Off-Plan-Provisionen: Warum mancher Berater lieber vom Bauträger verkauft
Provisionsfrei ist Off-Plan nur für Sie. Bezahlt wird es trotzdem.
Ein Off-Plan-Projekt lässt sich oft leichter verkaufen als eine fertige Wohnung, und das liegt nicht nur an den Renderings. Kauft ein Kunde direkt vom Bauträger, zahlt in aller Regel der Bauträger die Maklerprovision, für den Käufer entstehen keine direkten Vermittlungskosten. Kauft derselbe Kunde eine fertige Wohnung im Bestand, zahlt er selbst rund 2 Prozent zuzüglich Mehrwertsteuer. Für den Berater bedeutet das: Die Off-Plan-Empfehlung ist für ihn schneller und ohne Preisdiskussion abgeschlossen, für Sie fühlt sie sich zusätzlich kostenlos an, obwohl sie das nicht ist.
Der Preis für Off-Plan steckt nicht in einer sichtbaren Gebühr, sondern im entgangenen Mietertrag der Bauzeit, den Sie bei einem reinen Kaufpreisvergleich leicht übersehen.
Das Wichtigste in Kürze
- Beim Kauf vom Bauträger zahlt in der Regel der Bauträger die Maklerprovision, beim Bestandskauf üblicherweise der Käufer, rund 2 Prozent zuzüglich Mehrwertsteuer.
- Diese Kostenverteilung kann Berater dazu bewegen, Off-Plan-Projekte aktiver zu empfehlen als vergleichbare fertige Wohnungen.
- Ob eine Off-Plan-Einheit teurer oder günstiger ist als eine vergleichbare fertige Wohnung, lässt sich nur am Preis je Quadratfuß in derselben Lage ablesen, nicht am Rabatt, mit dem der Bauträger wirbt.
- Eine fertige Wohnung bringt vom ersten Monat an Miete, ein Off-Plan-Objekt frühestens nach der Übergabe in zwei bis vier Jahren.
- Banken finanzieren Off-Plan während der Bauphase für Nicht-Residenten praktisch nicht, die Zentralbank deckelt die Beleihung ohnehin bei 50 Prozent.
Zwei Wege, ein Anreiz
Off-Plan ist kein schlechtes Geschäft, es ist ein anderes Geschäft mit einem anderen Zeithorizont, und für manche Käufer mit viel Liquidität und Geduld passt es sehr gut. Problematisch wird es, wenn die Empfehlung nicht aus Ihrer Situation folgt, sondern aus der Frage, wer die Provision zahlt. Ein Berater, der Ihnen ausschließlich Off-Plan-Projekte zeigt, obwohl Sie eine bezahlbare fertige Wohnung mit sofortiger Miete gesucht haben, folgt möglicherweise seinem eigenen Anreiz, nicht Ihrem Ziel.
Ein Objekt im Bau sieht während der Bauzeit keinen Dirham Miete. Eine fertige Wohnung bringt ab dem ersten Monat.
Was drei Jahre Wartezeit wirklich kosten
Der Vergleich lässt sich rechnen: Eine fertige Wohnung erwirtschaftet über drei Jahre, nach Servicegebühr und Verwaltung, in den von uns begleiteten Fällen zwischen 14 und 21 Prozent des Kaufpreises an Nettomiete. Ein Off-Plan-Objekt, das im selben Zeitraum gebaut wird, sieht in dieser Zeit keinen Dirham Miete. Damit eine Off-Plan-Einheit trotz dieses entgangenen Ertrags wirtschaftlich mit der fertigen Alternative gleichzieht, muss der Einstiegspreis je Quadratfuß entsprechend niedriger sein, und genau das lässt sich nur im konkreten Einzelfall nachrechnen, nicht an einem pauschalen Rabatt ablesen. Das allein macht Off-Plan nicht falsch, es macht aber die pauschale Aussage falsch, Off-Plan sei automatisch der günstigere Einstieg.
Was Sie fragen sollten, bevor Sie unterschreiben
Fragen Sie, ob und wie viel Provision der Berater für dieses konkrete Projekt vom Bauträger erhält. Fragen Sie nach dem Preis je Quadratfuß im Vergleich zu fertigen Wohnungen in derselben Lage, nicht nur zu anderen Off-Plan-Angeboten desselben Bauträgers. Und fragen Sie, wie die Finanzierung zur Übergabe organisiert werden soll, denn genau dort, nicht während der Bauphase, kommt bei den meisten Nicht-Residenten der Bankkredit ins Spiel.
Wir erhalten von keinem Bauträger eine Provision und rechnen Ihnen beide Wege durch, den Bestandskauf mit Finanzierung und den Zahlungsplan vom Bauträger, mit denselben Maßstäben. Wenn die Zahlen für Off-Plan sprechen, sagen wir das genauso offen wie im umgekehrten Fall.
Für Sie provisionsfrei, für den Berater schneller abgeschlossen: Der Preis von Off-Plan steckt im entgangenen Mietertrag der Bauzeit, nicht in einer Gebühr.
Fazit: Fragen Sie, wer die Provision zahlt, bevor Sie fragen, wo Sie kaufen
Off-Plan ist kein schlechtes Geschäft, sondern ein anderes, mit einem anderen Zeithorizont. Dass der Bauträger die Provision zahlt und der Käufer bei der fertigen Wohnung selbst rund 2 Prozent zuzüglich Mehrwertsteuer, erzeugt aber einen Anreiz, der nichts mit Ihrer Situation zu tun hat. Der wahre Preis von Off-Plan steht in keiner Gebühr: In den von uns begleiteten Fällen bringt eine fertige Wohnung über drei Jahre 14 bis 21 Prozent des Kaufpreises an Nettomiete, ein Objekt im Bau nichts. Vergleichen Sie deshalb den Preis je Quadratfuß mit fertigen Wohnungen in derselben Lage, fragen Sie nach der Provision des Beraters für dieses Projekt und klären Sie die Finanzierung zur Übergabe. Dann entscheidet Ihre Rechnung, nicht seine.
Über die Prüfung dieses Artikels
Verfasst hat diesen Text Martin Krygier, Manager bei Nexus Bridge Capital und seit 2012 selbst privater Immobilieninvestor in Deutschland und Dubai. Fachlich geprüft wurde er von Denise Tanrikul, Managing Partner bei Nexus Bridge Capital. Stand: September 2026.