoher Ausgabeaufschlag plus laufende Gebühren Gewinne oder verschärft Verluste.

Was die Anbieter sagen

Die Fondsanbieter sehen die Lage naturgemäß differenzierter: Die DWS rechnet 2026 mit einer Bodenbildung bei den Preisen, Union Investment hält die Preiskorrektur bei Gewerbeimmobilien für weitgehend abgeschlossen und die eigenen Liquiditätsquoten (13 bis 21 Prozent) für ausreichend. Gleichzeitig erwartet die Commerz Real beim Hausinvest, dass die Rückgaben auf hohem Niveau bleiben. Für dich heißt das: Selbst wenn sich der Markt stabilisiert, bleibt das Strukturproblem bestehen – langfristig gebundene Immobilien auf der einen Seite, kündbare Anteile auf der anderen.

2. Wie du Immobilien-Investments sicherer umsetzen kannst

Kosten und Konstruktion prüfen

Bevor du investierst, schau dir die Gebühren an: Ein typischer Ausgabeaufschlag kann 5 Prozent betragen, hinzu kommen Verwaltungsgebühren (TER) von rund 1,5 Prozent jährlich. Diese Kosten schlagen sofort zu Buche und vergrößern das Risiko, wenn die Rendite ausbleibt.

Bewährte Alternativen zu aktiven offenen Fonds

• REITs (Real Estate Investment Trusts): Aktiengesellschaften, die in Immobilien investieren und in vielen Ländern hohe Ausschüttungen haben. Sie sind börsentäglich handelbar und reagieren direkt am Markt, ohne dass das Unternehmen wegen deiner Order Immobilien verkaufen muss.
• REIT-ETFs: Bieten Diversifikation über viele REITs und damit ein geringeres Einzelrisiko bei vergleichsweise niedrigen Kosten.
• Immobilienaktien: Direkter Zugang über einzelne Unternehmen in bestimmten Segmenten (Logistik, Gesundheitsimmobilien, Self-Storage etc.).
• Direkte Immobilieninvestments: Können steuerliche Vorteile und stabile Cashflows bieten, erfordern aber Know-how und mehr Kapital.

Wichtig zur Einordnung: Auch REITs sind kein sicherer Hafen. Sie schwanken wie Aktien und können in Zinswendephasen deutlich einbrechen. Der Vorteil liegt in der täglichen Handelbarkeit, nicht in Kursstabilität.

Praktisches Vorgehen - Schritt für Schritt

1. Prüfe, ob du Immobilien überhaupt brauchst - und warum (Diversifikation, Einkommen, Inflationsschutz).
2. Vergleiche Kosten sauber - Ausgabeaufschläge und TER verändern die Rendite maßgeblich.
3. Wenn du Liquidität willst, bevorzuge börsengehandelte Vehikel wie REITs oder ETFs.
4. Streue über Segmente (Logistik, Wohnen, Gesundheitsimmobilien) und Regionen.
5. Vermeide teure aktive Fonds, besonders in Zeiten, in denen Zinsen steigen.

3. Do's & Don'ts für dein Immobilien-Investment

• Do: Prüfe Liquiditätsreserven des Fonds und die Zusammensetzung des Portfolios.
• Do: Rechne Gebühren in deine Renditeprognose ein.
• Don't: Vertraue nicht allein auf die Aussage "sicher" oder auf reputationsbasierte Empfehlungen.
• Don't: Investiere nicht blind in einen aktiven offenen Fonds, nur weil er vermeintlich stabil wirkt.

Fazit

Die zentrale Erkenntnis ist einfach: Offene Immobilienfonds können in Stressphasen illiquide werden und erhebliche Verluste sowie Rücknahmestopps erzeugen. Wenn du Immobilien im Depot willst, ist es meist vernünftiger, über börsengehandelte Lösungen wie REITs oder REIT-ETFs zu gehen oder gezielt in einzelne Immobilienaktien zu investieren – im Wissen, dass auch diese schwanken. Achte immer auf Kosten, Liquidität und Diversifikation.

Probier das heute selbst aus: Prüfe eine bestehende Immobilienposition in deinem Depot – wie hoch sind die Gebühren, wie liquide ist das Produkt, und welche Alternativen gäbe es? Ein bewusster Blick kann bereits viel Risiko reduzieren.

Wenn du endlich nicht mehr einfach „Immobilien = sicher“ glauben willst. Wenn du es satt hast, dein Geld Managern zu überlassen, die du nicht kennst und nicht verstehst. Wenn du bald merkst, dass steigende Zinsen und fallende Bewertungen dir deine Altersvorsorge zerfressen könnten und wenn du nie wieder in Strukturen gefangen sein willst, aus denen du im Ernstfall nicht rauskommst.

Dann buche dir dein kostenfreies Erstgespräch unter www.armin-dzubur.com. 

Quellen

• DAS INVESTMENT (Hannah Dudeck), "Die 10 offenen Immobilienfonds mit den höchsten Abflüssen", 17.09.2026 – Morningstar-Daten, Barkow Consulting sowie Stellungnahmen von Union Investment, DWS und Commerz Real: dasinvestment.com
• DAS INVESTMENT, "Offene Immobilienfonds: Wenig Aussicht auf Besserung" (u. a. Rücknahmeaussetzungen im ersten Quartal 2026, Liquiditätsmanagement-Tools seit 16.04.2026): dasinvestment.com
• fundresearch.de, "Scope-Studie: Offene Immobilienfonds kämpfen weiter mit Mittelabflüssen", 17.06.2026 (Liquiditätsquote der Branche): fundresearch.de
• Börsen-Zeitung, "Anleger ziehen Milliarden aus offenen Immobilienfonds ab", 18.08.2026 (Morningstar, verwaltetes Vermögen): boersen-zeitung.de