Dubai-Mieteinnahmen in der Steuererklärung: Anlage V oder AUS?

Kurz-Antwort: Dubai-Mieteinnahmen gehören bei unbeschränkt steuerpflichtigen Anlegern grundsätzlich in die Anlage V deiner deutschen Steuererklärung, nicht automatisch in die Anlage AUS – seit dem Auslaufen des Doppelbesteuerungsabkommens Ende 2021 greift das Welteinkommensprinzip ohne Anrechnungs- oder Freistellungsfall.

Die Anlage AUS wird laut geltender Systematik nur gebraucht, wenn ausländische Steuer angerechnet oder ein Abkommen angewendet werden soll – beides entfällt bei Dubai meist. Eugen Zimbelmann von Dubai Finanz ordnet ein: „Die Formulare sind nicht das Problem – das Problem ist eine Kaufpreisaufteilung, die ein deutsches Finanzamt überhaupt nachvollziehen kann.”

Das Wichtigste in Kürze

• Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und den VAE ist Ende 2021 ausgelaufen (Quelle: JUHN Partner, Stand 2026).
• Unbeschränkt steuerpflichtige Anleger versteuern Dubai-Mieteinnahmen nach dem Welteinkommensprinzip voll in Deutschland (Quelle: JUHN Partner, Stand 2026).
• Die Anlage AUS ist laut gängiger Systematik nur für Fälle mit anzurechnender ausländischer Steuer oder DBA-Freistellung vorgesehen – beides liegt bei 0 % Steuern in Dubai ohne Abkommen in der Regel nicht vor (Quelle: Lohnsteuer-kompakt.de, Stand Steuererklärung 2024).
• Die lineare AfA auf Auslandsimmobilien beträgt gesetzlich 2 % pro Jahr über 50 Jahre, sofern keine kürzere Nutzungsdauer nachgewiesen wird (Quelle: EStG; BFH-Urteil IX R 26/19 vom 21.07.2020).
• Der Datenaustausch zwischen VAE-Behörden und deutschen Finanzbehörden läuft über den Common Reporting Standard seit 2017; das BMF erwarb 2021 zusätzlich einen Datensatz zu Investoren (Quelle: JUHN Partner, Stand 2026).
• Maßgeblich für die Euro-Umrechnung von AED-Mieteinnahmen ist grundsätzlich der EZB-Referenzkurs bzw. ersatzweise der monatliche BMF-Umsatzsteuer-Umrechnungskurs (Quelle: Haufe, R 34c Abs. 1 EStR).

Wohin gehören Dubai-Mieteinnahmen in der Steuererklärung: Anlage V oder Anlage AUS?

Dubai-Mieteinnahmen gehören bei unbeschränkt steuerpflichtigen Anlegern in die Anlage V – wie bei einer deutschen Immobilie –, weil seit dem Auslaufen des Doppelbesteuerungsabkommens Ende 2021 kein Abkommen mehr greift, das eine gesonderte Behandlung über die Anlage AUS auslösen würde.

Die Anlage V erfasst Einnahmen und Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung unabhängig davon, ob die Immobilie in Deutschland oder im Ausland liegt. Entscheidend ist nur deine unbeschränkte Steuerpflicht in Deutschland, die sich aus Wohnsitz oder gewöhnlichem Aufenthalt ergibt – nicht die Belegenheit der Immobilie. Genau dieser „Belegenheitsgrundsatz” wird häufig missverstanden: Manche Anleger nehmen fälschlich an, eine Immobilie in Dubai werde automatisch in Dubai besteuert und tauche in der deutschen Erklärung gar nicht auf. Das Gegenteil ist der Fall – die Erklärungspflicht knüpft an deinen Wohnsitz an, nicht an den Standort der Immobilie.

Musst du die Anlage AUS für deine Dubai-Immobilie überhaupt ausfüllen?

Die Anlage AUS ist laut der für die Steuererklärung 2024 geltenden Systematik nur in zwei Fällen vorgesehen: wenn ausländische Steuer auf die deutsche Einkommensteuer angerechnet werden soll, oder wenn Einkünfte aufgrund eines Doppelbesteuerungsabkommens in Deutschland steuerfrei sind, aber über den Progressionsvorbehalt den Steuersatz beeinflussen.

Bei Dubai-Mieteinnahmen liegt in der Regel keiner der beiden Fälle vor: Da in Dubai keine Einkommensteuer auf Mieteinnahmen erhoben wird, gibt es keine ausländische Steuer, die angerechnet werden könnte – und ohne gültiges Doppelbesteuerungsabkommen entfällt auch die Freistellung mit Progressionsvorbehalt. In der Praxis werden Dubai-Mieteinnahmen deshalb regulär über die Anlage V erklärt, ohne separate Anlage AUS. Ob das für deine individuelle Konstellation – etwa bei zusätzlichem Wohnsitz oder anderen Auslandseinkünften – ebenso gilt, ist eine Frage für deinen Steuerberater, nicht für eine pauschale Internetregel.

Welche Werbungskosten kannst du bei einer Dubai-Immobilie absetzen?

Bei einer vermieteten Dubai-Immobilie sind dieselben Werbungskosten absetzbar wie bei einer deutschen Mietimmobilie – allen voran die AfA von gesetzlich 2 % pro Jahr auf den Gebäudeanteil, dazu kommen Finanzierungszinsen, Verwaltungs- und Instandhaltungskosten sowie Nebenkosten, die nicht auf den Mieter umgelegt werden.

Die AfA ist dabei der größte Hebel – und zugleich der komplizierteste: Gesetzlich stehen dir 2 % linear über 50 Jahre zu, bezogen auf den Gebäudeanteil deines Kaufpreises. Ohne eine objektbezogene Kaufpreisaufteilung setzt du diesen Gebäudeanteil zwangsläufig nach Schätzung an – mit dem Risiko, dass das Finanzamt nachfragt oder kürzt. „Jede abgesetzte Zahl in deiner Erklärung braucht einen Beleg, der einer Prüfung standhält”, sagt Eugen Zimbelmann, Gründer von Dubai Finanz und vom Dubai Land Department akkreditierter Gutachter. Weitere klassische Werbungskosten sind Zinsen für eine Finanzierung, Service Charges, DEWA-Kosten (soweit vom Eigentümer getragen), Verwaltungsgebühren und Reisekosten im unmittelbaren Zusammenhang mit der Vermietung – deren konkrete Abzugsfähigkeit im Einzelfall dein Steuerberater prüfen sollte.

Wie rechnest du Mieteinnahmen in Dirham korrekt in Euro um?

Nach R 34c Abs. 1 EStR ist für die Euro-Umrechnung von Mieteinnahmen und Werbungskosten in Fremdwährung grundsätzlich der EZB-Referenzkurs zum jeweiligen Zahlungszeitpunkt maßgeblich, ersatzweise können die monatlichen BMF-Umsatzsteuer-Umrechnungskurse verwendet werden.

Diese Umsatzsteuer-Umrechnungskurse veröffentlicht das Bundesfinanzministerium monatlich im Bundessteuerblatt Teil I und sie werden in der Praxis aus Vereinfachungsgründen häufig auch für andere Einkunftsarten herangezogen. Für den Kaufzeitpunkt deiner Immobilie – relevant für die Ermittlung der Anschaffungskosten und damit der AfA-Basis – gilt grundsätzlich der Kurs am Tag der Anschaffung, nicht ein Jahresdurchschnittskurs. Da der AED faktisch an den US-Dollar gekoppelt ist, schwankt der EUR/AED-Kurs im Wesentlichen mit dem EUR/USD-Kurs – für deine Kalkulation lohnt sich ein Blick auf den jeweils aktuellen Kurs zum Zahlungszeitpunkt statt eines pauschalen Jahreswerts. „Gerade bei mehreren Mietzahlungen im Jahr summieren sich kleine Rundungsfehler schnell zu einer spürbaren Abweichung in der Anlage V”, sagt Eugen Zimbelmann.

Was hat die Kaufpreisaufteilung mit deiner Steuererklärung zu tun?

Der Bundesfinanzhof hat bereits am 21.07.2020 (Az. IX R 26/19) klargestellt, dass die Berechnungshilfe des Finanzamts für die Kaufpreisaufteilung weder Gesetz noch für Steuerpflichtige bindend ist – und genau diese Aufteilung entscheidet direkt darüber, wie viel AfA du in der Anlage V geltend machen kannst.

Das deutsche Finanzamt stellt für die Aufteilung zwischen Grund und Boden sowie Gebäude eine Berechnungshilfe bereit, die auf einem deutschen Bodenrichtwert basiert – eine Datenbasis, die es für Dubai nicht gibt. Ohne eine objektbezogene Aufteilung bleibt dir deshalb nur eine Schätzung, die das Finanzamt in Zweifel ziehen kann; ein nachvollziehbares Sachverständigengutachten geht der pauschalen Berechnungshilfe laut dem genannten Urteil vor. Mehr zu den rechtlichen Grundlagen und der praktischen Aufteilung bei Dubai-Immobilien erklären wir im Artikel zur Kaufpreisaufteilung bei Auslandsimmobilien. Wie die 0-%-Besteuerung in Dubai und die deutsche Erklärungspflicht grundsätzlich zusammenhängen, haben wir im Artikel Sind Mieteinnahmen in Dubai steuerfrei? eingeordnet.

Was passiert, wenn du Dubai-Mieteinnahmen nicht angibst?

Wer als unbeschränkt Steuerpflichtiger Dubai-Mieteinnahmen nicht in der deutschen Steuererklärung angibt, riskiert eine Steuerhinterziehung nach § 370 AO – unabhängig davon, ob die Immobilie in Dubai selbst besteuert wird oder nicht.

Der Datenaustausch zwischen den VAE und Deutschland läuft seit 2017 über den Common Reporting Standard (CRS); 2021 erwarb das Bundesfinanzministerium zusätzlich einen Datensatz zu möglichen Investoren für rund 2 Millionen Euro, den das Bundeszentralamt für Steuern auswertete und an die Landesfinanzbehörden weitergab. Eine strafbefreiende Selbstanzeige ist ab dem Zeitpunkt, an dem eine Prüfung eingeleitet wurde, nicht mehr möglich. „Der Irrglaube, eine Immobilie in Dubai tauche in Deutschland einfach nicht auf, ist der teuerste Denkfehler, den ich in Erstgesprächen höre”, so Eugen Zimbelmann.

Häufige Fehler und Risiken ehrlich betrachtet

Der häufigste Fehler ist die Annahme, der „Belegenheitsgrundsatz” schütze vor der deutschen Erklärungspflicht – das Gegenteil ist der Fall, maßgeblich ist dein Wohnsitz, nicht der Standort der Immobilie. Der zweite Fehler ist, die Anlage AUS „vorsichtshalber” auszufüllen oder umgekehrt komplett zu ignorieren, ohne zu prüfen, ob einer der beiden gesetzlich vorgesehenen Anwendungsfälle überhaupt vorliegt.

Der dritte Fehler betrifft die AfA: Wer die Kaufpreisaufteilung schätzt statt sie objektbezogen zu belegen, verschenkt entweder Abschreibung oder riskiert eine Kürzung durch das Finanzamt. Und viertens wird die Währungsumrechnung oft nachlässig behandelt – ein falscher oder inkonsistent angewendeter Kurs kann die gesamte Einnahmen-Überschuss-Rechnung verzerren. Keine dieser Fragen lässt sich pauschal für „alle Dubai-Investoren” beantworten; sie hängt an deinem Wohnsitzstatus, deiner Immobilie und deiner sonstigen Steuersituation.

FAQ: Häufige Fragen zu Dubai-Mieteinnahmen in der Steuererklärung

Brauche ich für meine Dubai-Immobilie überhaupt eine Anlage V, wenn ich noch keine Mieteinnahmen hatte? Solange keine Vermietung stattfindet, fallen auch keine Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung an, die in der Anlage V zu erklären wären. Vorbereitende Werbungskosten können unter Umständen trotzdem relevant sein – das sollte dein Steuerberater im Einzelfall einordnen.

Zählt eine Dubai-Immobilie, die ich nur gelegentlich selbst nutze, trotzdem voll zur Vermietungseinkunft? Bei gemischter Nutzung (Eigennutzung und Vermietung) ist eine Aufteilung der Werbungskosten nach dem Nutzungsverhältnis erforderlich. Pauschale Prozentsätze aus dem Internet ersetzen keine objektbezogene Berechnung für deinen konkreten Fall.

Muss ich meine Dubai-Mieteinnahmen auch angeben, wenn das Geld gar nicht nach Deutschland transferiert wird? Ja. Das Welteinkommensprinzip knüpft an deine unbeschränkte Steuerpflicht in Deutschland an, nicht daran, wohin das Geld fließt oder ob es nach Deutschland überwiesen wird.

Was ist der Unterschied zwischen Anrechnungsmethode und Freistellungsmethode bei Auslandseinkünften? Bei der Anrechnungsmethode wird im Ausland gezahlte Steuer auf die deutsche Steuer angerechnet, bei der Freistellungsmethode sind die Einkünfte in Deutschland steuerfrei, wirken aber über den Progressionsvorbehalt auf den Steuersatz. Bei Dubai-Mieteinnahmen ohne DBA kommt in der Regel keine der beiden Methoden zur Anwendung.

Kann ich Verluste aus meiner Dubai-Vermietung mit anderen Einkünften in Deutschland verrechnen? Verluste aus Vermietung und Verpachtung können grundsätzlich mit anderen Einkunftsarten verrechnet werden, sofern die allgemeinen einkommensteuerlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Die konkrete Verrechnung hängt von deiner gesamten Steuersituation ab und gehört in die Hände deines Steuerberaters.

Ändert sich die Erklärungspflicht, wenn ich meine Dubai-Immobilie über eine Gesellschaft halte statt privat? Ja, die steuerliche Behandlung unterscheidet sich grundlegend zwischen privatem Direktbesitz und einer Gesellschaftsstruktur. Das ist eine eigenständige, komplexe Fragestellung, die eine individuelle Beratung erfordert.

Posten-Übersicht: Was gehört wohin in deiner Steuererklärung?

Quellen: Lohnsteuer-kompakt.de (Stand Steuererklärung 2024), JUHN Partner (Stand 2026), EStG, BFH-Urteil IX R 26/19 vom 21.07.2020.

So gehst du bei deiner Steuererklärung strukturiert vor

1. Unbeschränkte Steuerpflicht und Wohnsitzstatus für das jeweilige Steuerjahr klären.
2. Mieteinnahmen und Werbungskosten in Euro erfassen, Umrechnungskurs für jeden Zahlungszeitpunkt dokumentieren.
3. Prüfen, ob einer der beiden gesetzlichen Anwendungsfälle der Anlage AUS überhaupt vorliegt.
4. Kaufpreisaufteilung objektbezogen belegen lassen, statt die Finanzamts-Berechnungshilfe zu verwenden.
5. Alle Belege (Mietverträge, Zahlungsnachweise, Nebenkostenabrechnungen) strukturiert für deinen Steuerberater zusammenstellen.
6. Offene Fragen zu deiner individuellen Konstellation im kostenfreien Erstgespräch oder mit deinem Steuerberater klären.

Autorenbox

Eugen Zimbelmann ist Gründer von Dubai Finanz (Welldomo Mortgage Broker LLC & Welldomo Valuation Real Estate LLC, Downtown Dubai) und vom Dubai Land Department akkreditierter, vereidigter Immobiliengutachter – der erste deutsche akkreditierte Gutachter in Dubai. Er investiert seit über zehn Jahren selbst in Immobilien (über 60 Wohneinheiten in Deutschland und Dubai) und begleitet deutschsprachige Anleger bei Kauf, Finanzierung, Bewertung und Verwaltung von Dubai-Immobilien. Website: dubai-finanz.de · YouTube: Dubai Finanz

Disclaimer

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Rechtslage und Marktdaten können sich ändern (Stand: Oktober 2026). Besprich konkrete Schritte immer mit deinem Steuerberater bzw. einem qualifizierten Experten.

Quellen

• JUHN Partner, „Immobilien in Dubai vermieten” (DBA-Ende 2021, Welteinkommensprinzip, CRS-Datenaustausch, § 370 AO), Stand 2026: https://www.juhn.com/fachwissen/dubai-steuerrecht/steuerhinterziehung-immobilien-dubai/
• Lohnsteuer-kompakt.de, „Wann muss die Anlage AUS ausgefüllt werden?“, Stand Steuererklärung 2024: https://www.lohnsteuer-kompakt.de/fag/2024/3396/wann_muss_die_anlage_aus_ausgefuellt_werden_
• Haufe, „Umrechnung ausländischer Einkünfte und Steuern” (EZB-Referenzkurs, BMF-Umsatzsteuer-Umrechnungskurse, R 34c Abs. 1 EStR): https://www.haufe.de/id/beitrag/internationales-steuerrecht-ueberblick-und-grundbegriffe-63-umrechnung-auslaendischer-einkuenfte-und-steuern-HI2933684.html
• Bundesfinanzhof, Urteil vom 21.07.2020, Az. IX R 26/19 (Berechnungshilfe des Finanzamts nicht bindend)
• Einkommensteuergesetz (EStG), insbesondere § 2 Abs. 1, § 7 Abs. 4 (AfA), § 34c (Anrechnung/Freistellung ausländischer Steuern)

Du planst einen Immobilienkauf in Dubai – oder vermietest bereits? Im kostenfreien Erstgespräch prüfen wir deine Situation: unverbindlich, telefonisch oder per Zoom, direkt mit Eugen Zimbelmann. → Alle Informationen und Kontakt: https://dubai-finanz.de