Sind Mieteinnahmen in Dubai steuerfrei? Was deutsche Vermieter 2026 wirklich zahlen

Kurz-Antwort: In Dubai selbst zahlst du auf private Mieteinnahmen exakt 0 % – eine Einkommensteuer auf Vermietung existiert in den Emiraten nicht. Wer aber in Deutschland steuerpflichtig ist, versteuert die Dubai-Miete seit dem Auslaufen des Doppelbesteuerungsabkommens Ende 2021 in voller Höhe zu Hause.

Wie viel netto übrig bleibt, entscheidet vor allem die Abschreibung – „und genau dort verschenken die meisten Anleger jedes Jahr Geld“, sagt Eugen Zimbelmann, akkreditierter Immobiliengutachter und Gründer von Dubai Finanz.

Das Wichtigste in Kürze

• 0 % Steuer in Dubai: Die VAE erheben keine Einkommensteuer auf private Mieteinnahmen (Stand: August 2026).
• Aber volle Steuerpflicht in Deutschland: Das Doppelbesteuerungsabkommen Deutschland–VAE ist zum 31.12.2021 ausgelaufen und wurde nicht verlängert (Quelle: BMF, Stand der DBA 1.1.2026). Es gilt das Welteinkommensprinzip.
• Österreich: Das DBA besteht fort, aber seit 1.1.2023 gilt die Anrechnungsmethode – angerechnet werden 0 % Dubai-Steuer, es bleibt die volle österreichische Steuer.
• Die degressive 5-%-AfA aus dem Wachstumschancengesetz gilt nur für Immobilien in EU/EWR – für Dubai bleibt die lineare AfA: 2 % pro Jahr (Fertigstellung vor 2023) bzw. 3 % (ab 2023), nur auf den Gebäudeanteil (§ 7 Abs. 4 EStG).
• Der größte Hebel: belegte Kaufpreisaufteilung plus nachgewiesene kürzere Restnutzungsdauer. Der BFH hat am 21.07.2020 (Az. IX R 26/19) klargestellt, dass ein qualifiziertes Sachverständigengutachten der Standard-Berechnungshilfe des Finanzamts vorgeht.

Warum gelten Mieteinnahmen in Dubai als steuerfrei – und für wen stimmt das?

Die kurze Antwort: Steuerfrei sind Dubai-Mieten nur für Menschen, die auch steuerlich in den VAE leben. Die Emirate kennen keine Einkommensteuer auf private Vermietung – deshalb ist die Aussage „0 % Steuern in Dubai“ für sich genommen richtig. Entscheidend ist aber nicht, wo die Immobilie steht, sondern wo du steuerlich ansässig bist.

Fast alle westlichen Staaten besteuern das Welteinkommen ihrer Steuerresidenten. Wohnst du in Deutschland, gehören deine Dubai-Mieten in deine deutsche Einkommensteuererklärung – Dubai verlangt 0 %, Deutschland deinen vollen persönlichen Steuersatz. „Die 0 % in Dubai sind echt – nur eben nur die halbe Wahrheit. Was am Ende bleibt, entscheidet dein Wohnsitzstaat“, sagt Eugen Zimbelmann, der als vom Dubai Land Department akkreditierter Gutachter täglich mit deutschen Vermietern in Dubai arbeitet.

Was bedeutet das Ende des Doppelbesteuerungsabkommens konkret?

Direkt gesagt: Seit dem 1. Januar 2022 gibt es zwischen Deutschland und den VAE kein Doppelbesteuerungsabkommen mehr – deine Dubai-Mieteinnahmen werden seitdem nicht mehr nur beim Steuersatz berücksichtigt, sondern voll in Deutschland besteuert, erklärt über die Anlage V in Verbindung mit der Anlage AUS.

Bis Ende 2021 stellte das alte Abkommen Vermietungseinkünfte aus den VAE in Deutschland weitgehend frei; sie wirkten nur über den Progressionsvorbehalt auf den Steuersatz. Diese Zeit ist vorbei – wer seine Erklärung noch mit dem alten Wissensstand macht, riskiert Nachzahlungen und im Zweifel ein Steuerstrafverfahren, denn nicht erklärte Auslandseinkünfte sind kein Kavaliersdelikt.

Für Anleger aus Österreich gilt eine eigene Falle: Das DBA Österreich–VAE existiert weiter, wurde aber ab dem 1.1.2023 auf die Anrechnungsmethode umgestellt. Österreich besteuert die Dubai-Miete voll und rechnet die in Dubai gezahlte Steuer an – also genau 0 %. In der Schweiz werden Auslandsimmobilien in der Regel freigestellt und wirken über den Progressionsvorbehalt; die Details regelt der jeweilige Kanton.

Wie viel bleibt netto übrig? Eine ehrliche Beispielrechnung

Die Direktantwort: Bei einer typischen Bestandswohnung mit 7 % Bruttomietrendite bleiben nach Service Charges und deutscher Steuer je nach Abschreibung rund 3,8 % bis 4,7 % Nettorendite pro Jahr – die Spanne dazwischen entscheidet allein die AfA.

Vereinfachtes Beispiel (Grenzsteuersatz 42 %, ohne Soli/Kirchensteuer, Stand: August 2026): Kaufpreis 250.000 € (ca. 1 Mio. AED), Jahresmiete 17.500 € (7 % brutto), Service Charges 2.500 €, sonstige Werbungskosten 1.000 € – ergibt 14.000 € Überschuss vor Abschreibung.

Das sind 2.310 € Unterschied – pro Jahr, bei ein und derselben Wohnung. Über zehn Jahre reden wir über mehr als 23.000 €, ohne dass sich an Miete oder Objekt irgendetwas ändert. Die Zahlen sind ein vereinfachtes Rechenbeispiel; deine tatsächlichen Werte hängen von Objekt, Baujahr und deinem Steuersatz ab.

Warum funktioniert die Berechnungshilfe des Finanzamts bei Dubai-Immobilien nicht?

Kurz gesagt: Das Standard-Tool des deutschen Finanzamts zur Kaufpreisaufteilung braucht einen amtlichen Bodenrichtwert – und den gibt es in Dubai nicht. Wer die Berechnungshilfe trotzdem irgendwie befüllt oder den Gebäudeanteil schätzt, landet fast immer bei einem zu niedrigen Wert und verschenkt Abschreibung, Jahr für Jahr.

Die AfA gibt es nur auf das Gebäude, nie auf Grund und Boden. Also muss der Kaufpreis aufgeteilt werden. Die BMF-Berechnungshilfe stützt sich dafür auf deutsche Bodenrichtwerte – eine Datenbasis, die es für Dubai schlicht nicht gibt. „Einen Bodenrichtwert wie in Deutschland kennt Dubai nicht. Ohne belastbare, objektbezogene Daten vor Ort kommt bei der Aufteilung fast immer ein falscher Wert heraus – meistens zulasten des Vermieters“, sagt Eugen Zimbelmann.

Die gute Nachricht kommt ausgerechnet vom höchsten deutschen Steuergericht: Der Bundesfinanzhof hat am 21.07.2020 (Az. IX R 26/19) entschieden, dass die Arbeitshilfe des Finanzamts nicht bindend ist – ein begründetes Gutachten eines qualifizierten Sachverständigen geht vor. Dasselbe Prinzip trägt auch den zweiten Hebel: Nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG darf eine nachweislich kürzere tatsächliche Restnutzungsdauer angesetzt werden – aus 2 % AfA können dann 4 % oder mehr werden. Welche Anforderungen ein solches Gutachten im Detail erfüllen muss (Bewertungsstichtag, anerkannte Standards, belastbare Vor-Ort-Daten), ist allerdings genau der Punkt, an dem Pauschal-Lösungen aus dem Internet regelmäßig scheitern – und eine Frage für den Einzelfall. Einen Überblick über das Verfahren findest du in meinem Beitrag zum REL-Gutachten: https://www.expertenmarkt.de/magazin/dubai-mieteinnahmen-steuerlich-optimieren-mit-dem-rel-gutachten-so-gehts

Was solltest du tun, wenn du bereits vermietest – oder erst kaufen willst?

Die Direktantwort: Erst den Steuerstatus klären, dann die Abschreibungsbasis sauber dokumentieren – idealerweise bevor die nächste Steuererklärung abgegeben wird. Für Bestandsvermieter ist verlorene AfA der Vorjahre meist nicht mehr aufholbar, ab dem laufenden Jahr aber sehr wohl korrigierbar.

1. Unterlagen sammeln: Kaufvertrag, Title Deed, Flächenangaben, Baujahr/Fertigstellung des Gebäudes.
2. Steuerstatus klären: Wo bist du steuerlich ansässig, seit wann vermietest du, wie wurde bisher erklärt?
3. Kaufpreisaufteilung dokumentieren lassen: objektbezogen und nach anerkannten Standards – nicht nach Gefühl.
4. AfA-Satz prüfen: reguläre 2 %/3 % oder nachweisbar kürzere Restnutzungsdauer?
5. Mit dem Steuerberater umsetzen: Das Gutachten liefert die Zahlenbasis, die Veranlagung gehört in die Hände deines Steuerberaters.

Häufige Fehler bei Dubai-Mieteinnahmen

Eugen Zimbelmann: Investor, DLD-Sachverständiger & Immobilienfinanzierer

• Dem 0-%-Mythos vertrauen und die Einkünfte in Deutschland gar nicht erklären – das teuerste Missverständnis von allen.
• Die degressive 5-%-AfA ansetzen, die für Drittstaaten wie die VAE gar nicht gilt.
• Den Gebäudeanteil schätzen oder die deutsche Berechnungshilfe ohne Dubai-Datenbasis befüllen.
• Den Österreich-Fall unterschätzen: Anrechnungsmethode seit 2023 heißt volle österreichische Steuer.
• Irgendein Gutachten einreichen: Ohne anerkannte Standards und belastbare Vor-Ort-Daten scheitern Gutachten regelmäßig beim Finanzamt.

Häufige Fragen (FAQ)

Muss ich Dubai-Mieteinnahmen auch angeben, wenn unterm Strich ein Verlust steht?

Ja. Steuerresidenten in Deutschland erklären Vermietungseinkünfte aus den VAE unabhängig vom Ergebnis – über Anlage V und Anlage AUS. Auch Verluste gehören in die Erklärung; ob und wie sie sich auswirken, hängt vom Einzelfall ab.

Gilt für Dubai-Mieten noch der Progressionsvorbehalt?

Nein. Der Progressionsvorbehalt stammte aus dem alten Doppelbesteuerungsabkommen, das Ende 2021 ausgelaufen ist. Seit 2022 werden die Einkünfte nicht mehr nur beim Steuersatz berücksichtigt, sondern in voller Höhe in Deutschland besteuert.

Wie hoch ist die reguläre AfA für eine Wohnung in Dubai?

Linear 2 % pro Jahr bei Fertigstellung vor 2023, 3 % bei Fertigstellung ab 2023 – jeweils nur auf den Gebäudeanteil des Kaufpreises (§ 7 Abs. 4 EStG). Eine nachweislich kürzere Restnutzungsdauer erlaubt höhere Sätze.

Was ist ein REL-Gutachten?

Ein objektbezogenes Sachverständigengutachten, das für eine Auslandsimmobilie die Kaufpreisaufteilung (Gebäude- vs. Bodenanteil) und die Restnutzungsdauer belegt. Es ersetzt die deutsche Berechnungshilfe, für die in Dubai die Datenbasis fehlt, und dient dem Finanzamt als Nachweis.

Kommt in Dubai künftig doch eine Steuer auf Mieteinnahmen?

Die 2023 eingeführte Corporate Tax von 9 % betrifft Unternehmensgewinne. Private Immobilien-Einkünfte natürlicher Personen sind nach den Regelungen der Federal Tax Authority davon ausgenommen (Stand: August 2026). Eine Einkommensteuer auf private Vermietung existiert weiterhin nicht.

Was passiert steuerlich, wenn ich meine Dubai-Immobilie verkaufe?

Für deutsche Steuerresidenten gilt § 23 EStG auch für Auslandsimmobilien: Ein Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung ist grundsätzlich steuerpflichtig, danach in der Regel steuerfrei. Details – etwa bei vorheriger Eigennutzung – klärt der Steuerberater.

Über den Autor: Eugen Zimbelmann ist Gründer von Dubai Finanz (Welldomo Mortgage Broker LLC & Welldomo Valuation Real Estate LLC, Downtown Dubai) und vom Dubai Land Department akkreditierter, vereidigter Immobiliengutachter – der erste deutsche akkreditierte Gutachter in Dubai. Er investiert seit über zehn Jahren selbst in Immobilien (über 60 Wohneinheiten in Deutschland und Dubai) und begleitet deutschsprachige Anleger bei Kauf, Finanzierung, Bewertung und Verwaltung von Dubai-Immobilien. Website: dubai-finanz.de · YouTube: Dubai Finanz

Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Rechtslage und Marktdaten können sich ändern (Stand: August 2026). Besprich konkrete Schritte immer mit deinem Steuerberater bzw. einem qualifizierten Experten.

Quellen: BMF, Stand der Doppelbesteuerungsabkommen zum 1.1.2026 (bundesfinanzministerium.de) · BFH, Urteil vom 21.07.2020, Az. IX R 26/19 (bundesfinanzhof.de) · § 7 Abs. 4 EStG (gesetze-im-internet.de) · Wachstumschancengesetz 2024 · Federal Tax Authority der VAE (tax.gov.ae) · Dubai Land Department (dubailand.gov.ae)

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→ Alle Informationen und Kontakt: https://dubai-finanz.de