Marcel Keller - Denkmalimmobilien
Als Spitzenverdiener 100.000 € Steuern gespart – plus 114.358 € steuerfreier Gewinn in Sicht
2015 erworbene Denkmaleinheit in der Lützener Straße: Effektiver m²‑Preis von 3.000, rund 100.000 € Steuern gespart. 12 €/m² Kaltmiete und 4,8% Mietrendite und eröffnen einen potenziell steuerfreien Gewinn von 114.358,86 €.
Kennzahlen, die den Hebel belegen
Denkmalimmobilie in Leipzig, 2015 als Kapitalanlage erworben: Über die Denkmal-AfA (§7i EStG) wurden rund 100.000 € Einkommensteuer gespart. Bei 4,8 % Mietrendite ergibt sich zudem ein potenziell steuerfreier Gewinn von 114.358 € nach Spekulationsfrist.
2015 habe ich eine Denkmaleinheit in der Lützener Straße (76,74 m²) erworben. Der nominale Kaufpreis lag bei 230.220 €, die Sanierungskosten bei 217.611 €. Das Ziel war klar: Vermögen aufbauen und spürbar Steuern sparen.
Herausforderung
Damit das Investment auch im Wiederverkauf funktioniert, muss eine Mietrendite von mindestens 3–3,5 % erreicht werden. Dafür wäre eine Kaltmiete von 8,74 €/m² erforderlich. Außerdem sollte die Immobilie an einem wachstumsstarken Standort mit guter Preisentwicklung liegen.
Risiken und Auswirkungen
- Ohne eine Kaltmiete von mindestens 8,74 €/m² wird die gewünschte Mietrendite nicht erzielt und der Wiederverkauf erschwert.
- Bei einer zu geringen bzw. negativen Preisentwicklung reduziert sich der Gewinn.
Zentrale Ziele: die private Steuerlast senken und parallel Vermögen aufbauen. Operativ bedeutete das, eine Kaltmiete von mindestens 8,74 €/m² zu realisieren und die Mietrendite oberhalb der für den Exit relevanten 3–3,5 % zu stabilisieren. Erfolg ist erreicht, wenn der Wiederverkaufspreis über dem Kaufpreis von 3.000 €/m² liegt.
Die Kaltmiete liegt bei 12 €/m²; damit erreicht das Objekt eine Mietrendite von 4,8 % – deutlich über dem für den Wiederverkauf relevanten Korridor von 3–3,5 %.
Durch die steuerlichen Effekte wurden insgesamt rund 100.000 € Steuern gespart. Der effektive Kaufpreis sank damit rechnerisch von ca. 3.000 auf etwa 1.700 €/m².
Marktvergleich (Auswahl)
- Angebot 1: 325.000 €, 3 Zimmer, 91,47 m²
- Angebot 2: 499.000 €, 3 Zimmer, 108 m²
- Angebot 3 (am vergleichbarsten): 294.900 €, 3 Zimmer, 65,68 m²
Auf Basis des genannten Vergleichswerts ergäbe ein Verkaufserlös von 344.558,86 € einen Gewinn von 114.358,86 € – steuerfrei.
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