Golden Visa Dubai: Zählt eine finanzierte Immobilie? (2026)

Eine finanzierte Immobilie zählt seit einer Regelanpassung vom 20. Februar 2026 für das Golden Visa über Immobilienbesitz, wenn der registrierte Kaufpreis bzw. die DLD-Bewertung mindestens 2 Millionen AED erreicht – die zuvor geforderte Mindestanzahlung von 50 Prozent bzw. 1 Million AED entfällt laut mehreren übereinstimmenden Berichten (u. a. Khaleej Times, Zawya).

Eugen Zimbelmann, Gründer von Dubai Finanz und vom Dubai Land Department akkreditierter Immobiliengutachter, ordnet ein, was das für deutschsprachige Käufer konkret bedeutet – und wo weiterhin Vorsicht angebracht ist.

Das Wichtigste in Kürze

• Seit einer Regelanpassung vom 20. Februar 2026 entfällt die zuvor geltende Mindestanzahlung von 50 Prozent bzw. 1 Million AED für Golden-Visa-Antragsteller mit finanzierter Immobilie (Quelle: realestateclubdubai.com unter Bezug auf ICP/GDRFA Dubai, Stand: 20.02.2026).
• Die einzige harte Zahlenschwelle bleibt ein Immobilienwert von mindestens 2 Millionen AED – laut Khaleej-Times-Berichterstattung ohne vorgeschriebene Mindest-Eigenkapitalquote (Quelle: Khaleej Times, Stand: 2026).
• Off-Plan-Immobilien können laut mehreren Quellen bereits ab der Oqood-Registrierung beim Dubai Land Department berücksichtigt werden, teils schon mit einer Anzahlung von rund 10 Prozent (Quelle: realestateclubdubai.com, Stand: 2026).
• Das Golden Visa über Immobilienbesitz gilt unverändert für 10 Jahre, ist verlängerbar und ermöglicht es, Ehepartner, Kinder jeden Alters und unterhaltsberechtigte Eltern mitzubeantragen (Quelle: mehrere übereinstimmende Branchenquellen, Stand: 2026).
• Für die zweijährige Taskeen-Investorenvisa gelten laut Branchenberichten strengere Voraussetzungen, u. a. ein bereits vollständig eingetragener Title Deed (Quelle: imidaily.com, Stand: 2026).
• Bei finanzierten Immobilien verlangen Banken weiterhin ein „No Objection Certificate" (NOC) als Bestandteil der Antragsunterlagen (Quelle: Armenian Lawyer Group, Stand: 2026).

Zählt eine finanzierte Immobilie überhaupt für das Golden Visa in Dubai?

Ja: Seit einer Regelanpassung vom 20. Februar 2026 zählt laut mehreren übereinstimmenden Branchenberichten eine finanzierte Immobilie für das Golden Visa, sofern der registrierte Kaufpreis bzw. die DLD-Bewertung mindestens 2 Millionen AED erreicht – unabhängig von der Höhe der noch offenen Hypothek.

Einen vollständigen Überblick über alle Wege zum Golden Visa findest du in unserem Artikel Dubai Golden Visa 2026: Alle Möglichkeiten, die du kennen musst – hier geht es gezielt um die Spezialfrage der finanzierten Immobilie. Vor der Regelanpassung mussten Käufer mit Hypothek nachweisen, dass sie mindestens 50 Prozent des Kaufpreises oder 1 Million AED bereits eingezahlt hatten – je nachdem, welcher Betrag höher lag.

Diese Zusatzhürde ist nach Angaben von realestateclubdubai.com unter Berufung auf eine Bestätigung der ICP (Federal Authority for Identity, Citizenship, Customs & Port Security) entfallen; die General Directorate of Residency and Foreigners Affairs (GDRFA) Dubai habe am selben Tag bestätigt, dass die neuen Kriterien für alle ab diesem Datum eingereichten Anträge gelten. Wichtig für die Einordnung: Die Quellenlage ist hier uneinheitlich in Details. Während mehrere Berichte (realestateclubdubai.com, Khaleej Times) von „keiner Mindest-Eigenkapitalquote" sprechen, verweist ein anderer Branchenbericht (imidaily.com) darauf, dass eine 100-Prozent-Finanzierung ohne jede Eigenkapitalquote in der Praxis nicht akzeptiert werde. Eine offizielle, für die Öffentlichkeit frei zugängliche Fassung der zugrunde liegenden Änderung der Ausführungsbestimmungen zum Federal Decree-Law No. 29 of 2024 liegt uns nicht vor – für eine rechtssichere Bestätigung im Einzelfall ist der Abgleich mit dem ICP-Antragsportal oder einem zugelassenen Berater weiterhin nötig.

Wie hoch muss die Anzahlung für eine finanzierte Golden-Visa-Immobilie wirklich sein?

Nach den ausgewerteten Branchenberichten ist keine feste Mindestanzahlung mehr vorgeschrieben – als Beispiel wird in einem Bericht eine Anzahlung von 20 Prozent genannt, die unter den neuen Kriterien qualifiziert (Quelle: Khaleej-Times-Berichterstattung, Stand: 2026).

Das bedeutet in der Praxis: Eine Bank verlangt für die Finanzierung selbst weiterhin ihre eigene Mindestanzahlung – für Nicht-Residenten liegt diese laut gängiger Finanzierungspraxis meist bei 40 bis 50 Prozent des Kaufpreises. Das Golden Visa stellt also keine eigene, niedrigere Hürde auf, sondern koppelt sich lediglich von der alten 50-Prozent-Pflicht ab, die zusätzlich zur Bankfinanzierung galt. Wer eine Immobilie im Wert von 2 Millionen AED mit einer banküblichen Beleihung von 60 Prozent kauft, bringt also ohnehin rund 800.000 AED Eigenkapital plus Nebenkosten mit – weit über das, was die alte Golden-Visa-Regel verlangte, aber eben eine Bankanforderung, keine Visa-Anforderung.

Für Off-Plan-Käufe berichten mehrere Quellen von einer deutlich niedrigeren Einstiegshürde: Eine Anzahlung von rund 10 Prozent nach Oqood-Registrierung beim Dubai Land Department könne bereits ausreichen, sofern der registrierte Vertragswert die 2-Millionen-Schwelle erreicht.

Was bedeutet die 2-Millionen-AED-Schwelle genau – Kaufpreis oder Marktwert?

Die Berichte sind sich hier nicht vollständig einig: Ein Teil der Quellen bezieht die Schwelle auf den registrierten Kaufpreis bzw. den in Oqood eingetragenen Vertragswert, ein anderer Teil auf eine aktuelle DLD-Bewertung – eine reine Wertsteigerung nach dem Kauf soll laut mehreren Berichten aber in keinem Fall allein zur Qualifikation ausreichen.

„Genau an dieser Stelle sehen wir in der Praxis die meisten Missverständnisse: Kunden gehen davon aus, dass eine zwischenzeitlich gestiegene Marktbewertung automatisch für das Golden Visa zählt. Das ist nach den uns vorliegenden Informationen nicht gesichert – maßgeblich bleibt in den meisten Darstellungen der tatsächlich registrierte Kaufpreis", sagt Eugen Zimbelmann, Gründer von Dubai Finanz und vom Dubai Land Department akkreditierter, vereidigter Immobiliengutachter.

Für die Praxis bedeutet das: Wer mit einer Immobilie knapp unter 2 Millionen AED plant und auf eine Wertsteigerung setzt, um die Schwelle zu erreichen, geht ein Risiko ein, das sich erst im Antragsverfahren selbst klärt. Mehrere Immobilien lassen sich laut aktuellen Berichten kombinieren, wenn ihr addierter registrierter Wert die 2-Millionen-Schwelle erreicht – frühere Einzelobjekt-Grenzen von jeweils 50 Prozent sollen dabei entfallen sein.

Welche Unterlagen brauchst du für das Golden Visa mit finanzierter Immobilie?

Für den Antrag mit einer finanzierten Immobilie werden laut übereinstimmenden Branchenquellen regelmäßig ein gültiger Reisepass, ein Titel-Dokument bzw. Oqood-Zertifikat, eine DLD-Eigentumsbestätigung, eine Bankbescheinigung (NOC) sowie ein polizeiliches Führungszeugnis und ein Gesundheitszertifikat verlangt. Die folgende Tabelle fasst die am häufigsten genannten Voraussetzungen für Cash- versus finanzierte Käufe zusammen:

Quellen: Branchenberichterstattung (Khaleej Times, realestateclubdubai.com, Zawya, imidaily.com), Stand: 2026. Keine offizielle Primärquelle öffentlich einsehbar – Einzelfallprüfung über ICP/GDRFA empfohlen.

Ist das Taskeen-Investorenvisum eine Alternative zum Golden Visa bei einer finanzierten Immobilie?

Das zweijährige Taskeen-Investorenvisum gilt laut Branchenberichten als strengere Alternative, die unter anderem einen bereits vollständig eingetragenen Title Deed voraussetzt – also keine Option für Käufer, die noch mitten in der Finanzierung oder im Off-Plan-Bau stecken.

Während das 10-jährige Golden Visa nach aktueller Berichtslage auch mit laufender Finanzierung oder Off-Plan-Status erreichbar sein soll, richtet sich das Taskeen-Visum an Investoren, deren Eigentum bereits vollständig abgeschlossen und im Grundbuch eingetragen ist. „Für die meisten unserer Kunden mit Finanzierung ist das Golden Visa die passendere Spur, weil es den Prozess nicht an den Abschluss der Finanzierung koppelt. Das Taskeen-Visum lohnt sich eher für Investoren, die ohnehin bar kaufen oder ihre Finanzierung bereits abgeschlossen haben", sagt Eugen Zimbelmann von Dubai Finanz. Wie sich der Hebel einer Finanzierung grundsätzlich auf deine Rendite und Eigenkapitalplanung auswirkt, haben wir in

Dubai-Immobilie bar kaufen oder finanzieren? Der Hebel 2026 im Detail durchgerechnet. Welche der beiden Optionen zu deiner konkreten Kauf- und Finanzierungssituation passt, und wie du die Antragsunterlagen zusammenstellst, ist Teil der individuellen Prüfung im Erstgespräch – pauschale Empfehlungen wären hier unseriös, weil beide Programme laut Berichtslage noch im Fluss sind.

Häufige Fehler und Risiken beim Golden Visa über eine finanzierte Immobilie

Der größte Fehler ist, sich allein auf eine einzelne Quelle oder einen Immobilienmakler-Blogbeitrag zu verlassen: Die hier zitierten Berichte (Khaleej Times, realestateclubdubai.com, Zawya, imidaily.com, Metropolitan Premium Properties) stimmen in den Grundzügen überein, widersprechen sich aber in Details wie der exakten Eigenkapitalfrage – keiner von ihnen ist eine offizielle Regierungsveröffentlichung.

Ein zweites Risiko: Manche Käufer gehen davon aus, dass eine Finanzierungszusage der Bank automatisch als Golden-Visa-Nachweis ausreicht. Tatsächlich verlangen die Antragsstellen zusätzlich ein separates NOC sowie den Eigentumsnachweis über DLD oder Oqood – zwei unterschiedliche Dokumente mit unterschiedlichen Ausstellern. Drittens unterschätzen Käufer regelmäßig den Zeitbedarf: Zwischen Immobilienkauf, Bankfreigabe und tatsächlicher Visumserteilung liegen in der Praxis häufig mehrere Monate. Und viertens, als grundsätzliches Risiko: Regeln rund um das Golden Visa wurden allein 2026 mindestens einmal grundlegend geändert – was heute gilt, kann sich erneut ändern, bevor dein Antrag abgeschlossen ist.

FAQ: Häufige Fragen zum Golden Visa mit finanzierter Dubai-Immobilie

Kann ich das Golden Visa schon während der Bauphase einer Off-Plan-Immobilie beantragen?

Mehrere Branchenberichte beschreiben eine Qualifikation bereits ab der Oqood-Registrierung beim Dubai Land Department, teils schon mit rund 10 Prozent Anzahlung, sofern der registrierte Vertragswert 2 Millionen AED erreicht (Stand: 2026). Eine individuelle Prüfung des jeweiligen Projekts bleibt dabei nötig.

Zählt eine gemeinsam mit meinem Ehepartner finanzierte Immobilie für das Golden Visa?

Die ausgewerteten Quellen äußern sich nicht einheitlich zu gemeinsamem Eigentum zwischen Ehepartnern als Antragsbasis; dokumentiert ist dagegen klar, dass der Hauptantragsteller nach erfolgreicher Qualifikation Ehepartner, Kinder und unterhaltsberechtigte Eltern mitbeantragen kann (Stand: 2026).

Was passiert mit meinem Golden Visa, wenn ich die finanzierte Immobilie später verkaufe?

Keine der ausgewerteten Quellen beschreibt diesen Fall eindeutig und belastbar; das macht ihn zu einem typischen Punkt für eine individuelle Rückfrage beim ICP-Antragsportal oder im Erstgespräch, statt einer pauschalen Online-Antwort zu vertrauen.

Brauche ich für das Golden Visa einen UAE-Wohnsitz oder ein UAE-Einkommen?

Nein, das Golden Visa über Immobilienbesitz setzt nach übereinstimmender Berichtslage keinen bestehenden Wohnsitz oder ein lokales Einkommen voraus – maßgeblich ist der Immobilienwert, nicht der Lebensmittelpunkt (Stand: 2026).

Gilt die 2-Millionen-AED-Schwelle auch, wenn ich mehrere kleinere Immobilien kaufe?

Mehrere aktuelle Berichte beschreiben, dass sich die registrierten Werte mehrerer Immobilien addieren lassen, um die 2-Millionen-Schwelle zu erreichen, wobei frühere strengere Einzelobjekt-Grenzen entfallen sein sollen (Stand: 2026). Eine verbindliche Bestätigung für den Einzelfall ersetzt das nicht.

Wie lange dauert es von der Finanzierungszusage bis zur Golden-Visa-Erteilung?

Zur genauen Bearbeitungsdauer liefern die ausgewerteten Quellen keine belastbaren, einheitlichen Zahlen; in der Praxis ist mit mehreren Monaten zwischen Dokumentenzusammenstellung, Bank-NOC und ICP-Bearbeitung zu rechnen.

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Eugen Zimbelmann ist Gründer von Dubai Finanz (Welldomo Mortgage Broker LLC & Welldomo Valuation Real Estate LLC, Downtown Dubai) und vom Dubai Land Department akkreditierter, vereidigter Immobiliengutachter – der erste deutsche akkreditierte Gutachter in Dubai. Er investiert seit über zehn Jahren selbst in Immobilien (über 60 Wohneinheiten in Deutschland und Dubai) und begleitet deutschsprachige Anleger bei Kauf, Finanzierung, Bewertung und Verwaltung von Dubai-Immobilien. Website: dubai-finanz.de · YouTube: Dubai Finanz

Disclaimer

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Die beschriebenen Golden-Visa-Regeln stützen sich auf Branchenberichterstattung, nicht auf eine öffentlich einsehbare Primärquelle, und können sich ändern (Stand: Oktober 2026). Besprich konkrete Schritte immer mit deinem Steuerberater, einem Einwanderungsberater bzw. direkt mit ICP/GDRFA Dubai.

Quellen (Stand: Oktober 2026)

• Khaleej-Times-Berichterstattung zu Golden-Visa-Regelanpassung (Stand: 2026)
• realestateclubdubai.com, „Golden Visa 2026 Update: You No Longer Need 50% Down", unter Bezug auf ICP/GDRFA Dubai (Stand: 20.02.2026)
• Zawya, „UAE golden visa: Dubai drops minimum down payment required for property owners" (Stand: 2026)
• imidaily.com, „Can You Finance a Golden Visa Investment?" (Stand: 2026)
• Armenian Lawyer Group, „UAE Golden Visa Financing in 2025/2026" (Stand: 2026)

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