Kaufpreisaufteilung bei Auslandsimmobilien: Dubai-Falle 2026

Kurz-Antwort: Bei einer Kaufpreisaufteilung für eine Auslandsimmobilie in Dubai versagt die BMF-Arbeitshilfe des Finanzamts strukturell, weil sie einen deutschen Bodenrichtwert verlangt – und den gibt es für Dubai schlicht nicht (Bundesfinanzministerium, Arbeitshilfe Stand Februar 2026). Der Bundesfinanzhof hat bereits am 21. Juli 2020 (Az. IX R 26/19) entschieden, dass die Arbeitshilfe keine bindende Rechtsnorm ist und ein individuelles Sachverständigengutachten sie ersetzen kann.

Eugen Zimbelmann, Gründer von Dubai Finanz und vom Dubai Land Department akkreditierter Immobiliengutachter, erstellt genau solche Gutachten für deutsche Dubai-Investoren.

Das Wichtigste in Kürze

Die BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung benötigt als Pflichteingabe einen amtlichen Bodenrichtwert – eine Datenkategorie, die es für Grundstücke in Dubai nicht gibt (Quelle: Bundesfinanzministerium, Arbeitshilfe Kaufpreisaufteilung, Stand: Februar 2026).

Der Bundesfinanzhof hat am 21.07.2020 (Az. IX R 26/19) klargestellt, dass die Arbeitshilfe "keine Rechtsnorm, keine bindende Verwaltungsanweisung" ist und bei Zweifeln ein Sachverständigengutachten den Ausschlag geben muss (Quelle: BFH, Urteil IX R 26/19 vom 21.07.2020).

Die reguläre lineare AfA für Bestandsgebäude liegt bei 2 Prozent pro Jahr über 50 Jahre; die degressive 5-Prozent-AfA aus dem Wachstumschancengesetz gilt ausdrücklich nur für Immobilien in der EU/im EWR und damit nicht für Dubai (Quelle: EStG § 7 Abs. 4-5b, Stand: 2026 unverändert in Kraft).

An einem deutschen Beispielobjekt (Hamburg, Kaufpreis 500.000 Euro) lag der Gebäudeanteil nach BMF-Arbeitshilfe bei 32 Prozent, nach Gutachten bei 57 Prozent – ein Unterschied von 2.500 Euro AfA pro Jahr (Quelle: gutachten.org, Beispielrechnung Stand 2024/2026).

Eine 2-Zimmer-Wohnung in Business Bay kostete im August 2026 im Median 2.475.000 AED bei einem Quadratfuß-Preis von rund 1.989 AED (Quelle: PropertyIndex/Dubai Land Department, Stand: August 2026).

Die BMF-Arbeitshilfe selbst wurde zuletzt im Februar 2026 aktualisiert, ohne dass die strukturellen Mängel für Auslandsobjekte behoben wurden (Quelle: KPMG Deutschland, Stand: März 2026).

Warum lässt sich die BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung bei einer Dubai-Immobilie nicht sauber anwenden?

Die BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung verlangt als Pflichteingabe einen amtlichen Bodenrichtwert – eine Datenkategorie, die es für Grundstücke in Dubai nicht gibt, erklärt Eugen Zimbelmann von Dubai Finanz. Ohne diesen Eingabewert lässt sich die Arbeitshilfe für eine Dubai-Immobilie schlicht nicht korrekt befüllen, unabhängig vom konkreten Kaufpreis oder Objekttyp.

Die Arbeitshilfe verlangt als zentrale Eingabegröße den Bodenrichtwert – den amtlich ermittelten Wert für den reinen Grund und Boden, wie ihn deutsche Gutachterausschüsse führen. Für ein Grundstück in Dubai existiert diese Datenbank nicht, die Eingabemaske lässt sich für ein Auslandsobjekt gar nicht korrekt befüllen.

Wer trotzdem einen Wert einträgt – geschätzt, aus einer anderen Stadt übernommen oder einfach geraten –, erzeugt eine Zahl, die mit der Realität des Dubai-Grundstücksmarkts nichts zu tun hat. In der Praxis führt das fast immer zu einem zu niedrig angesetzten Gebäudeanteil, weil ohne belastbaren Bodenwert häufig konservativ, das heißt zulasten der AfA, geschätzt wird. Das betrifft sowohl Bestandsvermieter, die seit Jahren pauschal veranlagen, als auch Käufer, die ihre erste Steuererklärung mit Dubai-Bezug vorbereiten. Wie diese Mieteinnahmen grundsätzlich in Deutschland zu versteuern sind, habe ich in meinem Artikel zur Steuerpflicht auf Dubai-Mieteinnahmen eingeordnet: https://www.expertenmarkt.de/magazin/sind-mieteinnahmen-in-dubai-steuerfrei-was-deutsche-vermieter-2026-wirklich-zahlen

Was hat der Bundesfinanzhof zur Kaufpreisaufteilung entschieden – und hilft das bei einer Dubai-Immobilie?

Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 21. Juli 2020 (Az. IX R 26/19) entschieden, dass die BMF-Arbeitshilfe keine bindende Rechtsnorm ist, sondern lediglich die Position der Finanzverwaltung darstellt. Weicht eine vertragliche oder gutachterlich ermittelte Aufteilung begründet von der Arbeitshilfe ab, muss das Finanzgericht regelmäßig ein Sachverständigengutachten einholen.

Für Dubai-Investoren ist dieses Urteil doppelt relevant: Erstens bestätigt es grundsätzlich, dass ein individuelles Gutachten Vorrang vor einer pauschalen Verwaltungshilfe hat. Zweitens zeigt die Urteilsbegründung, woran die Arbeitshilfe krankt – sie arbeitet mit bundesweit einheitlichen Baukostenwerten (NHK 2010) ohne Regionalisierung und ohne Marktanpassungsfaktor, was laut Fachliteratur zu Verzerrungen von teils über 20 Prozentpunkten beim Gebäudeanteil führen kann (Quelle: gutachten.org, Stand 2024/2026). Bei einem Objekt, für das noch nicht einmal der Bodenrichtwert-Eingabewert existiert, verschärft sich dieses Problem – es gibt schlicht keinen tragfähigen Ausgangswert, den man regionalisieren könnte. "Das Bundesfinanzhof-Urteil stärkt uns Gutachtern den Rücken: Eine objektbezogene, nachvollziehbare Bewertung schlägt eine bundesweite Pauschaltabelle – und das gilt erst recht, wenn diese Pauschaltabelle für das konkrete Land gar keine Eingabedaten liefert", sagt Eugen Zimbelmann, Gründer von Dubai Finanz und vom Dubai Land Department akkreditierter, vereidigter Immobiliengutachter.

Wie unterscheidet sich ein individuelles Sachverständigengutachten von der BMF-Arbeitshilfe?

Ein individuelles Sachverständigengutachten ermittelt den Gebäude- und Bodenwertanteil objektbezogen nach Baujahr, Bauweise und Lage, ohne auf den fehlenden deutschen Bodenrichtwert angewiesen zu sein – anders als die BMF-Arbeitshilfe, die genau diesen Wert zwingend voraussetzt, ordnet Eugen Zimbelmann ein.

Ein individuelles Gutachten ermittelt den Gebäude- und Bodenwertanteil nach anerkannten Wertermittlungsverfahren (Sachwert- oder Vergleichswertverfahren) anhand der tatsächlichen Objektmerkmale – Baujahr, Bauweise, Lage, Ausstattung –, während die Arbeitshilfe pauschale Bundeswerte ansetzt und einen Bodenrichtwert voraussetzt, den es für Dubai nicht gibt.

Die folgende Übersicht ordnet die wichtigsten Unterschiede ein:

Quelle: Bundesfinanzministerium, Arbeitshilfe Kaufpreisaufteilung (Stand: Februar 2026); BFH-Urteil IX R 26/19 vom 21.07.2020.

Wie viel AfA kann eine falsche Kaufpreisaufteilung wirklich kosten?

An einem dokumentierten deutschen Beispiel wird die Größenordnung sichtbar: Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro kam die Arbeitshilfe auf einen Gebäudeanteil von 32 Prozent (160.000 Euro, 3.200 Euro AfA pro Jahr), ein Gutachten dagegen auf 57 Prozent (285.000 Euro, 5.700 Euro AfA pro Jahr) – eine Differenz von 2.500 Euro AfA jährlich.

Wichtig zur Einordnung: Dieses Beispiel stammt aus einer deutschen Großstadt mit hohem Bodenrichtwert und dient hier nur zur Veranschaulichung der Größenordnung, nicht als Dubai-spezifische Zahl (Quelle: gutachten.org, Stand 2024/2026). Bei einer Dubai-Immobilie fehlt dieser Vergleichswert komplett, weil es keinen Bodenrichtwert gibt, an dem sich die Verzerrung überhaupt messen ließe – das eigentliche Risiko ist also nicht nur eine ungünstige, sondern eine gar nicht belastbare Aufteilung. Hochgerechnet auf 50 Nutzungsjahre und einen Grenzsteuersatz von 42 Prozent kann allein dieses deutsche Beispiel einen Unterschied von rund 52.500 Euro an Steuerersparnis ausmachen (Quelle: gutachten.org, Stand 2024/2026) – ein Hinweis darauf, wie viel bei einer unbelegten Schätzung auf dem Spiel steht, nicht eine Prognose für ein konkretes Dubai-Objekt.

Was bedeutet das konkret für eine Wohnung wie in Business Bay?

Eine 2-Zimmer-Wohnung in Business Bay kostete im August 2026 im Median 2.475.000 AED (rund 1.989 AED pro Quadratfuß) – ein Kaufpreis, für den bei der deutschen Steuererklärung zwingend eine Aufteilung zwischen Grund und Gebäude erfolgen muss, obwohl es für dieses Grundstück keinen deutschen Bodenrichtwert gibt.

Der Kaufpreis selbst wird beim Dubai Land Department vollständig als ein Betrag registriert, ohne separate Ausweisung von Grundstücks- und Gebäudewert – anders als im deutschen Grundbuch- und Bodenrichtwertsystem. Für die deutsche AfA-Berechnung muss dieser Gesamtpreis nachträglich objektbezogen aufgeteilt werden, etwa unter Berücksichtigung von Geschossigkeit, Anteil an Gemeinschaftsflächen und Baujahr des Turms. Genau hier setzt ein individuelles Gutachten an, das die Immobilie unabhängig von einem fehlenden Bodenrichtwert bewertet. "Ich sehe in unserer Gutachtenpraxis regelmäßig Fälle, in denen Investoren seit Jahren vermieten und dabei jährlich Abschreibung verschenken, weil schlicht niemand eine belastbare Aufteilung dokumentiert hat", sagt Eugen Zimbelmann, Gründer von Dubai Finanz und vom Dubai Land Department akkreditierter, vereidigter Immobiliengutachter.

Was tust du jetzt, wenn du bereits ohne dokumentierte Aufteilung vermietest?

Sechs Schritte helfen dabei, eine fehlende oder unsichere Kaufpreisaufteilung bei einer Dubai-Immobilie systematisch aufzuarbeiten, empfiehlt Eugen Zimbelmann von Dubai Finanz – von der Unterlagensichtung bis zur Abstimmung mit dem Steuerberater. Die folgenden Schritte ordnen das Problem ein, ohne bereits eine individuelle Steuerberatung zu ersetzen:

Kaufvertrag, Nebenkostenbelege und DLD-Registrierung zusammentragen – sie sind die Ausgangsbasis jeder späteren Aufteilung.

Prüfen, ob das Finanzamt bisher eine pauschale oder geschätzte AfA angesetzt hat, etwa in bereits ergangenen Steuerbescheiden.

Klären, ob zusätzlich Fristfragen relevant sind, etwa die deutsche Zehn-Jahres-Frist bei einem geplanten Verkauf.

Ein individuelles Sachverständigengutachten statt der BMF-Arbeitshilfe in Erwägung ziehen, wenn der Bodenrichtwert-Eingabewert fehlt oder unplausibel wäre.

Das Ergebnis mit dem eigenen Steuerberater abstimmen, bevor eine geänderte Aufteilung in der Steuererklärung angesetzt wird.

Bei bereits eingereichten Steuererklärungen prüfen lassen, ob eine rückwirkende Korrektur noch möglich ist.

Häufige Fehler bei der Kaufpreisaufteilung einer Dubai-Immobilie

Der häufigste Fehler ist, die BMF-Arbeitshilfe trotz fehlendem Bodenrichtwert mit einem geschätzten oder von einem anderen Ort übernommenen Wert zu befüllen – das Ergebnis wirkt amtlich, hat aber keine Grundlage. Ähnlich häufig: Investoren dokumentieren die Aufteilung gar nicht gesondert, weil der Dubai-Kaufvertrag anders aufgebaut ist als ein deutscher Notarvertrag und keine entsprechende Klausel kennt.

Ein weiterer Fehler ist, ein Gutachten erst Jahre nach dem Kauf zu beauftragen – eine rückwirkende Korrektur ist dann zwar oft noch möglich, aber aufwendiger als eine von Anfang an dokumentierte Aufteilung. Ebenso riskant: sich auf eine pauschale Restnutzungsdauer ohne Objektbezug zu verlassen, statt eine Restnutzungsdauer objektbezogen ermitteln zu lassen. Und schließlich verwechseln manche Anleger die ertragsteuerliche Kaufpreisaufteilung mit der Grunderwerbsteuer-Bemessung – bei einer Auslandsimmobilie fällt in Deutschland ohnehin keine Grunderwerbsteuer an, das Thema hier betrifft ausschließlich die jährliche AfA bei den Vermietungseinkünften. Falls zusätzlich ein Verkauf ansteht, kommt die deutsche Zehn-Jahres-Frist ins Spiel, die ich in meinem Artikel zum Verkauf einer Dubai-Immobilie eingeordnet habe: https://www.expertenmarkt.de/magazin/dubai-immobilie-verkaufen-10-jahres-frist-steuer-2026

FAQ

Muss ich die Kaufpreisaufteilung von mir aus beim Finanzamt einreichen, oder wartet das Amt eine Nachfrage ab? Du musst die Aufteilung grundsätzlich in deiner Steuererklärung ansetzen, nicht erst auf Nachfrage. Fehlt eine nachvollziehbare Dokumentation, schätzt das Finanzamt selbst – meist zulasten der AfA, weil ohne Beleg konservativ angesetzt wird.

Was passiert, wenn ich meine Dubai-Immobilie bisher ohne Gutachten pauschal geschätzt habe? Eine bereits eingereichte Schätzung lässt sich häufig noch korrigieren, insbesondere wenn der Steuerbescheid noch nicht bestandskräftig ist. Ob und wie eine rückwirkende Anpassung möglich ist, sollte dein Steuerberater anhand deiner konkreten Bescheide prüfen.

Betrifft das Bodenrichtwert-Problem nur Dubai oder auch andere Auslandsimmobilien? Das Problem betrifft grundsätzlich jedes Land ohne deutsches Bodenrichtwertsystem, nicht nur Dubai. Die BMF-Arbeitshilfe ist strukturell auf deutsche Grundstücksdaten ausgelegt und lässt sich auf ausländische Objekte generell nicht direkt übertragen.

Wie oft muss eine Kaufpreisaufteilung aktualisiert werden? Eine einmal dokumentierte Aufteilung gilt grundsätzlich für die gesamte AfA-Laufzeit und muss nicht jährlich neu erstellt werden. Nur bei wesentlichen Änderungen, etwa größeren Umbauten, kann eine erneute Bewertung sinnvoll werden.

Kann das Finanzamt ein individuelles Gutachten einfach ablehnen? Das Finanzamt kann ein Gutachten anzweifeln, aber laut BFH-Rechtsprechung nicht ohne eigene fundierte Prüfung verwerfen. Bei einem nachvollziehbar begründeten Gutachten eines akkreditierten Sachverständigen liegt die Beweislast für eine Abweichung beim Finanzamt.

Was kostet ein individuelles Gutachten im Vergleich zur möglichen Steuerersparnis? Die Kosten eines Gutachtens hängen vom Objekt und Aufwand ab und lassen sich nur individuell beziffern. Angesichts einer AfA, die über Jahrzehnte läuft, amortisiert sich ein sauber dokumentierter Ansatz in der Praxis regelmäßig bereits nach wenigen Jahren.

Autorenbox

Eugen Zimbelmann ist Gründer von Dubai Finanz (Welldomo Mortgage Broker LLC & Welldomo Valuation Real Estate LLC, Downtown Dubai) und vom Dubai Land Department akkreditierter, vereidigter Immobiliengutachter – der erste deutsche akkreditierte Gutachter in Dubai. Er investiert seit über zehn Jahren selbst in Immobilien (über 60 Wohneinheiten in Deutschland und Dubai) und begleitet deutschsprachige Anleger bei Kauf, Finanzierung, Bewertung und Verwaltung von Dubai-Immobilien. Website: dubai-finanz.de · YouTube: Dubai Finanz

Disclaimer

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Rechtslage und Marktdaten können sich ändern (Stand: September 2026). Besprich konkrete Schritte immer mit deinem Steuerberater bzw. einem qualifizierten Experten.

Quellen

Bundesfinanzministerium: Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung (Stand: Februar 2026, veröffentlicht März 2026), über KPMG Deutschland

Bundesfinanzhof: Urteil vom 21.07.2020, Az. IX R 26/19 (bundesfinanzhof.de)

gutachten.org: Beispielrechnung und Analyse der BMF-Arbeitshilfe-Schwächen (Stand: 2024/2026)

Einkommensteuergesetz (EStG), § 7 Abs. 4-5b (Stand: 2026 unverändert in Kraft)

PropertyIndex / Dubai Land Department: Registrierte Verkäufe Business Bay, 2-Zimmer-Wohnungen (Stand: August 2026)

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→ Alle Informationen und Kontakt: https://dubai-finanz.de